Досрочное погашение ипотеки

Ипотека — один из самых долгосрочных и дорогих кредитов, но его можно выплатить быстрее, сэкономив на переплате.

Досрочное погашение позволяет сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж, снизив финансовую нагрузку.

Досрочное погашение ипотеки — это внесение денег в счёт погашения кредита в сумме, превышающей ежемесячный платёж, установленный договором. Иными словами, клиент платит больше, чем должен, тем самым уменьшая остаток основного долга или срок кредита.

Это право гарантировано заёмщику законодательством Российской Федерации. Банк не имеет права препятствовать досрочному погашению ипотеки или взимать за это штрафы, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено договором, — однако такие случаи встречаются всё реже.

Если только планируете оформить ипотеку, рекомендуем присмотреться к предложениям о страховании ипотечного кредита на Сравни.

Здесь можно просмотреть варианты страховок от разных компаний, сравнить их условия и выбрать наиболее подходящую для себя.

Когда выгодно досрочно погашать ипотеку

Целесообразность досрочного погашения во многом зависит от текущей ситуации на рынке, условий кредитного договора и финансовой ситуации клиента. Рассмотрим несколько общих случаев, когда досрочное погашение наиболее выгодно.

На начальном этапе кредитования. В первые годы ипотеки большая часть ежемесячного платежа идёт на погашение процентов, а не основного долга. Поэтому досрочное погашение на этом этапе позволяет существенно сократить общую сумму переплаты по кредиту.

При снижении процентных ставок. Если у вас ипотека с высокой ставкой и появилась возможность рефинансировать её под более низкий процент, досрочное погашение части кредита перед рефинансированием может быть выгодным. Это позволит уменьшить сумму рефинансируемого кредита и, соответственно, общую переплату.

При наличии свободных денег. Если есть свободные деньги, которые не планируется использовать для других целей, досрочное погашение ипотеки может быть выгодным решением.

Психологический комфорт. Для многих досрочное погашение ипотеки приносит ощущение финансовой свободы и уверенности в будущем. Это важный фактор, который также следует учитывать при принятии решения.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Есть два варианта частичного досрочного погашения, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества, — погашение в пользу сокращения срока ипотеки или уменьшения ежемесячного платежа. Выбор оптимального способа зависит от индивидуальных финансовых возможностей и целей заёмщика.

Всё, что важно знать о кредитах и ипотеке, читайте в телеграм-канале Сравни.

Сокращение срока кредита

При внесении суммы, превышающей ежемесячный платёж, можно сократить срок кредита — финансово это выгоднее, так как клиент в таком случае закрывает ипотеку раньше и платит меньше процентов банку.

Однако важно учитывать, что ежемесячный платёж остаётся прежним, поэтому финансовая нагрузка в текущем периоде не уменьшается.

Этот вариант оптимален для тех, кто имеет возможность стабильно вносить дополнительные суммы и стремится максимально быстро избавиться от ипотечного бремени.

Сокращение ежемесячного платежа

В этом случае при внесении дополнительной суммы банк пересчитывает график платежей, уменьшая размер ежемесячного платежа. Срок кредита при этом остаётся прежним.

Преимущество этого способа — снижение текущей финансовой нагрузки. Это может быть особенно актуально для клиентов, у которых временно снизились доходы или планируются крупные расходы в будущем. Однако экономия на процентах при этом будет меньше, чем при уменьшении срока кредита.

Этот вариант подходит для тех, кто хочет облегчить текущие выплаты, даже если это приведёт к немного большей переплате в долгосрочной перспективе.

Полное досрочное погашение

Этот вариант предполагает выплату всей оставшейся суммы долга по ипотеке единовременно. Это самый радикальный способ, позволяющий полностью освободиться от кредитных обязательств.

Для реализации этого варианта необходимо располагать достаточной суммой. Полное досрочное погашение позволяет максимально сэкономить на процентах и снять обременение с недвижимости.

Этот вариант оптимален для тех, кто получил крупную сумму денег (например, наследство, премию, сумму за продажу имущества) и хочет как можно быстрее избавиться от ипотечного кредита.

Примеры расчёта

Разберём варианты расчёта разных способов досрочного погашения на примере ипотеки со следующими вводными данными:

Сумма кредита: 3 миллиона ₽.
Срок: 20 лет.
Ставка: 8% годовых.
Тип платежей: аннуитетные — то есть одинаковые каждый месяц.
Ежемесячный платеж: 25 093 ₽.
Общая переплата: 3 022 369 ₽.

Пример 1. Досрочное погашение с сокращением срока кредита

Внесено досрочно: 300 тысяч ₽ через один год, после 12-го платежа.

Результат:

Срок кредита сократится: вместо 20 лет ипотека будет закрыта за 16 лет и два месяца.
Общая переплата уменьшится на 868 539 ₽ и составит 2 155 007 ₽.
Ежемесячный платёж останется прежним — 25 093 ₽.

Пример 2. Досрочное погашение с сокращением ежемесячного платежа

Внесено досрочно: 300 тысяч ₽ через один год.

Результат:

Платёж снизится с 25 093 ₽ до 22 535 ₽.
Срок кредита останется 20 лет.
Общая переплата уменьшится на 286 005 ₽ и составит 2 737 542 ₽.

Пример 3. Полное досрочное погашение ипотеки

Погашено полностью: через пять лет, после 60 платежей.

Результат:

Остаток долга на момент погашения: 2 625 768 ₽.
Уплачено процентов за пять лет: 1 132 075 ₽.
Экономия на процентах: 1 891 471 ₽.

Условия и требования досрочного погашения

Досрочное погашение ипотечного кредита регулируется ст. 11 ФЗ-353 «О потребительском кредите», но у каждого банка есть свои дополнительные условия. Рассмотрим общие ключевые требования.

Основные условия в большинстве банков

Срок уведомления: за 1–30 дней.
Бесплатное погашение: по закону комиссии запрещены, но проверяйте договор.
Как правило, банки не ограничивают сроки и сумму погашения, однако при наличии ограничений условия будут указаны в договоре.

Особые требования в популярных банках

Банк	Минимальная сумма досрочного погашения	Срок уведомления	Ограничения
Сбербанк	Не менее 30% от суммы ближайшего платежа	Нет	Доступно со второго дня после выдачи займа
ВТБ	Любая сумма	За один день до даты платежа	Нет
Газпромбанк	Любая сумма	За один день до даты платежа	Нет
Альфа-Банк	Любая сумма	Нет	Нет
Т-Банк	Любая сумма	Нет	Нет

Важные нюансы

При аннуитетных платежах, когда сумма платежа ежемесячно одинаковая, выгоднее сокращать срок, а не платёж.
После досрочного погашения обязательно получите новый график платежей — обычно он обновляется в приложении банка, или его можно попросить у поддержки.
При полном погашении требуйте справку об отсутствии задолженности, чтобы был документ, подтверждающий погашение ипотеки.

Как провести досрочное погашение ипотеки — пошагово

Составили подробное руководство, которое поможет грамотно и эффективно провести операцию по досрочному погашению ипотеки.

Шаг 1. Оценка финансовой ситуации и планирование

Прежде чем принимать решение о досрочном погашении, важно убедиться, что у вас есть стабильный источник дохода и финансовая подушка. Размер этой подушки должен быть достаточным, чтобы покрыть основные расходы на несколько месяцев в случае непредвиденных обстоятельств — например, потери работы или болезни.

После анализа определите, какую сумму можете направлять на досрочное погашение ежемесячно или единовременно. Помните, что даже небольшие, но регулярные платежи со временем приведут к существенной экономии на процентах.

Шаг 2. Изучение условий договора ипотеки

Обратите особое внимание на следующие пункты:

Наличие ограничений на досрочное погашение. Некоторые банки могут устанавливать мораторий на досрочное погашение в первые месяцы или годы кредита. Также может быть установлен минимальный размер досрочного платежа. Однако большинство банков не ограничивают погашение.

Необходимость уведомления банка. Большинство банков требуют предварительного уведомления о намерении досрочного погашения. Уточните, за какой срок до внесения платежа необходимо подать заявление — обычно он не превышает 30 дней, а иногда уведомление и не требуется.

Порядок расчёта процентов. Узнайте, как банк рассчитывает проценты при досрочном погашении. Обычно проценты начисляются на остаток основного долга. Лучше погашать досрочно в первые дни после списания ежемесячного платежа, тогда большая часть суммы уйдёт на погашение основного долга и меньшая — на проценты. Дальнейшие проценты будут начислять уже на уменьшенную задолженность после погашения.

Если в договоре есть какие-либо неясные или противоречивые моменты, не стесняйтесь обратиться к сотрудникам поддержки банка.

Шаг 3. Выбор стратегии досрочного погашения

Существует три основные стратегии досрочного погашения ипотеки:

Сокращение срока кредита.
Сокращение размера ежемесячного платежа.
Полное погашение ипотеки.

Если для вас важнее всего как можно быстрее избавиться от долга, выбирайте сокращение срока кредита или полное погашение ипотеки. Если же необходимо снизить текущую финансовую нагрузку, выбирайте сокращение размера ежемесячного платежа.

Шаг 4. Подача заявления на досрочное погашение

Как правило, подать заявление на досрочное погашение можно несколькими способами:

В отделении банка. Обратитесь в отделение банка с паспортом. Сотрудник банка поможет оформить заявление и рассчитает сумму досрочного платежа.

Через интернет-банк. Многие банки предоставляют возможность провести досрочное погашение через интернет-банк.

По телефону горячей линии. Можно подать заявление на досрочное погашение по телефону горячей линии.

В обращении нужно уточнить:

дату, когда планируется внести досрочный платёж;
сумму, которую планируется внести в счёт досрочного погашения;
стратегию погашения.

Шаг 5. Внесение досрочного платежа

После подачи заявления необходимо внести сумму досрочного платежа на счёт, указанный в кредитном договоре. Это можно сделать несколькими способами:

В кассе банка. Внесите деньги наличными в кассе банка.
Через банкомат. Внесите деньги на счёт через банкомат.
Переводом с другого счёта. Переведите деньги на кредитный счёт.

После внесения платежа обязательно сохраните квитанцию или чек, подтверждающий оплату.

Шаг 6. Получение нового графика платежей

После досрочного погашения банк должен предоставить новый график платежей, в котором будет отражён новый размер ежемесячного платежа (если выбрали сокращение платежа) или новый срок кредита (если выбрали сокращение срока).

Если полностью закрыли ипотеку — попросите в поддержке справку о погашении долга.

Шаг 7. Контроль и учёт

Регулярно контролируйте состояние ипотечного счёта и сверяйте данные с графиком платежей. Это позволит вовремя выявить и исправить возможные ошибки с помощью поддержки банка. Также ведите учёт всех досрочных платежей, чтобы отслеживать прогресс в погашении ипотеки — их можно увидеть в ленте операций по счёту.

Вопросы и ответы о досрочном погашении

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки?

Да, страховка возвращается, но с учётом некоторых моментов.

Возврат возможен, если страховка была единовременной (не разбита по годам).
Сумма возврата равна сумме неиспользованной части премии за вычетом дней действия.
Некоторые банки автоматически пересчитывают страховку при досрочном погашении.

Когда досрочное погашение может быть невыгодным?