Арендатор не платит за квартиру и отказывается уезжать: что делать

Арендатор перестал платить: что делать

В первую очередь собственнику стоит попробовать решить вопрос мирно. Нужно предложить арендатору погасить задолженность и съехать с квартиры. В случае отказа решать вопрос придется через суд.

Елена Юргенева

эксперт рынка недвижимости и основательница Alpha Star Properties

«Собственник вправе требовать досрочного расторжения договора найма, если арендатор существенно нарушает условия договора, в том числе не вносит арендную плату. Алгоритм действий следующий: направить арендатору письменное уведомление с требованием погасить задолженность и освободить жилье. Если реакции нет — обращаться в суд с иском о расторжении договора, выселении и взыскании долга».

Как выселить арендатора, если он не уезжает добровольно

Если арендатор отказывается платить в срок, то собственник имеет право расторгнуть с ним договор аренды в суде, если:

• квартиросъемщик не платит месячную аренду более двух раз при краткосрочном найме до года;
• арендатор не платит более полугода при долгосрочном найме от года до пяти лет.

Чтобы упростить процедуру, нужно заранее включить в договор право на одностороннее и внесудебное расторжение договора при условии уведомления арендатора за 30 дней.

Юрий Александров

директор юридической компании «А.Лигал»

«Конституционный суд РФ признал такие условия в договоре аренды законными, поэтому их можно использовать — это существенно упростит процедуру расторжения. Также в договор, помимо права на одностороннее немотивированное расторжение, следует включить условие о праве на одностороннее внесудебное расторжение при двукратном невнесении платежей за месяц. Если условие в договоре есть, нужно сначала направить арендатору уведомление о его расторжении по истечении установленного срока — например, 30 дней. Когда пройдет 30 дней, договор будет считаться расторгнутым. Если арендатор все равно не выселяется — нужно обращаться в суд».

Если в договоре нет такого условия, то после просрочки нужно отправить письменную претензию о расторжении договора и взыскании стоимости аренды. Когда пройдет 30 дней с момента отправки претензии, следует обращаться в районный суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора, рекомендует Юрий Александров. Помочь в написании претензии и в судебном процессе может юрист.

Что делать, если квартира сдавалась «в серую»

Если собственник сдает квартиру без официального договора — то есть «в серую», — то его права сохраняются. Он также может выселить арендатора через суд, если тот не платит и отказывается уезжать, но процедура в таком случае обычно занимает больше времени. При этом есть риск, что вернуть деньги не получится, но при этом собственник может выселить арендатора.

Елена Юргенева

эксперт рынка недвижимости и основательница Alpha Star Properties

«Однако при сдаче квартиры „в серую“ доказывать свою позицию сложнее. Суду потребуется подтвердить сам факт найма. Для этого подойдут: переписка, переводы денег или показания свидетелей. Отсутствие договора не лишает собственника права на выселение и взыскание средств, но увеличивает риски и сроки разбирательства».

Также под «серой арендой» подразумевают ситуацию, когда арендодатель не платит налог — те самые 13% по декларации 3-НДФЛ. Собственник, который не платит налоги, тоже может обращаться в суд — в том числе на основании договора найма, если он есть. В этом случае такой собственник не отличается от арендодателя, который платит налоги, отмечает Ксения Куликовская, исполнительный директор Apart Sharing и эксперт в области недвижимости.

При обращении в суд вскроется факт неуплаты налогов, но это не так страшно, как то, что имущество в руках чужих людей: арендаторы могут разгромить квартиру, а ущерб окажется колоссальным, предупреждает Ксения Куликовская. Максимум за неуплату налогов грозит требование уплатить 13% от дохода плюс пени и штрафы.

Перед оформлением кредита или ипотеки важно проверить свой кредитный рейтинг и оценить долговую нагрузку. Это позволит заранее понять, на каких условиях банк может предложить кредитный продукт и насколько высок риск отказа. Все это можно сделать на Сравни в разделе «Кредитный рейтинг».

Налог на сдачу квартиры в аренду: какой режим выбрать и как правильно платить

Читать по теме

Чего не стоит делать, чтобы выселить арендатора

Несмотря на то что арендатор нарушает условия договора, есть действия, которые не стоит предпринимать собственнику, чтобы его выселить. Например, нельзя менять замки, угрожать насилием и применять его, выбрасывать вещи арендатора или пытаться выгнать его самостоятельно силой.

Елена Юргенева

эксперт рынка недвижимости и основательница Alpha Star Properties

«Если арендатор перестал платить и отказывается выезжать из квартиры, собственник может действовать только в правовом поле. Самовольное выселение, смена замков, отключение воды или электричества незаконны и могут быть квалифицированы как самоуправство. Единственный законный способ выселения — через суд. Даже если арендатор очевидно нарушает договор, до вынесения судебного решения он имеет право проживать в квартире. После вступления решения в силу выселение производится приставами на основании исполнительного листа».

Что делать, если арендатор не платит за съем жилья и отказывается съезжать: план действий

1. Сначала попробуйте мирно договориться с арендатором о погашении долгов и его переезде. Также стоит уведомить квартиросъемщика о намерении обратиться в суд в случае, если он не выполнит эти требования.
2. Если он отказывается решать вопрос мирно, стоит направить арендатору письменное уведомление с требованием погасить задолженность и освободить жилье в течение определенного срока — например, 30 дней, — иначе собственник обратится в суд.
3. В случае если арендатор игнорирует просьбы и не погасил долг в течение срока, указанного в письменном уведомлении, нужно обращаться к юристу и готовиться к решению вопроса через суд. В суде можно взыскать платежи за аренду, коммунальные услуги, а также выселить арендатора с помощью приставов.

Решить вопрос через суд можно, если просрочка и отказ съехать продолжаются более полугода при долгосрочной аренде от одного года до пяти лет. При краткосрочной аренде до года собственник вправе пойти в суд при двукратном невнесении ежемесячных платежей. Чтобы упростить процедуру и выселить арендатора раньше, нужно заранее включить в договор право на одностороннее и внесудебное расторжение договора при условии уведомления арендатора за 30 дней.

Как взыскать с арендатора деньги за аренду и коммунальные услуги

Важно помнить о том, что в суде с арендатора можно взыскать не только арендную плату, но и задолженность за коммунальные услуги.

Елена Юргенева

эксперт рынка недвижимости и основательница Alpha Star Properties

«Если процесс выселения занял несколько месяцев, собственник вправе взыскать задолженность за аренду и коммунальные услуги согласно статье 15 и статье 393 ГК РФ. Также возможно начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ. Главное условие — наличие доказательств фактического проживания и неоплаты».

Важное кратко

• Если арендатор перестал платить за аренду квартиры, сначала нужно попробовать договориться с ним о его отъезде и погашении долгов. Если он не соглашается выполнить эти требования добровольно, то в таком случае можно взыскать деньги через суд — не только за оплату аренды жилья, но и за коммунальные услуги.
• Если собственник сдает квартиру «в серую», то его права от этого никак не меняются — он все равно может выселить арендатора через суд, если тот не платит и отказывается уезжать. Однако процедура в таком случае обычно занимает больше времени и требует больше доказательств, а также есть риск не получить сумму за аренду. Но при этом получится выселить арендатора.
• Рекомендуем всегда составлять договор аренды с помощью юриста и придерживаться его условий. Именно в договоре должны быть прописаны условия расторжения, в том числе досрочного по инициативе арендодателя, порядок выселения — например, предупреждение за 30 дней и возврат залога, — а также ответственность арендатора за повреждения, отмечает Ксения Куликовская.

Больше пользы для личного бюджета — в телеграм-канале Сравни.