Ипотечное кредитование приобретения земельных участков

Приобретение земли в России — сложный процесс, обремененный не только огромным количеством сопутствующих процедур, но и ее немалой стоимостью. Однако, при этом, каждый из нас понимает, насколько может быть выгодна покупка земли. Во-первых, ликвидная земля в наше время может стать довольно эффективным средством приумножения капитала. Рост цен на некоторые земельные участки может превышать даже 50% в год. А во-вторых, приобретение собственной земли для физических лиц — первый шаг к строительству дома для большой семьи, о чем мечтает большинство современных граждан, а для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — получение широких возможностей для модернизации и развития собственного сельскохозяйственного производства.

Преимущества приобретения земли делают популярными любые кредитные предложения банков, способствующие облегчению покупки земельных участков. Ипотека с этой точки зрения является наиболее оптимальным банковским продуктом благодаря:

• долгосрочному характеру
• большому размеру ссуды
• сохранению права владения и пользования земельным участком на всем протяжении времени уплаты кредита.

Появление предложений по ипотеке земельных участков должно было решить все проблемы с приобретением земли, позволив каждому стать законным владельцем любого понравившегося участка. Однако законодательные ограничения земельной ипотеки, неразвитая в России система кредитования земельных участков под залог и стремление банков снизить свои риски создали большое количество особенностей и запретов, которые необходимо учитывать при стремлении приобрести земельный участок на условиях ипотечного кредитования.

Так как земельная ипотека предполагает залог, в роли которого, может выступать либо приобретаемая и имеющаяся в собственности недвижимость, либо только имеющаяся в собственности недвижимость, либо только приобретаемый земельный участок и строения на нем, то Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ четко определил, какие земли могут выступать в качестве залога. В соответствии с законодательством предметом ипотеки могут стать земельные участки:

• принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности; 
• выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут являться залогом при оформлении ипотеки:

• участки лесного фонда, земли сельхозназначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами и другие участки, подвергшиеся деградации; 
• земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 
• части земельного участка, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами соответствующих субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Таким образом, можно выделить земельные участки, приобретение которых на условиях ипотеки разрешено законодательством РФ. У банков, разумеется, свои принципиальные требования. Положительное решение банка при оформлении ипотеки во многом зависит от ликвидности приобретаемого земельного участка. Поэтому при общении с банковским специалистом, как правило, имеют значение следующие параметры:

• наличие разрешения на использование участка под индивидуальное жилищное строительство, несмотря на то, что практика выдачи ипотечного кредита на приобретение земель сельхозназначения уже есть, например, в Сбербанке 
• расположение в организованном коттеджном поселке
• наличие необходимых коммуникации: электричества, газа, водоснабжения
• транспортная доступность в любое время года
• степень развитости инфраструктуры района
• экология района
• отсутствие заболоченности, близкого расположения грунтовых вод
•  наличие кадастрового плана и плана с обозначением границ.

Учитывая все эти особенности выдачи ипотечного кредита на земельный участок, необходимо обратить внимание и на дополнительные условия различных банков. Прежде всего, стоит оценить, насколько прирост стоимости вашего земельного участка способен перекрыть переплату по ипотеке. Например, при оформлении ипотечного кредита на землю в Россельхозбанке, процентная ставка по которому, по данным Сравни.ru, составляет 15%, вы увидите выигрыш от покупки земли уже при темпе роста цены от 10% в год. Однако при этом, необходимо учитывать наличие выплат за страхование объекта приобретаемой недвижимости, стоимость услуг оценщиков и другие обязательные платежи.

Только заранее оценив свои возможности, особенности приобретаемого земельного участка и проанализировав условия различных банков, можно выбрать наиболее оптимальное предложение. Это позволит воспользоваться всеми преимуществами ипотечных программ кредитования земельных участков.