Как оформить дарственную на квартиру

Чаще всего жилье дарят родители детям, и такое решение кажется более практичным, чем завещание. Но дарственная на квартиру, в первую очередь, это гражданско-правовой договор, который нужно оформить правильно. Чтобы после ни у дарителя, ни у получателя не возникало проблем. а проблемы возможны. Поэтому стоит заранее изучить, что такое дарственная, какие у нее есть достоинства, в чем недостатки, как ее оформлять и что следует учитывать.

Что является дарственной на квартиру

Дарственная или, если называть юридически правильно, договор дарения – вид договора, который подтверждает немедленную и безвозмездную передачу имущества от одного лица (дарителя) другому (одаряемый). В рассматриваемом случае это договор дарения квартиры. Чаще всего такой договор заключают родственники, но возможны и другие варианты.

Законодательство предусматривает возможность дарения части квартиры.

Кто имеет право выступать в качестве дарителя

Дарителем является сторона, которая передает имущество, безвозмездно. Ограничений нет – дарителем может выступать любое физическое лицо, юрлицо или даже государство. Требований к стороне только два:

Владение квартирой на законных основаниях.
Даритель должен быть дееспособным, совершеннолетним или прошедшим процедуру эмансипации.

При этих условиях нет ограничений – даритель может передать любое принадлежащее ему имущество.

Дарителем не может являться:

недееспособный гражданин и его представитель;
ребенок возрастом до 14 лет и его представитель;
гражданин, находящийся на лечении или проживающих в учреждениях социальной защиты (в хосписе, доме престарелых), их родственники и супруги не могут дарить свое жилье работникам этих учреждений;
коммерческая организация, при условии, что недвижимость дарят другой коммерческой организации.

Когда можно оформить дарственную на квартиру

Договор оформляют, если подразумевается безвозмездная передача имущества. Составить и подписать документ можно в любое время, но при условии согласия одаряемого. Дарственная на квартиру оформляется при жизни дарителя и обязательно регистрируется в Росреестре.

Обязательным условием сделки является отсутствие не только денежной составляющей, но и передачи каких-либо иных обязательств или прав – при таких условиях сделка считается мнимой и не имеет юридической силы.

Формы дарственной

Формой называют способ отображения воли сторон сделки. Существует три формы дарственной:

устная;
простая письменная;
нотариальная.

В случае с недвижимостью юридическую силу имеет только простая письменная и нотариальная форма.

Простая письменная дарственная оформляется при передаче недвижимости родственнику (близкому) или законному супругу. Она составляется по образцу, но строгих требований к документу нет. Заключение и подписание документа возможно в любом месте, не нужна справка о стоимости жилья, для оформления достаточно копий документов сторон.

Нотариальная форма более сложна в оформлении. Ее составляет только нотариус, исключительно по месту нахождения недвижимости. Документ распечатывается на специальном бланке. Стороны должны иметь оригиналы документов, к ним нужно приложить справку о стоимости квартиры. Присутствие обеих сторон обязательно.

На кого можно оформить дарственную

Оформление дарственной разрешено на любое физическое лицо.

Дарственная на несовершеннолетнего

Человек является правоспособным с момента рождения, соответственно, владеть имуществом может даже новорожденный. И дарственную можно сделать на ребенка. Оформляют по общим принципам, но документ обязательно заверяют нотариально. Ребенок должен иметь свидетельство о рождении или паспорт.

Так как до 18 лет человек не является таким же дееспособным, как и взрослый, он не может участвовать в сделке самостоятельно. Его интересы представляют родители, усыновители или опекуны, и сделка проводится только в их присутствии. Присутствие ребенка возрастом до 14 лет не обязательно. Если одаряемому исполнилось 14 лет, он имеет право участвовать в сделке, но с письменного согласия родителей, опекунов или усыновителей. При заключении договора в документе ставят подписи представители ребенка и он сам. Обязательна отметка представителя о согласии на сделку.

Исключением из правил является процедура эмансипации, после которой гражданин, достигший уже 16 лет, признается финансово и имущественно самостоятельным. В данном случае ребенок правоспособен, более того, его интересы может представлять другой человек, по доверенности.

Передача имущества несовершеннолетнему может быть безусловной или включать условия. Условия касаются распоряжения недвижимостью (продажи, сдачи в аренду и так далее). Например, даритель может указать в документе, что собственник получает право распоряжаться недвижимостью только после женитьбы/замужества.

Дарственная на родственников

Передача квартиры близкому человеку – самый простой и беспроблемный вариант. Так, договор на официальных супругов или родственников (близких) может не оформляться нотариально, достаточно обычного документа, составленного в соответствии с правилами.

Близкими родственниками считаются родители, родные бабушки/дедушки, родные дети, внуки, братья/сестры (даже если один общий родитель).

Дарственная на постороннего человека

Если дарящий жилье и одаряемый не состоят в официальном родстве, дарственную следует оформлять нотариально. Можно обойтись и без нотариуса, но в этом случае есть риск оспаривания дарственной другими лицами. А нотариально оформленный документ оспорить в суде намного сложнее.

На кого нельзя оформить дарственную

Запрещено дарить имущество стоимостью более 3000 рублей коммерческой организации, работникам медицинских, социальных и образовательных организаций.

Особенности дарения в браке

Дарственная на квартиру достаточно часто оформляется в браке, на одного из супругов. При этом недвижимость может принадлежать дарителю единолично (была приобретена до брака или в порядке наследования, дарения), или же, быть совместной собственностью супругов.

В первом случае нюансов нет – оформляют обычную дарственную.

Во втором случае одаряемый одновременно является и дарителем, ведь имущество, приобретенное в браке, равно принадлежит обоим супругам. Поэтому вместо стандартной процедуры дарения проводят:

Выделение супружеской доли с последующим дарением ее супругу;
Оформление брачного контракта с последующим составлением дарственной.

При этом не требуется нотариально заверенного согласия одаряемого на сделку, ведь в таком случае оба супруга являются сторонами сделки.

Зачем оформлять дарственную

Существует одна причина для оформления такого договора: желание обеспечить близкого человека жильем как можно раньше. Например, даритель не желает составлять завещание в силу достаточно молодого возраста и хорошего состояния здоровья, или же, желает избавить одаряемого от длительной процедуры вступления в наследство. Или хочет передать квартиру в собственность в ближайшее время.

Требования к документу и участникам сделки

Обе стороны сделки должны быть дееспособными, в нормальном психическом состоянии и осознавать свои действия, действовать без давления со стороны. Также даритель должен обладать жильем на законных основаниях.

Список документов для дарственной

Паспорта участников сделки – действительные, без посторонних пометок и помарок, с целыми страницами;
Правоустанавливающий документ, подтверждающий факт приобретения жилья;
Свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН – для подтверждения права владения;
Hoтapиaльнo заверенное согласие супруга – если недвижимость приобрели после заключения брака;
Кадастровый и техпаспорт – для жилья, которое было получена до создания Росреестра;
Справка об отсутствии арестов и запретов – для недвижимости, которую приобрели до 1999 года.

Где можно оформить договор

Дарственная на квартиру оформляется в МФЦ, в некоторых случаях или по желанию – в нотариальной конторе. Но всегда необходимо оформление через Росреестр.

МФЦ

В многофункциональном центре оформляют дарственную на совершеннолетнего родственника, супруга. Для сделки потребуется:

Выбрать МФЦ, записаться на удобный день и время.
Подготовить документы.
Оплатить госпошлину, сумма составляет 2000 рублей (при подаче документов через портал Госуслуг госпошлина составляет 1400 рублей).
При электронном оформлении сделки стороны должны подписать договор с помощью ЭЦП.
Явиться в МФЦ, заполнить бумаги, дождаться оформления сделки (до 7 дней).

У нотариуса

Нотариальное оформление необходимо в таких случаях:

одариваемый – несовершеннолетний;
одариваемый – не близкий родственник или законный супруг;
дарят долю недвижимости;
одна из сторон не может лично посетить МФЦ (второй вариант – нотариально оформляется доверенность на другого человека для представительства стороны).

Росреестр

В Росреестр обращаются для регистрации прав собственности по дарственной. Потребуются такие документы:

правоустанавливающие бумаги (если в реестре отсутствуют данные о регистрации прав собственности);
договор дарения (2 экз.);
доверенность (если сделка проводилась по доверенности).

Также одаряемый должен уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Подача документов возможна через МФЦ или официальный сайт Росреестра.

В какие сроки оформляют договор

Срок регистрации (рабочих дней)	Способ регистрации
7	Росреестр
9	МФЦ
3	Росреестр, нотариальная сделка
5	МФЦ, нотариальная сделка

Особенности дарственной на долю в квартире

Когда квартира имеет несколько владельцев, в соответствии со ст.244 ГК РФ жилплощадь может быть долевой либо общей. В первом случае в правоустанавливающих документах четко прописывается доля каждого владельца, при этом доли должны быть одинаковыми. В случае общего владения нет четкого определения границ жилплощади, которая принадлежит каждому владельцу. Как правило, указывается «часть жилья», по количеству владельцев, например, 1/3.

При оформления дарственной на часть жилья действуют те же правила, что и при передаче целой недвижимости. Но доля дарителя должна быть приватизирована, не находиться в залоге или под арестом.

Стоимость оформления дарственной на квартиру

Место оформления договора	Стоимость оформления, от	Время на регистрацию, рабочих дней
Риэлтерская контора	10 000 р.	10
Нотариус	7300 р.	3
Юрист	5000 р.	10
МФЦ	2000 р.	10

Риски для дарителя

Дарственная на квартиру – один из документов, которые наиболее часто оспаривается в суде. Существуют следующие риски для дарителя:

После вступления договора в силу даритель лишается прав на имущество. Соответственно, и прав проживания в квартире. И если существовала договоренность о том, что даритель может проживать в квартире столько, сколько потребуется, юридической силы такие договоренности не имеют. Придется рассчитывать только на добросовестность одаряемого.
Если дарение скрывает под собой куплю-продажу (так делают ради экономии на налогах), сделка признается притворной, договор расторгнут, а покупатель может потребовать деньги обратно.
В договор не могут быть включены какие-либо условия (исключение – условия распоряжения имуществом, передаваемого несовершеннолетнему).

Можно ли оформить сделку без собственника квартиры

Если по каким-либо причинам собственник жилья не может присутствовать при оформлении сделки, его интересы представляет третье лицо, по нотариально оформленной доверенности.

Как оформить дарственную самостоятельно

Для оформления документа не обязательно обращаться к специалистам.

Подготовка документов

Подготовьте указанные выше документы, сделайте их копии минимум в 3 экземплярах.

Составление договора дарения

Составить договор можно самостоятельно по образцу, но проще заполнить приведенный выше шаблон.

Обращение в Росреестр

После оформления дарственной одаряемый обращается в Росреестр для регистрации права собственности по дарственной. Документы оформляют лично или через официальный сайт Росреестра.

Декларирование дохода одаряемым

Если новый владелец жилья не является родственником дарителю или супругом, он должен уплатить НДФЛ 13% на доход (кадастровая стоимость квартиры). Для уплаты налога необходимо заполнить декларацию 3 НДФЛ, в срок до 3.04. года, который следует за годом регистрации права собственности. Налог уплачивают до 15.07 того же года.

Когда дарственная вступает в силу

Документ вступает в силу с момента подписания.

Можно ли отказаться от дарственной

Одаряемый может отказаться от дара, но до момента его передачи. При этом отказ должен быть оформлен письменно. Одаряемый обязан возместить дарителю материальный ущерб, причиненный отказом (например, расходы на юриста или нотариуса).

После регистрации сделки отказаться от дара можно только в судебном порядке.

Основные причины для отказа

Отказ от договора дарения возможен как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. Также возможен отказ в регистрации дарственной.

Дарителю

Он имеет право отказаться от дарения имущества до момента его передачи одаряемому. После передачи прав собственности договор расторгается по таким причинам:

Одаряемый обращается с недвижимостью небрежно, и такое обращение может привести к потере квартиры;
Одаряемый нанес физический ущерб дарителю;
Доказано, что сделка была заключена вопреки воле дарителя, под воздействием угроз;
Сделка была заключена недееспособным человеком.

Возможет отказ от исполнения договора о дарении в будущем, по таким причинам:

У дарителя существенно ухудшилось материальное, имущественное положение или состояние здоровья. При этом ухудшения должны возникнуть после подписания договора и непредвиденно для дарителя.
У дарителя изменилось семейное положение (предстоит развод с разделом имущества и так далее).
Одаряемый нанес физический ущерб дарителю, совершил покушение на его жизнь или здоровье, или же, покушение на жизнь или здоровье членов семьи дарителя.
Смерть одаряемого – если это условие включено в договор.

Одаряемому

До фактического принятия квартиры одаряемый имеет право отказать от дара. Например, по причине неплатежеспособности (не может уплатить НДФЛ), по личным мотивам. Одаряемый имеет право не мотивировать свое решение, но обязан возместить расходы дарителя на оформление сделки. Если же квартира уже принята в дар, отказаться от нее нельзя.

Что делать при отказе в оформлении

Государственные органы могут отказать в регистрации из-за неправильной подготовки документов или неправомерности сделки – например, в договоре прописаны условия дарения, что незаконно.

Что делать при смерти дарителя или одаряемого

Дарственная подразумевает передачу недвижимости при жизни дарителя. Поэтому после его смерти договор признается действительным только через суд.

Если же умер одариваемый, то возврат жилья дарителю невозможен – если в договоре не был прописан соответствующий пункт.

Особенности оспаривания дарственной

Как правило, дарственную оспаривают наследники дарителя после его смерти. Оспорить договор можно, если он составлен некорректно или была заключена мнимая либо притворная сделка.

При жизни дарителя оспорить дарственную может сам даритель, в течение 3 лет после ее оформления. Оспорить дарственную могут и другие лица, если вследствие сделки были нарушены их права.

В чем разница между дарственной и завещанием

Отличия	Дарственная	Завещание
Оформление	Можно оформить без нотариуса за исключением отдельных случаев	Обязательно нотариальное оформление
Внесение изменений	Невозможно (но предусмотрены условия для отмены договора)	Можно внести изменения или отменить завещание в любой момент
Оплата НДФЛ	Обязательна, если дарят не родственнику	Не требуется
Права на жилье	Теряются дарителем с момента подписания договора	Не теряются собственником
Отказ от подарка	Возможен отказ от дара до регистрации перехода права собственности	Можно отказаться от наследства в пользу других лиц
Документы на право собственности	Выписка из ЕГРП	Свидетельство о праве на наследство

Плюсы и минусы дарственной

Главным плюсом дарственной является возможность передачи имущества при жизни дарителя, в самое ближайшее время. Сделка позволяет избавить одаряемого и от длительных разбирательств при наследовании имущества, если на него претендуют третьи лица.

Среди минусов дарственной нужно отметить лишение дарителя имущественных прав с момента оформления сделки, возможность ее оспаривания после смерти дарителя.

FAQ

Мой дядя решил подарить мне квартиру, мы обговаривали это при свидетелях, договор тоже был составлен, но мы не успели его зарегистрировать – дядя умер через два дня. Возможно ли признание права собственности?

Только через суд, но шансов на положительное решение мало.

Бабушка хочет оставить мне квартиру, но считает, что лучше сделать на меня дарственную с условием принятия квартиры после смерти бабушки. Это возможно?

Нет, такая дарственная будет признана ничтожной. Дарить квартиру можно только при жизни дарителя. В вашем случае решение – завещание.

Отец ограниченно дееспособный, может ли он подарить мне квартиру?

Да, но при условии нотариально заверенного согласия попечителя отца.

Заключение

Таким образом, дарственная на квартиру – сделка, позволяющая передать права на имущества при жизни дарителя. Основные аспекты следующие:

договор дарения заключается на безвозмездной основе;
получателем может любое физическое лицо;
документ вступает в силу с момента подписания;
заключить договор можно в простой письменной или нотариальной форме;
существуют условия для отказа от выполнения договора.