Вклады
Карты
Кредиты
Инвестиции
Недвижимость
СтраховкиС чем можно столкнуться при покупке вторички‚ на что обратить внимание и как застраховать свои деньги и личный бюджет — рассказываем в статье.
4 часа назад
11
Как купить вторичку и не попасть в ситуацию Лурье и Долиной: 4 риска‚ которые нужно учитывать
Редактор по кредитам
Потеря прав собственности
Есть несколько ситуаций, которые могут повлечь за собой потерю права собственности, долгие судебные разбирательства или даже потерю недвижимости.
Эффект Долиной. Если человек продал квартиру под влиянием мошенников и перевел им деньги, то в некоторых случаях суд может встать на сторону бывшего собственника и вернуть ему жилье. Тогда покупатель останется и без квартиры, и без денег, так как возвращать сумму придется через полицию, которая будет искать злоумышленников.
Квартира продана без согласия супруга. Если квартира куплена в браке и считается совместно нажитым имуществом супругов, то при продаже нужно оформить нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку. Если жилье продано без согласия супруга, то в течение года с даты, когда он узнал о сделке, он может обратиться в суд и попытаться оспорить ее.
Квартира куплена с использованием маткапитала, но доли детям не выделены. При покупке жилья с использованием маткапитала родители обязаны выделить доли детям. Если они этого не сделали, то в таком случае нарушаются права детей. Тогда сами дети по достижении совершеннолетия, органы опеки или прокуратура могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Нарушены права наследников. Если у продавца квартиры были наследники, которые считают, что сделка нарушила их права, они могут обратиться в суд для оспаривания. Например, в случае, если продавец был признан недееспособным.
Как защититься: тщательно проверьте юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой — изучите историю квартиры, убедитесь в отсутствии обременений, задолженностей. При покупке квартиры на вторичном рынке сделку лучше проводить с юристом. Дополнительно можно оформить титульное страхование, которое компенсирует убытки, если сделку признают недействительной из-за скрытых проблем с прошлыми владельцами или документами. После сделки важно соблюдать финансовые обязательства (налоги, ипотека) и хранить все документы, а при возникновении проблем — немедленно обращаться к юристу.
Как найти хорошего юриста по недвижимости для покупки или продажи жилья
Читать по теме
Регистрация в квартире прошлых жильцов
Бывшие собственники могут не выписаться в течение срока, указанного в договоре купли-продажи. В таком случае придется обращаться в суд, чтобы их выписать.
Как защититься: настаивайте на выписке всех жильцов до сделки, а также включайте в договор купли-продажи пункт — обязательство о снятии с учета. В пункте об оплате сделки можно прописать условие об оплате через банковскую ячейку только после предоставления справок о снятии с регистрационного учета. Необходимо также проверить продавца и историю квартиры через выписку из ЕГРН, запросить справки из ПНД и НД. При наличии сложных обременений лучше не покупать квартиру и отказаться от сделки.
Рассчитайте ипотеку на Сравни
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Неузаконенная перепланировка
Если в квартире провели перепланировку, ее необходимо согласовать с местной администрацией и узаконить, иначе есть риск получить штраф. В крайних случаях можно потерять квартиру или получить повестку в суд: например, если в результате незаконной перепланировки пошли трещины или произошел обвал. Такое случается, если бывший владелец провел запрещенную перепланировку: например, снес несущую стену. В случае покупки жилья с несогласованной перепланировкой новый собственник должен узаконить ее самостоятельно.
Как защититься: необходимо проверить технический паспорт (план БТИ) и выписку из ЕГРН на предмет несоответствия реальной планировке. Дополнительно перед сделкой следует заказать техническое заключение о возможности узаконивания тех изменений, которые произведены продавцом. Лучше потребовать до сделки официально узаконить изменения или попросить существенную уступку в цене, поскольку незаконные изменения грозят штрафами и предписанием вернуть все в изначальный вид.
Как оценить реальную рыночную стоимость квартиры и для чего это нужно
Читать по теме
Долги за коммунальные услуги
Некоторые владельцы не оплачивают коммунальные услуги вовремя, из-за чего может накопиться задолженность. Иногда долг доходит до сотен тысяч или даже миллионов рублей. Если купить квартиру с таким обременением, то придется обращаться к юристу, чтобы он помог собрать документы и взыскать с предыдущего собственника деньги на погашение обязательств, если он не соглашается закрыть их добровольно.
Управляющая компания может пытаться взыскать долги с нового собственника, но обязательства не переходят на покупателя, они остаются за старым владельцем, так как это он не платил за услуги в срок. Исключение — взносы за капитальный ремонт, они переходят новому владельцу жилья.
Рассчитайте ипотеку на Сравни
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Как защититься: до сделки следует запросить у продавца справки об отсутствии долгов из управляющей компании (УК), ресурсоснабжающих организаций (РСО) и Фонда капитального ремонта (ФКР). Дополнительно отсутствие долгов стоит проверить самостоятельно — обратиться в УК, РСО (вода, свет, газ), ТСЖ, чтобы получить актуальную информацию о задолженностях. Дополнительно можно проверить продавца через сайт Федеральной службы судебных приставов — чтобы узнать о долгах, которые могут привести к аресту имущества. В договор купли-продажи необходимо включить пункт, где продавец гарантирует отсутствие долгов и обязуется погасить их до регистрации перехода права собственности.
Покупка вторички: полный список документов
Для комплексной проверки квартиры и собственника необходимо запросить следующие документы:
Документ, подтверждающий право собственности продавца на жилье, — например, договор купли-продажи или договор дарения.
Выписка из ЕГРН — ее можно заказать на «Госуслугах». В справке будут данные о правах собственности и наличии обременений — например, ипотеки.
Нотариальное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Это подтвердит, что члены семьи знают о сделке и согласны с ее проведением. Если продавец не состоит в браке, то можно попросить у него нотариальное заявление об отсутствии брака.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Ее можно получить по обращению в управляющую компанию.
Справка о зарегистрированных лицах — ее можно заказать на «Госуслугах». Также следует запросить архивную выписку из домовой книги (он же единый жилищный документ — ЕЖД). Она показывает, кто был зарегистрирован в квартире за всю ее историю. Жители Москвы могут получить выписку на портале mos.ru. Жители других регионов могут обратиться в управляющую компанию или в муниципальные администрации.
Справка об остатке суммы материнского капитала — ее можно заказать на «Госуслугах»: документ подтвердит или опровергнет использование выплаты для покупки жилья, если у продавца есть дети.
Справка из ПНД или НД: она подтвердит «адекватность» продавца и то, что он осознает свои действия, отмечает управляющий партнер ЮК «Легес Бюро» Мария Спиридонова. Справка также помешает продавцу оспорить сделку, ссылаясь на то, что он «не отдавал отчета своим действиям». Мария Спиридонова рекомендует требовать справки именно из государственных диспансеров по месту жительства, а не из частных клиник.
Мария Спиридонова
управляющий партнер ЮК «Легес Бюро»
«Анализ всех вышеперечисленных документов позволит защитить приобретенную в собственность квартиру и не утратить право на нее. Также эффективным способом защиты будет оформление титульного страхования. Полис покрывает риски утраты права собственности на недвижимость в случае, если суд признает сделку недействительной».
Лучше проверить собственника дополнительно — например, на сайте Федеральной службы судебных приставов. Дополнительно во время сделки стоит вести аудио- и видеозапись, а саму сделку лучше проводить с доверенным юристом.
Рассчитайте ипотеку на Сравни
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Важное кратко
При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуем обращаться к юристу по недвижимости. Специалист проверит юридическую чистоту объекта и документы собственника.
Необходимо запрашивать у собственника полный пакет документов, так как заинтересованный в сделке собственник готов подтвердить все данные, чтобы совершить ее.
Больше лайфхаков о финансах — в телеграм-канале Сравни.
Авто
Льготы
Право
Советы
Бизнес
Спорт
Образование