Эскроу-счёт: зачем нужен, как открыть, как оформить ипотеку с эскроу, какие у счёта минусы

Счёт эскроу – что это?

Общее определение

Формально этот тип счёта прописан в 860.7 ГК РФ и сопутствующих статьях. При оформлении этого счёта бывают три стороны: покупатель (депонент), продавец (бенефициар), банк (посредник). Покупатель хочет что-то купить, но не доверяет продавцу; продавец хочет что-то продать, но не доверяет покупателю. Они заключают договор купли-продажи, после чего идут в банк и заключают следующее соглашение:

• Покупатель открывает специальный счёт (тот самый эскроу) и кладёт на него деньги.
• Покупатель устанавливает условия, при которых деньги могут быть переданы продавцу. Здесь же устанавливаются временные рамки, в которые должно произойти некое событие.
• Покупатель не может снять деньги со счёта просто так — ему нужно разорвать договор купли-продажи, только после этого можно будет снять всю сумму.

После того как соглашение начало действовать, возможны три варианта развития событий:

1. Продавец предоставил прописанные в договоре доказательства исполнения сделки. В этом случае банк переводит всю сумму с эскроу-счёта на счёт продавца.

2. Продавец не исполнил свои обязательства, или истекло время, прописанное в договоре. Банк переводит всю сумму с эскроу на счёт покупателя, то есть возвращает.

3. Одна из сторон (продавец или покупатель) в одностороннем порядке расторгает соглашение. Как и в предыдущем случае, банк переводит всю сумму с эскроу покупателю.

При частичном исполнении обязательств с последующим разрывом соглашения банк всё равно вернёт всю сумму покупателю — продавец может добиться частичной оплаты только через суд.

Естественно, за сделку банк берёт комиссию, обычно — до 1% от суммы, размещаемой на счёте. Причём из суммы, размещаемой на эскроу, комиссию брать нельзя — её нужно оплатить отдельно.

Эскроу в недвижимости

Эскроу так и остался бы ситуативным и малоизвестным инструментом совершения сделки, если бы не постановление правительства в 2019 году — в этом документе покупателя недвижимости обязали использовать специальный банковский счёт эскроу при покупке строящейся недвижимости, если он подписался под долевым строительством.

Чтобы объяснить, зачем этот закон был введён, нужно сначала описать проблему долевого строительства. Раньше, до обязательного открытия эскроу-счёта для сделок по долевому строительству, застройщики обычно оформляли отдельный договор с каждым покупателем и ждали перевода от него денег. Такие договоры долевого строительства были опасными и для продавца, и для покупателя:

• Покупатель не мог быть уверен в том, что застройщик выполнит свои обязательства, то есть построит дом. Особенно трагичной была ситуация с ипотекой — дольщик мог остаться и без дома, и с долгом.
• Застройщику было сложно привлечь финансирование от банка, потому что для доказательства своей платёжеспособности и развития бизнеса нужно было собирать огромные пачки документов — все контракты с покупателями, финансовые отчётности, выписки с разных счетов и так далее.

А теперь посмотрим, как решает эти проблемы эскроу:

• Покупатель отдаёт деньги банку, который выступает гарантом. Если застройщик не исполняет своих обязательств — покупателям жилья возвращают деньги, поскольку те хранились у банка.
• Застройщик получает финансирование без особых проблем, потому что все сделки проводятся через один и тот же банк — и банк видит на своих счетах реальные деньги, которые готовы перейти к застройщику после исполнения им обязательств. Это открывает компании доступ к банковскому кредиту.

В общем — все в выигрыше, в том числе и банк. И эскроу в долевом строительстве, и долевое строительство в целом регулируются законом 214-ФЗ, и в 214.15.5, пункте 5, прописано, что на счёт не могут начисляться проценты и банк не имеет права взимать деньги за открытие счёта. Правда, банк всё равно получает свои проценты — расскажем про это в разделе плюсов/минусов.

Сделки со счётом эскроу можно проводить и на вторичном рынке — покупатель вносит деньги на счёт, продавец переоформляет недвижимость и предоставляет выписку из реестра — и денежные суммы с эскроу приходят на его личный счёт. Покупку жилья по такому договору условного перевода денег удобно производить, когда продавец и покупатель друг другу не доверяют — то есть всегда.

Как пользоваться эскроу-счётом

Купить квартиру через эскроу

Процедура покупки строящейся недвижимости через эскроу выглядит так:

1. Застройщик заключает контракт с банком.

2. Застройщик ищет покупателя.

3. Застройщик, покупатель и банк подписывают соглашение об открытии эскроу.

4. Дольщик заключает договор о долевом строительстве, после чего переводит деньги на счёт.

5. Застройщик заканчивает строительство, вводит дом в эксплуатацию, передаёт документы в банк.

6. Банк, удостоверившись в исполнении обязательств, переводит застройщику деньги.

Взять ипотеку через эскроу

С ипотекой всё немного сложнее:

1. Застройщик заключает контракт с банком.

2. Застройщик ищет покупателя.

3. Покупатель ищет ипотеку, подаёт на неё документы, получает одобрение. Нужно открыть расчётный счёт и перевести на него первоначальный взнос.

4. Застройщик и покупатель идут в банк, где подписывают соглашение на эскроу-счёт.

5. Покупатель идёт в банк, в котором оформил ипотеку, и показывает соглашение.

6. Банк, выдавший ипотеку, переводит на эскроу и первоначальный взнос (поэтому надо было открывать расчётный счёт), и «кредитные» деньги.

7. Покупатель платит ипотеку.

8. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик передаёт документы в банк и получает деньги с эскроу-счёта.

Необязательно оформлять эскроу и ипотеку в одном банке. Кроме того, для такой ипотеки доступно рефинансирование, так же как и для «обычной» ипотеки — вы досрочно погашаете долг по ипотеке деньгами другого банка.

Кому принадлежат деньги

Формально деньги принадлежат тому, кто их на счёте разместил — то есть покупателю. Но просто так эту сумму снять со счёта эскроу нельзя — нужно расторгать договор.

Эскроу, аккредитив или банковская ячейка

У эскроу есть две альтернативы: аккредитив и банковская ячейка. Аккредитив — это почти то же самое, что и эскроу, вы кладёте деньги на обычный счёт и пишете распоряжение: «Перевести деньги с этого обычного счёта такому-то лицу при выполнении таких-то условий».

Банковская ячейка — вы кладёте в неё наличные и передаёте доступ к этой ячейке продавцу после выполнения им некоторых условий (в данном случае — регистрации сделки о купле-продаже недвижимости).

Банковская ячейка — не всегда подходящий вариант, потому что в неё можно положить только наличные, а работать с наличными при покупке недвижимости — плохая идея (банк будет задавать вопросы, да и носить с собой 3 000 000 ₽ наличными — сомнительное удовольствие). Аккредитив же, пусть и похож на эскроу по принципу действия, сильно отличается от специального условного счёта:

• Застрахован на меньшую сумму (1,4 миллиона ₽, как и обычный счёт).
• Можно снять деньги со счёта — и продавец ничего не получит даже при наличии бумаги о переводе.
• Неприменим при долевом строительстве (прямой запрет).
• Попадает под взыскание приставами.

Эскроу же отдельно застрахован на 10 миллионов ₽, деньги со счёта снять нельзя (и, соответственно, обмануть продавца), обязателен в долевом строительстве, не может попасть под арест и взыскание средств.

Какой банк выбрать для сделки эскроу

Если речь идёт о недвижимости — вы не выбираете банк вовсе, банк выбирает застройщик. Это должен быть банк из специального перечня (присутствуют все крупные, в том числе Сбербанк).

Если же вы ищете банковскую услугу эскроу для каких-то других целей — смотрите на комиссию, которую требует банк. Обычно она не превышает 1% от вносимой на счёт суммы, но чем меньше будут требовать — тем лучше.

Особенности, плюсы и минусы эскроу

Особенности:

• Нет фиксированной формы договора — можно вносить любые условия, после наступления которых деньги перейдут продавцу.
• Отдельно страхуется АСВ на 10 миллионов ₽, этот лимит не пересекается с обычным лимитом в 1,4 миллиона ₽ для обычных счетов и вкладов.
• Именно банк решает, нужно ли переводить деньги продавцу, условия прописаны в договоре.
• Досрочное закрытие счёта невозможно — сначала нужно разорвать основной договор.
• Деньги могут быть переведены либо покупателю (сделка отменена), либо продавцу (сделка состоялась), оба лица прописаны в договоре.
• Приставы не могут арестовать эскроу-счёт.

Плюсы:

• Бесплатно, если речь идёт о сделке с недвижимостью.
• Покупатель получает гарантию возврата денег, если сделка сорвалась.
• Продавец получает гарантию оплаты.

Минусы:

• Страховка покрывает 10 миллионов ₽ — может оказаться недостаточно при сделках с недвижимостью.
• По закону на деньги нельзя начислять проценты — хотя банку ничто не мешает использовать эти деньги для собственного заработка.
• Если через эскроу оформлена ипотека и застройщик объявил себя банкротом — клиент получит тело долга, но проценты ему никто не вернёт.
• Поскольку банк не имеет права брать с покупателя недвижимости деньги за открытие счёта, он берёт эти деньги с застройщика — в итоге растёт цена на недвижимость.

FAQ

Для какой сделки можно оформить эскроу?

Для любой. Закон не ограничивает применение эскроу недвижимостью, просто для недвижимости прописаны отдельные правила.

Можно ли купить строящуюся недвижимость у застройщика не через эскроу?

Нет. Как только закон ввели в 2019 году — был небольшой переходный период, в который застройщики при определённых условиях могли и дальше получать деньги от дольщиков «по старинке». Сейчас же все сделки должны проводиться через эскроу.

Вывод

• Эскроу — это условный счёт, деньги с которого перейдут продавцу только в том случае, если он выполнит прописанные в договоре условия.
• С 2019 года все сделки со строящейся недвижимостью должны проводиться через эскроу.
• Эскроу даёт дольщику гарантии того, что если недвижимость не будет построена в срок — дольщик получит обратно свои деньги.
• Через эскроу можно купить недвижимость в том числе и в ипотеку.