Ипотека без первоначального взноса или «призрак бродит»

Начнём мы с того, что мысленно вернёмся на несколько лет назад, в докризисные времена. Тогда, зайдя в банк с папкой документов, можно было выйти из него с ключами от новой квартиры. Бери и живи – никаких первоначальных взносов. Аналитики в один голос говорят, что ипотека сегодня приобретает свои докризисные свойства. Если ли у потребителя реальная возможность получить жилищный кредит без первоначального взноса? Именно это попытался выяснить Сравни.ру.

Разыскивается

Вопрос, что считать ипотекой без первоначального взноса: если говорить о вариантах, когда залогом является приобретаемое жилье, то можно сказать, что подобных предложений на рынке сегодня попросту нет. На деле, первоначальным взносом банк страхует себя от колебаний на рынке недвижимости. То есть, на тот случай, если приобретенная квартира, она же предмет залога, вдруг подешевеет, и возникнет тот самый «крайний случай», когда залог придется продавать. Вот только денег от реализации подешевевшей квартиры не хватит на покрытие задолженности. Ситуация неприятная не только для заемщика, но и для банка. Стоит напомнить, что ипотечные кредиты без первоначального вноса появились на волне уверенности, что недвижимость «будет только дорожать», и что «недвижимость всегда в цене», однако мировой финансовый катаклизм добавил скепсиса как кредитным учреждениям, так и их потенциальным заемщикам.

Не все потеряно

Есть минимум три способа приобрести квартиру, не имея на руках денег. Первый – получить кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Банки готовы выдавать кредиты под залог активов заемщика. По сути, это полноценная ипотека со всеми вытекающими последствиями: необходимостью оценки, страхования и т.д. Как правило, подобные кредиты позиционируются как займы на строительство или приобретение загородного дома. Так выглядит пятерка наиболее привлекательных предложений банков ТОП-30:

Процентные ставки по ипотечному кредиту на 3 млн. рублей сроком на 15 лет:

*для более полной информации следует ознакомиться с условиями кредитования на Сранви.ру.

Стоит заметить, что банки далеко не всегда готовы выдавать кредиты по предъявлению справки по форме банка, а если и готовы, то, как в случае с Райффайзенбанком, отсутствие справки 2-НДФЛ увеличивает ставку.

Справедливости ради заметим, что если дом строится, то до момента получения свидетельства о правах собственности на него, ставка по ипотеке Ханты-Мансийского Банка будет составлять 14,25% годовых. Кроме того, кредитные учреждения страхуют себя от снижения стоимости заложенного имущества, выдавая кредит не на всю стоимость квартиры или дома, а только на 80% от неё. В данном случае «недоплаченные» банком 20% служат своеобразной заменой первоначального взноса.

Два кредита – лучше, чем один?

Есть ли ещё какой-нибудь способ приобрести жильё, не имея на руках внушительной суммы? Да, например, сформировать первоначальный взнос за счёт потребительского кредита. Нужно понимать, что Ваш доход при этом должен быть адекватен ожидаемой финансовой нагрузке, ведь первое время придется выплачивать оба займа. Учтите, что при выдаче ипотеки учитывается, как правило, совокупный семейный доход. Золотое правило оценки кредитной нагрузки: если общие долговые обязательства не превышают трети общего дохода, снижения уровня жизни Вы не почувствуйте. Так считают экономисты, хотя банкиры готовы «терпеть» ситуацию, когда обязательства перед банком составляют до половины дохода клиента. Вместе с тем, потребительский кредит стоит попробовать погасить опережающими темпами. В любом случае не скрывайте ничего от банка и посоветуйтесь со специалистами о выгодности такого «двойного» кредитования в Вашем конкретном случае.

На практике недвижимость за обозначенные 3 миллиона рублей будет приобретаться следующим образом:

*Взяты средние по рынку ставки потребительского и ипотечного кредитования, не учтены и дополнительные расходы (страхование, оценка и пр.).

Таким образом, первые пять лет заемщик (заемщики) будут тратить на обслуживание кредита 41 616 рублей.

Материнский первоначальный взнос

О возможности использования материнского капитала в качестве первоначального взноса Сравни.ру уже писал. Сегодня размер пособия составляет 366 тысяч рублей, этого вполне достаточно для того, чтобы внести 10, а в отдельных регионах и 20% от стоимости квартиры. Пока о первоначальном взносе как таковом речи не идет: закон разрешает лишь погашать ипотеку с помощью материнского капитала. Однако с гарантированной перспективой получить транш от пенсионного фонда, который заведует выплатами материнского капитала, кое-где уже готовы выдавать более короткий кредит, который будет погашен, как только деньги поступят на счет. Фактически  действует та же схема «двойного» кредитования. Разница лишь в том, что в отличие от второго варианта, потребительский кредит обеспечен, а значит, срок и процент по нему могут быть минимальными.

А стоит ли?

Как известно, получение материальных благ без каких-либо усилий расхолаживает. Если рассматривать квартиру как некий инвестиционный проект, то любой экономист скажет, что использовать только лишь заемные средства противопоказано. Кроме того, если открыть вклад с суммой пополнения, соизмеримой с будущими платежами по кредиту, можно примерить на себя шкуру ипотечного заёмщика. Это позволит тщательно всё взвесить, оценить свои реальные возможности и перестать думать о первоначальном взносе как о каком-то препятствии.