Что будет влиять на стоимость жилья в 2019 году

Во второй половине 2018 года цены на московскую недвижимость пошли вверх, и этот восходящий тренд продолжается. Согласно индексу IRN, цены в среднем выросли на 6%, а по отдельным сегментам и объектам рост составил 10–15%.

Однако масштабного роста цен, как это было в нулевые годы, нет. Такая динамика характерна в основном для бюджетного сегмента, то есть для квартир стоимостью до 10–15 миллионов. Дорогостоящая недвижимость осталась примерно в тех же условиях.

На рост повлияли несколько факторов. Первый — это покупатели-инвесторы и в целом те покупатели, которые хранили сбережения в валюте. В прошлом году произошёл существенный скачок курса доллара, что увеличило платёжеспособность тех, кто держал средства в валюте. Помимо этого, в августе появилась информация о возможности введения новых санкций против госбанков, что якобы могло со временем привести к невозможности получить долларовые вклады (в сентябре глава ВТБ Андрей Костин дал интервью Bloomberg, в котором сказал, что все клиенты смогут получить назад свои вклады, но «в какой валюте — это уже другой вопрос» — Сравни.ру). Оба этих фактора привели к бегству долларовых вкладчиков из госбанков — несколько миллиардов долларов были сняты с депозитов. Эти деньги пошли в том числе на приобретение недвижимости.

В прошлом году также началось повышение ключевой ставки, начала дорожать ипотека, были предположения, касающиеся отмены «долёвки» и «неминуемого подорожания» новостроек по причине перехода на эскроу-счета — всё это также подстегнуло спрос.

Ослабление рубля за прошлый год составило в среднем порядка 15–18%. На этом фоне даже рост стоимости квартиры на 10% всё равно выливается в снижение её ценности в валюте. Например, если вы продадите квартиру, стоимость которой выросла в рублях на 10–15%, и захотите купить на эти деньги виллу в Греции, то сейчас вам хватит только на её часть, даже если раньше хватило бы этой суммы. На фоне мирового уровня цен стоимость актива теряется, продолжает ползти вниз.

«Чёрные лебеди» на рынке московского жилья

Первый «чёрный лебедь» — переход на счета эскроу. Эскроу предполагает, что покупатель жилья будет вносить средства за квартиру на специальный счёт в банке. Кредитная организация в данном случае будет выступать гарантом сделки: если сроки сдачи жилья сильно задерживаются, покупатель сможет вернуть свои средства.

Изначально предполагалось, что проекты, запущенные до 1 июля 2019 года, смогут существовать по старым правилам. Но в конце минувшего года власти объявили, что с 1 июля перейти на эскроу-счета придётся почти всем. Получалось, что существенная часть новостроек могла не справиться с получением проектного финансирования: новая схема работы не вписывается в их экономику. Если все новостройки перейдут на эскроу-счета, это может резко урезать объём предложения. Сокращается объём предложения — цены идут вверх.

Читайте по теме: Новые правила: что меняется в июле 2018 года в долевом строительстве

Но затем «маятник» метнулся в обратную сторону: Минстрой выступил с инициативой вывести из-под эскроу-счетов объекты, с которыми и так всё нормально, те, у которых готовность составляет более 30% и больше 10% продано. Получается, что при таком раскладе около 80% объектов из-под эскроу-счетов должны уйти. В этом случае объём предложения будет сохраняться на высоком уровне, и если так, то ценам расти не с чего.

Когда позиция властей меняется и разные ведомства выступают с разными инициативами, может быть принята как одна крайность, так и другая. «Чёрный лебедь» здесь состоит в том, что до самого часа Х может быть неясно, какие правила игры в итоге будут приняты.

 Второй «чёрный лебедь» — геополитическая ситуация и риск ужесточения антироссийских санкций. Санкции против российского госдолга могут привести к росту стоимости заимствований, то есть росту процентных ставок.

Если на этом фоне начнётся распродажа российских бумаг инвесторами, рубль снова ослабнет. Центральный банк может отреагировать повышением ключевой ставки (в 2014 году регулятор поднял её с 10,5 до 17%). И не так сильно нужно вырасти ключевой ставке, на 2–3 процентных пункта (сейчас она составляет 7,75% — Сравни.ру), чтобы ипотека ушла за отметку в 12% годовых, а именно эта ставка, по мнению банкиров, является сейчас для граждан заградительной.

Перечисленные «чёрные лебеди» имеют разную направленность: один может дёрнуть цены резко вверх, а другой — способствовать их снижению. В нынешней ситуации крайне высока неопределённость. Но независимо от того, какой «лебедь» вылетит, не следует ожидать, что тренд будет продолжительным.