Все секреты “брежневки”

Что такое “брежневка”

Под этим термином подразумеваются типовые панельные, блочные и кирпичные дома, которые возводились в период с 1964 г. по 1985 г.

В некоторых регионах России их строительство закончилось только в начале 2000-х г. 

История появления “брежневок”

Дома этого типа считаются улучшенным проектом хрущевок. Здания получили свое название в честь Л. И. Брежнева, во время правления которого началось их массовое строительство. Причина появления данных жилых домов заключается в низком качестве и непродуманной планировке хрущевок. Населению потребовались комфортные для жизни квартиры – с нормальной площадью кухонь, раздельными жилыми комнатами. Другие причины появления брежневок:

• Развитие промышленности. Жители деревень и поселков стали переезжать в города для работы на заводах. Возник дефицит квартир для специалистов. 
• Программа по расселению коммуналок. Одной из долгосрочных целей правительства СССР стало повышение качества жизни горожан. И для этого требовались новые дома, которые были бы эргономичными и вмещали больше семей.  

Виды

Существуют цековские (элитные) и массовые (стандартные) брежневки. Внешне эти два вида зданий практически не различаются. 

Цековские дома предназначались для проживания членов ЦК КПСС, высших военных чинов и других представителей правящего класса СССР. Строились здания из кирпича с ЖБИ-перекрытиями. В цековских домах просторные вестибюли, есть комнаты для консьержей, а в некоторых даже предусмотрены подземные гаражи. Площадь квартир от 75 м2 до 210 м2. 

Стандартные брежневки возводились для обычных граждан. Они отличаются большим количеством типовых серий и разнообразием планировок. Высота потолков в таких домах – 2,7 м. В массовых брежневках квартиры с площадью от 22 до 88 м2.  

Особенности “брежневок”

Лифты

Лифты появились в девятиэтажных брежневках. В пятиэтажных домах их нет. В четырнадцатиэтажных зданиях предусмотрены не только пассажирские, но и грузовые лифты. 

Мусоропровод

Есть в многоэтажных зданиях. В пятиэтажных брежневках встречается редко. Мусоропроводы находятся на площадках между этажами. 

Подъезд

Входная группа широкая. В многоэтажках к подъезду часто ведут ступеньки без поручней. Пандусы в типовых проектах брежневок не предусмотрены. 

Лестницы и лестничная клетка

Площадь лестниц и лестничных площадок в сравнении с хрущевками увеличилась.

Появилось место для хранения велосипедов. 

Консъержки

Присутствуют только в домах определенных серий. Например, II-68. Консъержки маленькие, около 3 м2, без санузла.  

Балконы

В зданиях старого типа балконы есть только в некоторых квартирах. В «новых» брежневках проектировщики предусмотрели наличие балконов и лоджий во всех квартирах выше первого или второго этажа. 

Подвал

В многоэтажных (14-17) домах сараев нет. Вся площадь подвала занята коммуникациями. В пяти- и десятиэтажках встречаются небольшие сараи в виде комнат. 

Крыша и чердак

Крыша плоская, с внутренним водоотводом. Чердак (технический этаж) предусмотрен в улучшенных многоэтажных брежневках.

Пятиэтажках и зданиях старого типа он отсутствует, поэтому квартиры на последних этажах нуждаются в дополнительном утеплении и гидроизоляции. 

Планировка “брежневок” 

Официально зарегистрировано более 50 типовых серий брежневок. И у каждого такого проекта было несколько модификаций. Это привело к тому, что даже у домов с одинаковым фасадом иногда отличаются планировки.

Также существуют небольшие различия между брежневками в Москве и в других городах России.

Здания старого типа

Ранние брежневки, которые возводились с середины 1960 г. и до конца 1970 г., считаются улучшенными хрущевками. В таких домах туалет с ванной стали раздельными, появились первые квартиры с ориентацией на две стороны. В многоэтажных зданиях старого типа архитекторы постарались избавиться от проходных комнат. 

В двухкомнатных квартирах гостиная и спальня стали изолированными, но в трех- и четырехкомнатных квартирах сохранились проблема общего зала. Размер кухонь в брежневках старого типа практически не отличалась от хрущевок. 

Площадь квартир в зданиях старого типа:

• однокомнатные от 22 до 31 м2;
• двухкомнатные от 42 до 45 м2;
• трехкомнатные от 48 до 56 м2;
• четырехкомнатные от 58 до 71 м2.

Рассмотрим серии домов, которые относятся к брежневкам старого типа. 

II-49

Девятиэтажные панельные дома. В квартирах от одной до четырех комнат. Высота потолков – 2, 64 м. В здании есть лифт, мусоропровод, естественная вентиляция. 

Однокомнатная квартира:

• S общая – 32,6 м2. 
• S кухни – 6,7 м2.
• Комната – 18, 74 м2.
• Санузел совмещенный – 2,6 м2. 

Двухкомнатная квартира:

• S общая – 44,4 м2.
• Кухня – 5,95 м2. 
• Гостиная – 18,7 м2.
• Спальня – 9,1 м2.
• Раздельный санузел – 3 м2. 

Трехкомнатная квартира:

• S общая – 49,1 м2.
• Кухня – 5,9 м2. 
• Проходная гостиная – 14,4 м2.
• Спальня № 1 – 8,92 м2.
• Спальня № 2 – 10,42 м2. 
• Раздельный санузел – 3 м2. 

Четырехкомнатная квартира:

• S общая – 62,77 м2.
• Кухня – 5,95 м2. 
• Проходная гостиная – 18,74 м2.
• Спальня № 1 – 8,92 м2.
• Спальня № 2 – 9,45 м2. 
• Спальня № 3 – 9,14 м2. 
• Раздельный санузел – 3 м2. 

1-464

Пятиэтажная панельная брежневка. Высота потолков – 2,5 м. В квартирах от 1 до 3 комнат. Санузлы совмещенные от 2,87 до 3 м2. Отличительные особенности квартир:

• Однокомнатные с общей площадью 30-31 м2 и жилой 18 м2. Кухни от 5 м2. 
• Двухкомнатные с общей площадью от 32 до 46 м2 и жилой от 17 до 35 м2. Кухни от 5,6 до 6,3 м2. 
• Трехкомнатные с общей площадью 55-58 м2 и жилой 39-45 м2. Кухни 5,6-6,3 м2. 

II-18/12

Блочные двенадцатиэтажные дома. В квартирах от 1 до 3 комнат. Высота потолков – 2,64 м. Санузлы в однокомнатных квартирах – совмещенные, в двух- и трехкомнатных – раздельные. В здании есть пассажирские лифты, мусоропровод и естественная вентиляция. 

Однокомнатная квартира:

• S общая – 34,8 м2. 
• S кухни – 9,7 м2.
• Комната – 19, 9 м2.

Двухкомнатная квартира:

• S общая – 37,4 м2.
• Кухня – 6,4 м2. 
• Гостиная – 13,9 м2.
• Спальня – 9,4 м2.

Трехкомнатная квартира:

• S общая – 64,1 м2.
• Кухня – 9,2 м2. 
• Проходная гостиная – 18,5 м2.
• Спальня № 1 – 14,2 м2.
• Спальня № 2 – 11,9 м2. 

Здания улучшенного типа

С 1970 года проекты брежневок претерпели ряд изменений – увеличилась этажность домов, кухни и жилые комнаты стали больше. Архитекторы улучшили планировку квартир, добавив большие лоджии и балконы.

Все комнаты в улучшенных брежневках изолированные. 

Площадь квартир в зданиях улучшенного типа:

• однокомнатные от 33 до 47 м2;
• двухкомнатные от 48 до 58 м2;
• трехкомнатные от 62 до 74 м2;
• четырехкомнатные от 76 до 88 м2.

114-85

Кирпичные многосекционные дома. Этажность – от 5 до 10. В квартирах от 1 до 4 комнат. Высота потолков – 2, 48 м. В девятиэтажных модификациях серии есть пассажирский лифт. 

Отличительные особенности квартир:

• Однокомнатные с общей площадью 37-39 м2 и жилой 17-19 м2. Кухня 9,1 м2. 
• Двухкомнатные с общей площадью от 57 до 59 м2 и жилой от 28 до 30 м2. Кухня 9,54 м2. 
• Трехкомнатные с общей площадью 68-70 м2 и жилой 42-44 м2. Кухня 9,54 м2. 
• Четырехкомнатные с общей площадью 85-90 м2 и жилой 65-70 м2. Кухня 9,5 м2. 

П-3

Семнадцатиэтажные панельные дома, состоящие из изолированных блок-секций. В квартирах от 1 до 4 комнат. Высота потолков – 2,64 м. 

Однокомнатная квартира:

• S общая – 34,7 м2. 
• S кухни – 8,4 м2.
• Комната – 14, 1 м2.
• Санузел – 3,9 м2. 

Двухкомнатная квартира:

• S общая – 53,5 м2.
• Кухня – 9,2 м2. 
• Гостиная – 14,5 м2.
• Спальня – 17,8 м2.
• Санузел – 3,9 м2.

Трехкомнатная квартира:

• S общая – 73,3 м2.
• Кухня – 10,2 м2. 
• Гостиная – 17,8 м2.
• Спальня № 1 – 14 м2.
• Спальня № 2 – 14 м2. 
• Санузел – 3,9 м2.

Четырехкомнатная квартира:

• S общая – 92,3 м2.
• Кухня – 10,2 м2. 
• Гостиная – 17,8 м2.
• Спальня № 1 – 14 м2.
• Спальня № 2 – 14 м2. 
• Спальня № 3 – 17,8 м2. 
• Санузел – 3,9 м2. 

Как выполнить перепланировку в “брежневке”

Все зависит от материала, из которого построен дом. Перепланировку в панельной брежневке реализовать затруднительно, т. к. все стены в таких здание – несущие.

Если собственнику повезло, и несущие панели находятся только снаружи, а внутри – из гипсокартона или кирпича, планировку можно менять практически без ограничений.   

Изменения, не требующие согласования в БТИ:

• демонтаж встроенных деревянных шкафов, антресолей;
• замена окон, дверей, напольных стяжек;
• установка новой сантехники, газопровода;
• замена проводки, розеток, выключателей. 

Все остальные изменения предварительно нужно согласовать. 

Особенности покупки квартиры и регистрации по новому месту жительства

На что обратить внимание при выборе квартиры

• Проверить, чтобы дом не находился в списке зданий, предназначенных для сноса. 
• Убедиться, что естественная вентиляция функционирует нормально. 
• Узнать номер управляющей компании и расспросить о техническом состоянии дома (протечках, дате замены стояков и мусоропроводов). 
• Оценить уровень звукоизоляции. Шумы с улицы при закрытых окна слышно быть не должно. 
• Осмотреть фасад здания. Убедиться, что в нем отсутствуют трещины. Также стоит обратить внимание на межплиточные швы. Они не должны крошиться и выпадать. 

Как прописаться в квартире

Оформить прописку можно в МФЦ, паспортом столе, подразделении ГУВМ МВД или управляющей компании дома. При наличии верифицированной учетной записи провести эту процедуру можно на портале Госуслуг. Прописка оформляется бесплатно в течение 3-7 дней после представления документов. Отметка о регистрации проставляется в паспорте. Для оформления прописки потребуется:

• заявление;
• паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Во время регистрации обязательно должен присутствовать собственник брежневки. Для прописки по новому месту жительства не нужно выписываться из старой квартиры. При оформлении документов гражданина автоматически снимают с учета по предыдущему адресу регистрации. 

Сравнение с другими видами зданий

На рынке вторичного жилья кроме брежневок присутствуют хрущевки и сталинки. Все эти три типа зданий объединяет то, что возводились они ещё во времена СССР. 

”Хрущевки”

Дома этой категории отличаются неброским дизайном, небольшой этажностью (от 3 до 5) и маленькой площадью квартир. Жилые комнаты в хрущевках всегда проходные. Главный минус хрущевок – маленькие кухни. В некоторых домах их площадь не превышает 4 м2. 

”Сталинки”

Многоквартирные дома этого типа оформлены в стиле неоклассицизма. Сталинки отличаются хорошей планировкой квартир и высокими потолками (от 3 м). 

Как определить тип здания по внешним признакам

У пятиэтажных брежневок в сравнении с хрущевками увеличенные оконные проемы. Сталинки отличаются от указанных типов зданий дизайном фасадов в стиле неоклассицизм.

Если говорить о типовых проектах сталинок, то они намного выше классических пятиэтажных брежневок. 

Что лучше 

Характеристики	Брежневка	Хрущевка	Сталинка
Планировка	Квартиры маленькой и средней площади с раздельным санузлом, без проходной гостиной. Кухни от 7 м2. Высота потолков – 2,6-2,7 м.	Квартиры маленькой площади, с проходными комнатами. Кухни от 4 до 6 м2. Санузел совмещенный. Высота потолков – 2,4-2,5 м.	Квартиры большие без проходных комнат. Кухни от 7,5 м2. Высота потолков – 3-3,5 м.
Звукоизоляция	Зависит от серии дома. У внешних стен звукоизоляция хорошая, у внутренних в 70% домов плохая.	Плохая. Хорошо слышно соседей и уличные звуки.	Хорошая звукоизоляция, особенно в послевоенных домах.
Теплоизоляция.	Плохо герметизированы швы. Угловые квартиры холодные.	Швы нуждаются в повторной герметизации. При отсутствии капремонта дома сильно продуваются.	Хорошая теплоизоляция у кирпичных стен. В домах с деревянными перекрытиями
Инфраструктура	Расположены в спальных районах.	Находятся и в спальных районах, и на окраинах, и даже в центре города.	Расположены в центральных частях города.

Реновация “брежневок” в России 

Список домов, которые подлежат сносу, определяет местная администрация субъекта. Ликвидации подлежат брежневки, признанные аварийными и те, в которых стоимость ремонта нецелесообразна высока.

В программе реновации участвуют все регионы России, включая Ямало-Ненецкий и Чукотский автономный округ.

Активно программа реновации реализуется в следующих городах:

• Москве;
• Санкт-Петербурге;
• Самаре;
• Челябинске;
• Екатеринбурге. 

Обзор цен на жилье в Москве 

Район (станция метро)	Тип здания	Количество комнат	Площадь (м2)	Цена (млн. рублей)
Гражданская	И-209А, 1971 г.	1	36,4	14,4
ВДНХ	II-67 (Башня Вулыха)	3	70	20
Бабушкинская	П-44	3	80	19,6
Преображенская площадь	II-18	1	40,7	11,9
Речной вокзал	II-67 (Башня Вулыха)	3	94	24
Первомайская	П-47	2	54	14
Ховрино	II-18	2	48,7	9,5

Преимущества и недостатки “брежневок”

Плюсы

• Площадь квартир больше, чем в хрущевках. 
• Санузел раздельный с полноценной гидроизоляцией. 
• Большинство планировок с изолированными комнатами. 
• Удобные кухни, в которых можно организовать нормальную обеденную зону. 
• Просторные лестничные площадки. 
• Стоимость квартир на 30-40% ниже, чем в новостройках. 

Минусы

• Тонкие внешние стены в панельных домах. 
• Плохая звукоизоляция. 
• Маленькие ванные комнаты. 
• Швы между панелями крошатся и нуждаются в восстановлении. 
• В пятиэтажных домах не предусмотрены лифты.  

FAQ 

Что лучше: трехкомнатная квартира в панельной брежневке или двухкомнатная квартира в довоенной сталинке?

Все зависит от состояния объектов. В панельных брежневках обычно более новее коммуникации. Все перегородки там выполнены из бетона. В довоенной сталинке внутриквартирные стены сделаны из дерева. Это затрудняет эксплуатацию и ремонт жилья. Но планировка в довоенных сталинках считается более удачной. Внутри квартир в таких домах отсутствуют несущие стены, а значит жилье подходит для полной перепланировки.  

Какую перепланировку можно сделать в брежневке без разрешения? Что будет, если я объединю кухню с залом?

Собственник может демонтировать встроенную мебель, установить раздвижные двери вместо обычных, немного переместить газовую или электрическую плиту. Замена радиаторов отопления, остекление и утепление балконов тоже осуществляется без согласования при условии, что дом не относится к памятнику архитектуры. 

При объединении кухни с гостиной без предварительного согласования собственник будет оштрафован на 2000-2500 рублей в соответствии с ст. 7.21 КоАП РФ. Гражданина обяжут узаконить перепланировку или вернуть перегородку между комнатами на место. 

Заключение

• Брежневка – улучшенная версия хрущевки и до сих пор считается доступным жильем. 
• Площадь квартир в брежневках больше, чем в хрущевках. 
• Более комфортными для жизни считаются брежневки нового типа с увеличенными кухнями и санузлами. 
• В некоторых регионах России брежневки подлежат обязательному сносу.