Когда рыночная ипотека станет выгоднее

Как изменится ключевая ставка в 2026-2028 годах: прогнозы ЦБ

После октябрьского заседания в Центробанке пересмотрели прогноз по ключевой ставке на 2026 год.

Так, в апреле текущего года ЦБ ожидал ключевую ставку на уровне 13–14% в 2026 году. Затем в августе текущего года планировалось, что ключевая ставка снизится до 12–13% годовых в 2026 году.

Однако на последнем заседании ЦБ снова повысил прогноз: в 2026 году ключевая ставка может опуститься только до 13–15%.

По прогнозу на 2027–2028 годы, предполагается возвращение ставки ЦБ в нейтральный диапазон — 7,5–8,5% годовых.

Ключевая ставка влияет на ставки по кредитам и ипотеке. При этом сама по себе она не может сделать кредиты и ипотеку дешевыми, отметила глава ЦБ.

«Умеренные ставки появляются только тогда, когда инфляция низкая. Если резко снизить ключевую ставку при высокой инфляции, то эффект будет обратным. Экономика получит двойной удар: сначала будет взлет инфляции, а затем — ставок по кредитным продуктам», — заявила Эльвира Набиуллина.

В годовом выражении инфляция снизилась с пиковых значений марта 2025 года в 10,34% до 8% в сентябре 2025 года. Благодаря замедлению инфляции летом Центробанк смог перейти к циклу снижения ставки рефинансирования. Так, с июня по октябрь 2025 года ключевая ставка опустилась с 21% до 16,5%.

Те, кто оформил рыночную ипотеку до первого снижения ключевой ставки в июне 2025 года, могут рефинансировать ее уже сейчас. При рефинансировании ставка станет ниже текущей на три или более процентных пункта, отмечает менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.

При этом многие банки дают возможность рефинансировать ипотеку во второй и даже в третий раз, поэтому в случае снижении ставки в 2026–2027 годах можно будет перекредитоваться повторно.

По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, инфляция может ускориться в начале 2026 года из-за повышения налогов и коммунальных тарифов. Но это не отменяет вектора на снижение ключевой ставки, поскольку общая конфигурация бюджета на 2026 год будет способствовать уменьшению инфляции до целевого уровня в 4%.

В Центробанке рассматривают не только базовый сценарий, но и дезинфляционный, инфляционный и рисковый. В статье «Может ли Центробанк повысить ключевую ставку в 2026 году: мнения экспертов» рассказали, как может поступить Центробанк с ключевой ставкой при каждом из этих сценариев.

Когда оформление ипотеки станет выгодным

На текущий момент, несмотря на цикл снижения ключевой ставки, рыночная ипотека все равно остается дорогой для большинства россиян. Оформление ипотеки может стать выгоднее в 2027 году.

В 2025–2026 годах рыночная ипотека выгодна, если нужна небольшая сумма — например, до 1–2 миллионов ₽ — либо если есть возможность погасить долг досрочно — например, за счет продажи другой квартиры, считает Екатерина Сташкова.

«Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, к концу 2027 года при базовом сценарии ключевая ставка может составить 7,5%. При такой ставке рыночную ипотеку по стандартным программам смогут выдавать под 10–11% годовых, что приведет к реализации отложенного спроса», — отмечает Екатерина Сташкова.

Консультант и крупнейший поставщик аналитики на рынке финансовых услуг Frank RG провел исследование и опросил более 2400 ипотечных клиентов и потенциальных покупателей недвижимости. Выяснилось, что 87% респондентов отложили покупку жилья на два-три года и более из-за высоких ставок по ипотеке и цен на жилье. Только 13% опрошенных планируют покупку в 2025 году.

Основные причины отсрочки покупки жилья следующие:

В статье «Как изменятся цены на квартиры в новостройках к 2030 году: мнения экспертов» рассказали, на сколько могут вырасти цены на новостройки в ближайшие пять лет.

Последнее заседание ЦБ по ключевой ставке в 2025 году состоится 19 декабря. Подписывайтесь на телеграм-канал Сравни, чтобы первыми узнать решение регулятора.