Ваш город
По вашему запросу ничего не найдено.
Города России
Области России
0
Поиск
Вернуться к списку

Бытовая аналитика: ипотека vs. аренда квартиры 

Два года назад мы подсчитали, что выгоднее — арендовать жильё и откладывать деньги на вкладе для покупки квартиры или взять ипотеку. За это время изменились и стоимость квартир, и плата за аренду. Что выгоднее сегодня? 

Было

Два года назад средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Москве составляла 9 500 000 ₽, а аренда квартиры обходилась в 37 300 ₽. При ипотеке на 5 лет и первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ ежемесячный платёж составлял 164 945 ₽, переплата по кредиту — 2 396 673, а стоимость квартиры с учётом инфляции вырастала до 11 562 470 ₽.

При таких условиях за пять лет на оплату аренды уходило бы 2 238 000 ₽. Накопить получилось бы 12 063 303 ₽. То есть аренда оказывалась выгоднее. Та же самая ситуация была при сроке 10 и 15 лет.  

Стало

Сегодня всё изменилось. Двухкомнатная квартира в Москве стоит уже в среднем 12 338 571 ₽ , а её аренда — 68 873 ₽. 

При первоначальном взносе в 2 000 000 ₽ и сроке возврата ипотеки за 5 лет ежемесячный платёж составит 219 156 ₽, а переплата по кредиту — 2 810 773 ₽.

Если арендовать квартиру за 68 873 ₽, а на вклад под 6,62% отправить 2 000 000 ₽ и  ежемесячно пополнять его по 150 283 ₽, то за 5 лет можно накопить 13 215 718 ₽. Если квартира будет дорожать на уровень инфляции в 4% в год, то за 5 лет её стоимость возрастёт до 15 016 178 ₽, то есть купить её не получится. При этом за аренду придётся отдать 4 132 380 ₽.

Также не получится накопить на квартиру при аренде и накоплении на вкладе на сроках в 10 и 15 лет.

И если долго копить на квартиру, то обесценится налоговый вычет — до 260 000 ₽ при покупке жилья и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке. Через 10–15 лет накоплений это будет небольшая сумма.

Вывод

При текущих ставках по вкладам и ипотеке выгоднее купить жильё на заёмные деньги, а не арендовать квартиру и копить на вкладе.

Оговоримся, что в реальной жизни наиболее выгодный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, возможности получить более льготные условия, например социальную ипотеку. Учесть их все в одном тексте невозможно. Также невозможно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья и аренды или ставками по вкладам и ипотеке. 

Не ждать и купить квартиру сейчас

Калькулятор ипотеки

Мнение экономиста 

Мы показали наши расчёты финансисту Тимуру Нигматуллину. Он сказал, что с математической точки зрения они верны, но некорректны — с экономической. Эксперт полагает, что цена квартиры как актива зависит от динамики доходов населения. Доходы определяют ставку аренды и в конечном итоге денежный поток, который при желании может получать владелец актива. С 2013 по 2017 год реальные доходы россиян снижались, и это привело к снижению цен на недвижимость, несмотря на подешевевшую ипотеку. 

«Предположим, что в будущем ставка аренды и цена недвижимости в рублях будут изменяться на величину динамики номинальных доходов населения (реальные доходы + инфляция). Исходя из долгосрочных прогнозов Минэкономразвития, реальные доходы будут расти на 2,5% в год, номинальные доходы с учётом обещанной ЦБ РФ стабильной инфляции в 4% ежегодно будут расти на 6,5%», — считает Нигматуллин. 

То есть эксперт предлагает увеличивать стоимость квартиры не на размер инфляции в 4%, а на рост номинальных доходов населения — 6,5%. Таким образом, в расчётах стоимость квартиры за 5 лет должна увеличиться не до 15 016 178 ₽, а до 16 917 344 ₽, что ещё больше делает накопление на квартиру и аренду нереальными.

Как считали?

Средняя стоимость продажи и аренды двухкомнатной квартиры в Москве указана по данным сервиса domofond.ru за сентябрь 2019 года. Предполагалось, что у человека на старте есть 2 000 000 ₽, которые при ипотеке направляются на первоначальный взнос, а при аренде — на вклад. Ставка по ипотеке — 9,91%, по данным Центрального банка России на август 2019 года. Ставка по вкладу — 6,62%, по данным ЦБ РФ на третью декаду сентября 2019 года. Предполагаемый уровень инфляции — 4%, по расчётам ЦБ РФ. Размер пополнения вклада при накоплении во время аренды квартиры рассчитывался по формуле: [ежемесячный платёж по ипотеке] — [размер платы за аренду]. Предполагалось, что ставки по ипотеке и вкладам не будут меняться в течение 5, 10 и 15 лет. На самом деле они могут вырасти или снизиться на любую величину, это невозможно спрогнозировать. Для подсчёта переплаты за ипотеку использовался калькулятор irn.ru/calc, а для расчёта стоимости жилья с поправкой на инфляцию — fincalculator.ru. Полученные цифры округлялись до рублей. При других исходных данных результат исследования может отличаться от указанного в этой статье.   

Автор: Максим Глазков