Доступная ипотека – правда или вымысел?

В начале января правительство отчиталось в работе, проделанной на ипотечном рынке, отметив, что кредиты на покупку жилья стали доступнее. Однако скептики добавляют, что доступнее они стали только для клиентов с высокими доходами, которых среди общего числа потенциальных заёмщиков не так уж много.

Сомневающиеся в реальности доступности ипотеки ссылаются на тот факт, что в прошедшем году абсолютное большинство кредитов было выдано по специальным акциям. Многие из этих акций предполагают быстрое возвращение клиентом одолженных денег. Например, в Сбербанке действует акция «12–12–12», когда заёмщик может оформить кредит по ставке 12% годовых, но максимум на 12 лет. В ВТБ24 по ставке 11,5% годовых можно оформить кредит на семь лет.

При таких сроках ежемесячные платежи, например, для квартиры стоимостью 6 млн рублей, составят около 70 тысяч рублей, что может позволить себе только сегмент граждан с доходом выше среднего. А если так, то о какой доступности можно говорить? Получается, как в анекдоте: чтобы получить кредит, нужно принести кучу справок о том, что этот кредит тебе не нужен.

Но по данным Росреестра, около четверти всех прав на жильё, регистрируемых в сделках с жильем, приобретаются при помощи ипотеки, неужели все эти сделки приходятся на состоятельных клиентов?

Сказка ложь, да в ней намёк

Конечно, говорить о доступности ипотеки в стране, где средняя ставка составляет 12% годовых, сложно. Тем не менее, мы о ней говорим, потому что ещё в 2000-х годах взять ипотеку могла только каждая десятая семья, а сегодня каждая четвёртая, значит, динамика есть.

Что касается рекламных акций и жалости к клиентам «с улицы», о которых так беспокоятся критики заявлений о доступности жилищных займов, тут они немного лукавят. Получить скидку клиенты действительно могут только в нескольких случаях. Первый – они относятся к категории льготных клиентов. Второй – они являются клиентами банка-кредитора (вкладчики, держатели зарплатных карт, клиенты с хорошей кредитной историей и т.д.). Третий – покупают квартиру в аккредитованном банке жилым комплексом. 

Большинство заёмщиков имеют «белый» доход и зарплатную карту (найти компанию, рассчитывающуюся наличными сегодня трудно), т.е. уже состоят с банком хоть в каких-то отношениях. Практически все строящиеся жилые комплексы реализуются при поддержке какого-либо банка, т.е. аккредитованы. Получается, что воспользоваться специальными предложениями банков не могут только люди, приобретающие квартиру на вторичном рынке и не имеющие официального дохода, переводимого на банковскую карту. Такие наверняка существуют, но слабо верится, что их очень много.

К тому же ограничение по времени – далеко не единственная возможность получения скидки по ипотеке. Например, многие банки предлагают скидку в 1-1,5% клиентам-держателям кредиток с льготным периодом, которые не допускали просрочек. Если кредит берёт семейная пара, и у обоих хорошая кредитная история, при начальной ставке пусть даже в 14%, они могут «сбить» её до 11% годовых.

Кстати, о временах и сроках. Сегодня по данным АИЖК срок жизни ипотечных кредитов в Москве составляет 3-5 лет при среднем сроке выдачи более 13 лет. В регионах этот показатель несколько больше, но тоже существенно меньше срока выдачи ипотечных кредитов.

Чем дальше в лес, тем дешевле ипотека

Вторым козырем критиков ипотеки становится тезис о том, что даже при низкой ставке обслуживание кредита выльется в итоге в такую сумму, что квартиру выгоднее снимать, а не покупать. Чтобы разобраться, из чего же формируется стоимость ипотеки, обратимся к экспертам АИЖК.

«Самым значимым параметром, от которого зависит платёж по ипотечному кредиту, является стоимость жилья. Так, при одних и тех же ставке (12,5%), сроке (15 лет) и первоначальном взносе (30%), платёж за квартиру (54 кв.м, стоимостью 8,1 млн) в новостройке в Москве составит в среднем порядка 70 тыс. рублей, и в 1,5 раза превысит платёж за аналогичную квартиру в Петербурге, в 2 раза – платёж в Московской области, более чем в 3 раза – в Ростовской, Тюменской областях, Башкортостане, Краснодарском крае и Татарстане. Уровень ставки по кредиту является при этом вторым по значимости фактором, влияющим на стоимость обслуживания ипотечного кредита», – говорит руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Так верен ли тезис о том, что из-за дороговизны обслуживания кредита, выгоднее снимать квартиру? Получается, всё зависит от региона. Например, в Подмосковье платёж по ипотеке практически совпадает с месячной аренды квартиры, но через некоторое количество лет она уже станет вашей, т.е. выгоднее брать ипотеку. Платёж по Москве, действительно, отбивает желание покупать недвижимость, однако и здесь находятся желающие обзавестись собственным уголком. Кроме того, для молодых специалистов, которые ещё не накопили на первый взнос по ипотеке, заняты карьерой и готовы к переездам, ипотека вообще не лучший вариант инвестиций. Для них применима скорее практика запада, где молодёжь обычно не покупает квартиры, а арендует жильё.

Подожди, долги-долги!

Слышать об увеличении доступности ипотеки странно ещё и потому, что чуть ли на каждый день публикуются новости о космическом долге россиян по кредитам, который на конец года составлял 10 трлн рублей. Если эту сумму разделить на всех граждан, то получится, что каждый должен банкам примерно 45 тысяч рублей. И эти люди могут позволить себе ипотеку?

«Действительно, в последнее время в банковской системе РФ стали аккумулироваться риски, вызванные ростом объёмов потребительского кредитования. Однако следует чётко понимать, что это касается, в первую очередь, беззалогового потребительского кредитования, где действительно наблюдаются признаки перегрева, уровень просроченной задолженности по ним растёт. Иная ситуация в ипотеке – на сегодняшний день можно говорить о том, что качество ипотечного портфеля банков достаточно высоко. По данным за 10 месяцев 2013 года из почти 2,5 трлн ипотечной задолженности населения на балансах банков 95,3% ссуд вообще не имело просроченной задолженности, 1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая «техническая» просроченная задолженность), 0,54% – это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше», – объясняет Михаил Гольдберг.

А что впереди?

Наученные горьким опытом дефолтов и внезапных перемен экономических, политических и других, россияне ипотечных кредитов бояться, а те, кто решается на эту «авантюру», сетуют на дороговизну кредитов. Но эксперты объясняют, что реальное снижение ставки по ипотеке, не в полпроцента, а до европейских показателей – в буквальном смысле зависит от каждого россиянина.

«Если для российских банков основным источником средств для кредитования пока ещё являются депозиты населения (в целом по банковской системе их доля составляет почти 30% всех активов банков), то если население не готово нести средства в банки под 1-3% годовых как в Европе, то банк не может выдать такой же дешёвый кредит», – говорит Михаил Гольдберг.