Особенности заключения и расторжения договора аренды квартиры в 2022 году

О нюансах составления, оформления документа читайте далее.

Что такое договор аренды квартиры

При аренде жилья одна сторона (арендодатель) предоставляет второй стороне (арендатору) квартиру во владение и использование на определенный срок и на определенных условиях. Это и отображает договор. В 2021 году нет обязательной формы этого документа, то есть, его составляют произвольно. Не обязательно и нотариальное оформление, но для исключения всех рисков лучше заверить бумагу у нотариуса. Особенно, если договор составляют на длительный срок.

Но нужно уточнить: если квартиру арендует физическое лицо, то правильно называть это наймом. Аренда – только для юридических лиц. Но в быту закрепилось определение «аренда», поэтому употребляют оба термина, хотя юридически правильный – «найм», если говорить о физических лицах.

Зачем заключать договор

В первую очередь, документ защищает обе стороны от нарушения условий аренды. Наличие документа дает гарантию соблюдения прав, хотя иногда отстаивать права приходится в суде. Но без договора и это невозможно.

Сроки заключения договора

Законодательно срок аренды не регламентируется – можно снять квартиру и на пару часов, и на несколько лет.

Но есть нюанс: договор со сроком действия более 11 месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Это может быть нежелательно по многим причинам, в первую очередь, для арендодателя.

По срокам действия различают краткосрочные и долгосрочные договора.

Краткосрочный договор

Срок его действия – от нескольких дней до 11 месяцев. Даже если документ заключен на год (12 месяцев) он не подпадает под определение краткосрочного.

Долгосрочный договор

Срок его действия – от 12 месяцев и до 5 лет.

Форма договора

Его заключают только в письменной форме, даже если не подразумевается нотариального оформления. Устный договор не имеет юридической силы, как минимум, потому что у сторон нет доказательств договоренности.

Не существует единого, обязательного шаблона документа, но есть образцы, по которым можно составить грамотный договор. Как правило, в нем указывают обе стороны соглашения и их обязанности, сроки аренды, особые условия (например, кто должен оплачивать ремонт в случае затопления соседями), условия расторжения соглашения и так далее. Подходящую форму несложно найти в интернете.

Источник mulino58.ru

Стороны договора

Обязательный пункт договора. Стороны – это арендодатель (владелец жилья) и арендатор. В документе указывают паспортные данные обеих сторон. Если к арендатору будут приезжать родственники и проживать с ним, постоянно или временно, их тоже можно указать в документе. Если этого не сделать, то для арендатора непредусмотренные жильцы в квартире становятся основанием для разрыва договора.

Обязанности и ответственность

Каждый арендодатель сам определяет правила проживания в квартире. Но основная обязанность арендатора – поддержание жилья в надлежащем состоянии и своевременная оплата аренды, коммунальных счетов. Либо выполнение иных обязательств, указанных в договоре. К обязанностям арендатора относится и использование квартиры только для проживания. И открыть в ней, к примеру, салон маникюра – уже нарушение, если такая возможность не прописана в документе.

Также арендатор обязан:

• обеспечивать владельцу квартиры доступ в нее, при предварительном извещении о визите;
• возместить причиненный ущерб или устранить его по договоренности с владельцем имущества;
• вернуть владельцу жилье по окончанию срока аренды (если договор не продлен), в первоначальном состоянии, без задолженностей по счетам;

Что касается арендодателя, то в его обязанности входит предоставление арендатору квартиры, в надлежащем состоянии и в оговоренные сроки, с оформлением акта приема-передачи. Арендодатель вправе проверять состояние жилья по графику и на условиях, указанных в договоре.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, которые были выявлены при заключении договора. Их устранение проводится по договоренности сторон.

Арендная плата

В документе указывают сумму арендной платы и график ее внесения. Вариантов три:

• предоплата за месяц или три месяца;
• ежемесячная оплата;
• оплата поквартально.

Ремонт и улучшения

Стоимость аренды может быть уменьшена за счет ремонта, который арендатор делает сам. Это распространенная схема: сдают квартиру «за ремонт» и оплату коммунальных услуг, если жилье простаивает, и заниматься его улучшением нет возможности. То же касается приобретения бытовой техники, мебели, замены окон и так далее.

Если же квартиру сдают на обычных условиях, то ремонт осуществляется по мере необходимости. Арендодателем или арендатором – решают стороны. Необходимость в работах возникает при порче имущества арендатором или вследствие форс-мажорных обстоятельств. По каждому случаю прописывают обязанность сторон: кто должен делать ремонт или оплачивать его:

• в случае порчи имущества арендатором ремонт проводит арендатор за свой счет;
• ремонт проводит арендодатель, но его стоимость включает в цену аренды;
• в случае форс-мажора ремонт, как правило, оплачивает владелец квартиры или виновник происшествия.

Состояние квартиры и имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору квартиру в надлежащем состоянии. Арендатор обязан поддерживать ее в таком состоянии, если в договоре не указано иное (тот же ремонт в счет оплаты). Разумным будет составить и акт приема-передачи жилья, в котором будут отображены все детали, включая надорванные обои или трещины на плитке, поврежденная мебель и так далее.

От каких рисков защищает договор

Риски для арендодателя:

• повреждение жилья, бытовой техники и мебели без компенсации;
• уклонение от оплаты аренды (жилец может съехать, не заплатив);
• нецелевое использование квартиры;
• проживание нескольких человек вместо одного;
• нарушение условий проживания.

Риски для арендатора:

• безосновательное досрочное прекращение аренды (владелец квартиры требует освободить жилье прямо завтра, без объяснения причин);
• требование возмещения ущерба, которое арендатор не причинял (например, отремонтировать мебель, которая была повреждена еще в момент заселения в квартиру);
• безосновательное повышение арендной платы или изменение ее графика.

Да, договор аренды квартиры это не 100% страховка от всех рисков. Но это возможность отстоять свои права в суде или компенсировать ущерб иным способом (даже оставить негативный отзыв о владельце жилья или вынести ситуацию на общее обсуждение).

Как составить договор

Для составления документа стоит изучить образцы – их легко найти в интернете. А чтобы не допустить ошибок, следуйте простым рекомендациям.

Подготовка к составлению договора

Подготовка заключается в устных договоренностях между арендатором и владельцем жилья. Предварительно обсудите все ключевые вопросы – условия аренды, график оплаты, правила проживания в квартире, вопросы по ремонту или разрешению внезапных ситуаций. Только когда вы придете к обоюдным решениям по всем вопросам, можно составлять договор.

Какая информация должна присутствовать в договоре

Все, к чему стороны пришли в процессе обсуждения, должно быть отображено в документе. Чтобы обезопасить себя от рисков, впишите в него такие пункты:

1. Паспортные данные сторон.
2. Данные из документов на право собственности (эти документы следует предоставить арендатору для ознакомления). Указывают адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь.
3. Обязательный пункт – о том, что жилье не является спорным или залоговым, не обременено правами третьих лиц.
4. Сроки аренды, условия ее продления.
5. Если аренда подразумевает страховой депозит – указывают его сумма, условия возврата или погашения (в счет последнего платежа за аренду).
6. Сумму арендной платы, график ее внесения.
7. Условия для изменения размера арендной платы и процент ее повышения/снижения.
8. Оплата коммунальных услуг – арендатор может оплачивать все услуги или только по счетчикам, все прописывают в договоре.
9. Точную опись имущества, которое передается в пользование. Опишите состояние помещений в квартире, количество, тип, состояние мебели, бытовой техники. Для достоверности приложите фотографии. Также стоит приложить фотографии счетчиков на момент передачи квартиры.
10. Количество проживающих в квартире человек, с указанием их данных. Это касается как постоянных арендаторов, так и их гостей, которые будут задерживаться на срок больше суток. Если же вы против проживания «лишних» людей, укажите это в договоре.
11. Кто должен проводить текущий ремонт.
12. Кто должен проводить капитальный или срочный ремонт после форс-мажорных обстоятельств (вы, арендатор в счет арендной платы/за свой счет, ремонт «пополам» и так далее).
13. Условия проживания (можно ли проживать с питомцами, курить, приводить гостей и так далее).
14. Если квартира сдается на условиях проведения ремонта в счет аренды – укажите, какие работы, в какой срок должен провести арендатор.
15. Возможен ли косметический ремонт арендатором (например, он захочет переклеить обои по своему вкусу или заменить мебель).
16. Разрешена ли субаренда.
17. Когда и на каких условиях владелец квартиры может прийти проверить соблюдение условий проживания.
18. Условия оплаты и размер неустойки в случае задержки арендного платежа.
19. Условия пересмотра размера арендной платы.
20. Варианты разрешения спорных вопросов (мирным путем или через суд).
21. Условия прекращения действия договора.
22. Другие пункты, по желанию.

Также к договору стоит приложить акт приема-передачи квартиры с полной ее описью.

Какие документы нужны для составления договора

Чтобы составить договор аренды квартиры по всем правилам, необходимы такие документы:

1. Действующие паспорта арендодателя и арендатора, с регистрацией.
2. В случае заключения соглашения с гражданином другой страны от него требуется действующий загранпаспорт, миграционная карта или виза, регламентирующая сроки пребывания в стране, временная регистрация.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру.
4. Доверенность на проведение операций с недвижимостью – если квартиру сдает представитель владельца.
5. Разрешение попечителя или органов опеки, если арендатор не достиг совершеннолетия.

Порядок подписания договора

Обе стороны договариваются устно. После того, как обсудили все вопросы и по каждому пришли к решению, составляют письменный договор, в двух экземплярах. Оба документа изучают и подписывают – и арендодатель, и арендатор.

При желании документ можно оформить нотариально, но это не обязательно. Письменное соглашение, заверенное подписями сторон, имеет юридическую силу, может использоваться в качестве доказательства в суде.

Акт приема-передачи квартиры составляется при вручении ключей от квартиры. Это можно сделать до подписания документа об аренде, или после – по желанию сторон.

Порядок расторжения договора

Условия и порядок расторжения соглашения тоже прописывают в документе. Как правило, они включают в себя такие пункты:

1. Прекращение действия договора в связи с истечением срока его действия. В этом случае собственник жилья должен предложить арендатору продлить договор, либо же, освободить квартиру  в указанный срок. Важно: такое предложение необходимо сделать минимум за три месяца до окончания срока аренды (при долгосрочном договоре).
2. Досрочное прекращение действия. Прописывают срок, за который собственник или арендатор должны уведомить о досрочном расторжении договора. Например, это может быть 30 дней. Кроме того, для такого случая может быть предусмотрен штраф, если своевременного предупреждения не будет.
3. Условием для досрочного расторжения соглашения является задержка оплаты аренды – срок устанавливает владелец квартиры.
4. Также досрочно прекращают аренду в случае нарушения правил проживания в квартире. Например, заводят питомца, если это запрещено (и прописано в документе) или заселяют в квартиру других людей, наносят ущерб имуществу без его устранения или компенсации.
5. Владелец вправе разорвать договор, если жильцы систематически нарушают права соседей, правила общественной жизни (например, устраивают шумные вечеринки ночью или мусорят на общественной территории).

Также в договоре прописывают условия освобождения помещения. Стоит прописать конкретные условия – выезд в течение суток после прекращения действия договора, в течение 7 дней или в другой срок. Обязательным условием освобождения жилья является составление акта приема-передачи, оплата задолженности, если таковая имеется.

Если не прописать эти условия в договоре, вы рискуете. При этом риски есть и для арендатора, и для арендодателя.

Если с расторжением договора после окончания его действия все просто, то с досрочным расторжением возникают проблемы. И ситуацию можно решить как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке

Добровольный порядок подразумевает договоренности между сторонами, которых достигли без участия судебных органов. То есть, при каких-либо претензиях два человека обсудили проблему и мирно пришли к тому или иному соглашению. В этом случае рекомендуют заключить отдельный договор, в котором отражается порядок, сроки, условия разрешения спорной ситуации.

Например, жилец нарушил условия договора аренды и устроил вечеринку, которая помешала соседям. Владелец квартиры имеет полное право расторгнуть договор аренды. Но после разговора стороны пришли к соглашению – вечеринок больше не будет, как и досрочного выселения из квартиры. Чаще всего проблемы решают именно таким путем, так как сама проблема недостаточно велика для того, чтобы решать ее в суде.

Через суд

В судебном порядке разрешаются споры, где фигурирует крупный ущерб, арендатору или арендодателю. Причем ущерб как материальный, так и моральный. Допустим, владелец жилья без оснований и своевременного предупреждения выселяет из квартиры семью с маленьким ребенком. В данном случае семья имеет право подать иск на возмещение морального ущерба – оказаться на улице с маленьким ребенком это серьезный моральный ущерб.

Другой пример – арендатор устроил пожар в квартире, была повреждена бытовая техника, мебель и отделка. Вина арендатора установлена, но он отказывается покупать новую технику и делать ремонт, как и возмещать ущерб. И выселяться тоже не желает. В этом случае арендодатель имеет право обратиться в суд и требовать не только компенсации, но и досрочного расторжения договора аренды.

Но успех судебного разрешения дела в большей степени зависит от того, насколько подробно и точно составлен договор аренды.

В чем разница между договором аренды квартиры и договором найма жилья

Если говорить об аренде квартиры частным лицом для собственного проживания, то существенной разницы между терминами нет.

Но в иных ситуациях термин «аренда» применим к любым помещениям, включая офисные или производственные, а «найм» – только к жилым. Кроме того, одной из сторон договора аренды может являться юридическое лицо, а найма – только физические лица.

FAQ

Участились случаи мошенничества – заключаешь договор с собственником жилья, а потом вдруг является настоящий собственник и выселяет из квартиры. Как этого избежать?

Выход только один: тщательно изучать документы владельца жилья и документы на право собственности. Чтобы избежать мошенничества, арендуйте квартиру через надежное агентство, где работают юристы – в числе прочих задач они проверяют жилье, исключая вероятность мошенничества.

В связи с пандемией арендаторы потеряли работу и не могут оплачивать аренду. Долг уже большой, но выгонять на улицу людей не хочется. Что делать?

В этом случае можно обратиться в суд. Если же решать проблему мирным путем, договоритесь о рассрочке платежа на определенный срок. Но надежнее – обратиться в суд.

Что делать, если сосед сверху залил квартиру? Кто должен оплатить ремонт?

В данном случае – сосед сверху, так как ущерб нанесен по его вине. Если истребовать с него компенсацию невозможно, ремонт может сделать арендатор в счет арендной платы. Или владелец квартиры, за свой счет. В любом случае такие моменты прописывают в договоре.

Заключение

Таким образом, договор аренды квартиры – это документ, защищающий обе стороны от неприятных ситуаций и конфликтов. Что нужно для составления:

• продумать список пунктов и содержание каждого пункта документа;
• согласовать их со второй стороной;
• составить акт приема-передачи квартиры;
• тщательно проверить документы (касается обеих сторон).

Для упрощения задачи можно найти пример или шаблон договора.