Что такое закладная по ипотеке и как ее оформить в 2026 году

Что подтверждает закладная

Закладная удостоверяет два основных права залогодержателя:

• получить исполнение по обязательству, обеспеченному ипотекой;
• потребовать обращения взыскания на заложенную недвижимость, если заемщик нарушит условия договора.

Залогодержателем обычно выступает банк, выдавший ипотеку. Однако кредитор может передать права по обязательству другой организации. В этом случае новый владелец закладной получает права по кредиту и залогу.

Закладная не заменяет кредитный договор. В кредитном договоре указаны сумма займа, процентная ставка, срок и порядок выплат. Закладная подтверждает права кредитора по этому обязательству.

Залогодатель — собственник недвижимости, переданной в залог. Залогодержатель — кредитор, которому принадлежат права по ипотеке.

Какие сведения указывают

В закладной обычно отражают:

• сведения о заемщике, залогодателе и залогодержателе;
• сумму обязательства и порядок ее погашения;
• реквизиты кредитного договора;
• описание квартиры или другого объекта недвижимости;
• данные о праве собственности;
• сведения о государственной регистрации ипотеки.

Перед регистрацией нужно проверить адрес, площадь, кадастровый номер, Ф. И. О. собственника и сумму обязательства. Ошибка в одном из реквизитов может задержать оформление документа или снятие обременения.

Закладную оформляют при ипотеке в силу закона и при ипотеке по договору, если это допускают условия сделки. Закон ограничивает выдачу документа по обязательствам, сумму которых нельзя определить или рассчитать по условиям договора.

Виды закладных

Российское законодательство предусматривает документарную и электронную закладные.

Электронная закладная хранится и учитывается в депозитарии. Депозитарий фиксирует права на ценную бумагу и операции с ней.

Главное отличие форм заключается в способе хранения и передачи. Бумажный документ нужно физически предъявлять или передавать, а электронную закладную передают через депозитарную инфраструктуру.

Электронный вариант может оказаться удобнее при рефинансировании, если оба банка работают с необходимыми электронными процедурами. Перед подписанием документов стоит уточнить этот вопрос у кредиторов.

Как оформить закладную

Конкретный порядок зависит от условий ипотечной сделки и внутренних процессов банка. Обычно оформление проходит в несколько этапов.

1. Проверьте договоры.

Изучите кредитный договор и договор об ипотеке. Уточните, предусмотрена ли выдача закладной и какую форму предлагает банк.

2. Подготовьте данные об объекте.

Сверьте сведения в документах с данными ЕГРН:

• адрес;
• площадь;
• кадастровый номер;
• вид и назначение объекта;
• Ф. И. О. собственника.

Если квартира находится в долевой собственности, банк может запросить сведения обо всех залогодателях.

3. Выберите форму.

Уточните, доступна ли электронная закладная. Если стороны выбирают бумажный вариант, банк подготавливает документарную закладную с необходимыми реквизитами и подписями.

4. Передайте документы на регистрацию.

Документы направляют в орган регистрации прав. В зависимости от сделки это можно сделать через банк, МФЦ или электронный сервис.

5. Дождитесь регистрации ипотеки.

Росреестр проверяет документы и вносит запись об ипотеке в ЕГРН. Ипотека в силу закона регистрируется одновременно с правом собственности, если закон не устанавливает иной порядок.

6. Получите закладную или проверьте ее учет.

Документарную закладную могут выдать после государственной регистрации ипотеки. Электронную закладную передают на хранение в депозитарий. Порядок зависит от условий сделки и схемы работы банка.

7. Проверьте реквизиты.

После получения документа проверьте:

• Ф. И. О.;
• адрес недвижимости;
• площадь;
• кадастровый номер;
• сумму обязательства;
• сведения о залогодержателе;
• данные о регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона проводится без уплаты госпошлины. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 20 №102-ФЗ.

Стоимость отдельных банковских, курьерских или нотариальных услуг зависит от конкретной организации и условий сделки. Универсального тарифа на оформление закладной нет, поэтому цену нужно уточнить до подписания документов.

Что делать после погашения ипотеки

После полной выплаты кредита банк подтверждает исполнение обязательства. Но справка о закрытии кредита сама по себе не означает, что запись об ипотеке уже погашена в ЕГРН. Сначала уточните, какая закладная была оформлена.

Если закладная бумажная

Владелец документарной закладной проставляет на оригинале отметку о полном исполнении обязательства и указывает дату исполнения. Для юридического лица нужна подпись представителя и печать, если организация ее использует.

После этого заемщику необходимо:

1. Получить в банке справку о полном погашении кредита.
2. Забрать оригинал закладной с отметкой об исполнении.
3. Уточнить, кто подает заявление о погашении записи в ЕГРН.
4. Передать документы в Росреестр или МФЦ, если такой способ доступен.
5. Проверить новую выписку из ЕГРН.

Если закладная электронная

При электронной форме бумажного оригинала нет. Банк и депозитарий передают сведения по установленной электронной процедуре. Заемщику нужно уточнить у банка, какие действия выполняются автоматически, а какие требуют отдельного заявления.

Если закладная не выдавалась или оформлена в электронной форме, за погашением ипотечной записи обычно обращается банк. Росреестр отдельно указывает на необходимость проверить прекращение обременения после выплаты кредита.

По общему правилу регистрационную запись об ипотеке погашают в течение трех рабочих дней с момента поступления необходимых документов. Закон предусматривает несколько оснований для погашения записи — в зависимости от формы закладной и обстоятельств сделки.

После процедуры проверьте выписку из ЕГРН. В ней не должно оставаться действующей записи об ипотеке.

Закладная при рефинансировании

При рефинансировании новый банк погашает прежний кредит и оформляет ипотеку в свою пользу. До сделки нужно согласовать передачу прав и порядок работы с закладной.

Если документ бумажный, уточните:

• у кого находится оригинал;
• кто передаст его новому банку;
• какие отметки должен сделать прежний кредитор;
• когда старую ипотечную запись погасят.

Если закладная электронная, проверьте:

• какой депозитарий учитывает права;
• поддерживают ли оба банка нужную процедуру;
• какие сведения передадут между банком и депозитарием;
• потребуется ли заявление со стороны заемщика.

Не стоит начинать рефинансирование только со справки о задолженности. Сначала выясните, как прежний банк передаст закладную и как стороны оформят снятие старого обременения.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры с действующей ипотекой требует согласования с банком. В зависимости от условий сделки кредит можно погасить до продажи, одновременно с расчетами или перевести обязательства по другой схеме.

Закладная подтверждает права банка, но сама по себе не заменяет согласие кредитора на сделку. Покупателю важно заранее понимать:

• когда будет погашен кредит;
• кто подаст документы в Росреестр;
• когда снимут старое обременение;
• какие документы получит новый собственник.

Порядок зависит от конкретной сделки, поэтому его нужно согласовать с банком до подписания договора купли-продажи.

Частые ошибки

При оформлении и погашении закладной чаще всего возникают следующие проблемы:

• кадастровый номер в документе не совпадает с данными ЕГРН;
• площадь квартиры указана неправильно;
• в Ф. И. О. собственника есть ошибка;
• заемщик получил справку о закрытии кредита, но не проверил ЕГРН;
• документарную закладную потеряли;
• стороны не согласовали передачу прав при рефинансировании;
• электронную закладную ищут среди бумажных документов;
• заемщик считает, что банк автоматически снял обременение;
• заявление подали до передачи необходимых сведений в Росреестр.

Банковская отметка о полном погашении кредита и погашение записи в ЕГРН — это не одно и то же. После завершения процедуры проверьте статус недвижимости по выписке из ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли оформлять закладную?

Не во всех ипотечных сделках оформление закладной обязательно. Возможность ее выдачи зависит от закона и условий кредитного договора.

Сколько стоит закладная?

Госпошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не взимается. Дополнительная плата за банковские, нотариальные или иные услуги зависит от условий конкретной организации.

Чем электронная закладная отличается от бумажной?

Бумажная закладная существует в виде документа и передается физически. Электронная закладная является бездокументарной ценной бумагой и хранится в депозитарии.

Что делать, если кредит погашен, а обременение осталось?

Получите в банке подтверждение исполнения обязательства, уточните порядок подачи заявления и обратитесь в Росреестр или МФЦ, если это требуется в вашей ситуации. После этого проверьте выписку из ЕГРН.

Сколько времени снимают обременение?

По общему правилу запись об ипотеке погашают в течение трех рабочих дней после поступления необходимых документов в орган регистрации прав.

Подходит ли электронная закладная для рефинансирования?

Электронная форма может упростить передачу прав между банками, поскольку не требует доставки бумажного оригинала. Перед сделкой необходимо проверить, работают ли оба банка с нужной депозитарной процедурой.

Что происходит с закладной после погашения кредита?

Документарную закладную аннулируют после исполнения обязательства. Электронную закладную погашают по процедуре, установленной законом и правилами депозитарного учета.

Важное кратко

• Закладная подтверждает права кредитора по ипотечному обязательству и залогу.
  
• Перед оформлением ипотеки уточните у банка форму документа, порядок его хранения, правила передачи при рефинансировании и способ снятия обременения после выплаты кредита.
  

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Как снять обременение после продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция
  
• Как продать квартиру: самому или с риелтором и сколько это стоит
  
• Как поставить запрет на сделки с недвижимостью и когда это нужно