Как работает банкротство с ипотекой: отвечает юрист

Как банки взыскивают долг

До банкротства с ипотекой дело может и не дойти, но без квартиры остаться можно. Как правило, банки не обращаются за банкротством к самим заёмщикам. Они проводят взыскание через суд и добиваются своего. Им так проще и выгоднее — процедура банкротства занимает полгода-год, а взыскание по судебному производству можно проводить несколько лет. Можно потихоньку, понемногу изымать деньги у должника.

Можно ли отказаться от ипотечной квартиры при возникновении финансовых проблем

От ипотечной квартиры нельзя отказаться просто так. Только если договориться с банком о том, что он примет эту квартиру себе на баланс и полностью закроет этот долг. Либо можно согласовать с банком продажу этой квартиры и полученные деньги направить на погашение ипотеки, потому что жильё, как правило, постоянно дорожает. Решение зависит от банка.

Например

Если квартиру покупали за 3 миллиона ₽, через пару лет она будет стоить уже 4 миллиона ₽. И тогда сумма долга сравняется со стоимостью квартиры или окажется ниже. А значит, продажа квартиры позволит погасить долг.

Как списать долги с ипотекой

Здесь всё зависит от того, что в приоритете — остаться с квартирой или избавиться от всех долгов, но потерять жильё.

Сначала инициируется процедура банкротства, а дальше нужно действовать исходя из выбранного варианта. Либо выбирать мировое соглашение (если это единственное жильё и его нужно сохранить), либо принимать решение расстаться с квартирой.

Во втором случае нужно предоставить всю необходимую информацию финансовому управляющему. Он передаёт эти данные кредитору, то есть банку. Банк оценивает квартиру. Далее проводятся торги, квартира продаётся, переоформляется, процедура банкротства завершается. Если по этому ипотечному кредиту осталась какая-то непогашенная задолженность, она списывается, и должник выходит свободным, без долгов, но и без квартиры.

Если же квартира нужна, нужно найти какое-нибудь третье лицо, которое будет платить ежемесячные платежи по ипотеке и гасить просроченные задолженности, пока должник находится в процедуре банкротства.

После заключения мирового соглашения (но до конца процедуры банкротства) третье лицо также вносит платежи, потому что все счета должника заморожены. После завершения процедуры все долги будут списаны, за исключением ипотечного кредита. Соответственно, должник выходит с ипотечным обязательством по его единственному ипотечному жилью.

Зачем нужно заключать мировое соглашение с банком

В мировом соглашении можно прописать более выгодные для себя условия погашения задолженности — меньший ежемесячный платёж, списание штрафов, неустоек. Можно отдавать основную сумму задолженности и начисленные проценты. Это решение вопросов без участия других органов — например, судебных приставов.

Заключение мирового соглашения — не слишком сложная процедура. Но нужны переговорные навыки, чтобы договориться с кредитором, готов ли он пойти на уступки и на каких условиях. Если все стороны согласны и до банкротства не доходит, соглашение заключается в суде общей юрисдикции, и суд его утверждает. Большую часть времени и сил отнимают сами переговоры.

В переговорах может помочь юрист, который знает все тонкости и наилучшим образом представит суду положение должника, чтобы зафиксировать более выгодные для него условия в мировом соглашении с банком.

Этапы процедуры банкротства с ипотекой

Решить, что важнее: сохранить жильё и заключить мировое соглашение или расстаться с квартирой и погасить все ипотечные долги.
Если важнее сохранить жильё — направить все усилия на подготовку проекта мирового соглашения и утверждение его через суд.

При этом юрист проверяет, подходит ли должник под это мировое соглашение: является ли ипотечное жильё единственным, есть ли доход у него и у третьего лица. Нельзя допускать просрочек по ипотеке. Если уже есть просрочка по ипотеке, нужно постараться её закрыть. Идеальная ситуация, когда у должника нет никаких просрочек по ипотеке.
Суд назначает финансового управляющего.
Если есть какое-то другое имущество кроме ипотечного жилья, его нужно продать. Продажей этого имущества занимается назначенный финансовый управляющий.
Подготовить мировое соглашение, которое должно быть утверждено до завершения продажи имущества.
После утверждения мирового соглашения исключить кредитора из реестра до окончания процедуры банкротства. Этот кредитор не может претендовать на деньги, вырученные от продажи имущества другого кредитора.
Финансовый управляющий распределяет деньги между кредиторами.

Удлиняет ли ипотека процесс банкротства

Это зависит от суда, но чаще всего сроки не меняются. Процедура точно так же занимает шесть — восемь месяцев. Если есть ещё какое-то имущество, процедура продлится дольше на один-два месяца, потому что нужно не только заключить мировое соглашение, но и исключить кредитора из реестра до распределения вырученных от продажи имущества денег.

Как повысить свой кредитный рейтинг после банкротства

После процедуры банкротства можно взять новую ипотеку, но одобрение банка будет зависеть от кредитного рейтинга. Самый лёгкий способ его повысить — исправить кредитную историю.

После банкротства, когда определение суда о завершении процедуры списания долгов вступит в законную силу, нужно пройтись по всем кредиторам и попросить их внести изменения в кредитную историю, потому что многие банки об этом просто забывают.

Тем самым можно вывести свой рейтинг из красной (плохой) зоны в желтую (среднюю). По опыту, можно повысить рейтинг в четыре раза — например, с 100 баллов до 400. С таким рейтингом уже можно брать кредиты.

Чтобы заново выстроить кредитную историю и повысить её рейтинг, можно взять в кредит небольшую сумму (например, 10 тысяч ₽), через несколько месяцев погасить и взять заём покрупнее. И так постепенно, шаг за шагом, увеличивать сумму полученного кредита. Самое важное — его вовремя возвращать.

Имущество на кредитный рейтинг не влияет, если куплено не в кредит.