Какие ошибки совершают будущие ипотечные заемщики и как их избежать: советы экспертов

Считать, что главное — накопить первоначальный взнос

Для большинства покупателей именно первоначальный взнос становится главной целью. Семья несколько лет откладывает деньги, собирает необходимую сумму и начинает искать квартиру, полагая, что самый сложный этап уже позади. Однако банки давно перестали рассматривать первоначальный взнос как ключевой показатель надежности заемщика.

Как отмечает Евгений Сумароков, доцент кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ, первоначальный взнос — это лишь один из элементов общей оценки клиента. Помимо этого показателя, банк анализирует уровень доходов, кредитную историю, долговую нагрузку, наличие других обязательств и даже устойчивость занятости. Другими словами, финансовая организация оценивает не столько способность накопить деньги в моменте, сколько вероятность того, что заемщик сможет без проблем выплачивать ипотеку на протяжении многих лет.

Евгений Сумароков

доцент кафедры международного бизнеса

Финансового университета при Правительстве РФ

«Первоначальный взнос действительно снижает риски банка, поскольку уменьшает сумму кредита. Но сегодня этого недостаточно для положительного решения. Один из ключевых показателей — долговая нагрузка заемщика.

Если после оформления ипотеки значительная часть доходов семьи будет уходить на обслуживание всех кредитов, банк может счесть такой риск чрезмерным, даже если первоначальный взнос полностью соответствует требованиям программы».

Эксперты советуют

Подготовку к ипотеке стоит начинать не с вопроса «Сколько еще нужно накопить?», а с комплексной оценки собственного финансового положения. Иногда сокращение действующих обязательств оказывается для банка важнее, чем увеличение первоначального взноса еще на несколько процентов.

Брать кредит на первоначальный взнос

Когда до нужной суммы остается совсем немного, возникает соблазн быстро разобраться с проблемой при помощи потребительского кредита. На первый взгляд такое решение кажется вполне рациональным: квартира уже найдена, сделка готовится, а недостающие несколько сотен тысяч рублей можно получить буквально за несколько дней.

Однако именно этот шаг является одной из самых распространенных ошибок будущих заемщиков, уверен Алексей Кузьмин, член совета директоров «НФК-Сбережения». По его словам, банк видит не только наличие первоначального взноса, но и источник его происхождения. Если деньги получены за счет нового кредита, долговая нагрузка заемщика увеличивается еще до оформления ипотеки.

Алексей Кузьмин

член совета директоров «НФК-Сбережения»

«Многие рассуждают так: сейчас оформлю потребительский кредит, внесу первоначальный взнос, а потом спокойно буду выплачивать ипотеку. Но для банка картина выглядит иначе. Он видит, что у клиента уже появились дополнительные обязательства, а значит, свободных средств на обслуживание нового кредита останется меньше.

Если речь идет, например, о кредите на 500 000 рублей сроком на три года, ежемесячный платеж может составлять около 20 000 рублей, а общая переплата превысит 200 000. Всё это учитывается при оценке платежеспособности».

Эксперты советуют

Гораздо безопаснее отложить покупку на несколько месяцев, воспользоваться помощью родственников или рассмотреть более доступный объект, чем начинать ипотечную историю с дополнительного кредита на первоначальный взнос.

Потратить на квартиру все накопления

Желание максимально увеличить первоначальный взнос вполне объяснимо. Чем больше собственных средств удается вложить в покупку, тем меньше сумма кредита и будущая переплата. Но именно здесь многие заемщики допускают еще один серьезный просчет — полностью расходуют накопления, не оставляя себе финансового резерва.

Проблема становится очевидной уже после сделки. Покупка квартиры почти всегда сопровождается дополнительными расходами: переездом, ремонтом, покупкой мебели и техники, оформлением документов. Кроме того, никто не может гарантировать, что в ближайшие годы семья не столкнется с временным снижением доходов или непредвиденными тратами.

По словам Светланы Мартос, основателя сети федеральных центров помощи кредитным должникам HelpMe, именно отсутствие финансовой подушки часто становится отправной точкой будущих проблем.

Светлана Мартос

основатель сети федеральных центров помощи

кредитным должникам HelpMe

«Многие рассуждают так: сейчас оформлю потребительский кредит, внесу первоначальный взнос, а потом спокойно буду выплачивать ипотеку. Но для банка картина выглядит иначе. Он видит, что у клиента уже появились дополнительные обязательства, а значит, свободных средств на обслуживание нового кредита останется меньше.

Эксперты советуют

Не стоит отдавать на первоначальный взнос все накопления. Очень важно не только сохранить подушку безопасности, но и продолжать ее регулярно пополнять уже после оформления ипотеки.

Не обращать внимания на кредитную историю

Иногда будущие заемщики считают, что если они исправно выплачивают кредиты, то никаких проблем с ипотекой возникнуть не должно. Однако кредитная история — это не только отсутствие просрочек.

Банк оценивает всю кредитную нагрузку клиента:

• действующие кредиты;
• кредитные карты;
• рассрочки;
• количество недавно оформленных займов;
• частоту обращений за кредитами.

Каждое новое обязательство уменьшает свободную часть доходов и влияет на итоговую оценку платежеспособности.

По словам Евгения Сумарокова, даже сравнительно небольшие кредиты в совокупности способны существенно изменить отношение банка к потенциальному заемщику. Автокредит, несколько кредитных карт с большими лимитами и оформленная незадолго до ипотеки рассрочка могут не выглядеть серьезной проблемой для самого человека, но в банковской системе оценки это не так, подчеркнул специалист.

Эксперты советуют

Готовиться к ипотеке нужно заблаговременно, а не за неделю до подачи заявки. Иногда достаточно заранее закрыть часть небольших кредитов, отказаться от оформления новых займов и привести кредитную историю в максимально благоприятное состояние.

Покупать квартиру на пределе своих возможностей

Желание сразу приобрести квартиру мечты вполне естественно. Но именно стремление дотянуться до более дорогого объекта часто становится причиной чрезмерной долговой нагрузки.

Покупатели нередко рассчитывают, что через несколько лет зарплата вырастет, появятся дополнительные источники дохода или удастся быстрее погасить кредит. Проблема заключается в том, что подобные ожидания строятся на предположениях, а ипотечный договор подписывается исходя из сегодняшних возможностей.

Светлана Мартос

основатель сети федеральных центров помощи

кредитным должникам HelpMe

«Очень часто люди говорят: „Сейчас будет тяжело, но потом зарплата вырастет“, „Через год продадим машину“, „Получим наследство“, „Начнем больше зарабатывать“. Иногда так действительно происходит.

Но строить долгосрочные финансовые обязательства исключительно на оптимистичных прогнозах опасно. Если ожидаемые изменения не происходят, семья остается один на один с кредитом, который изначально рассчитан на пределе возможностей».

Эксперты советуют

Следует оценивать будущий платеж с учетом менее благоприятных сценариев. Если даже временное снижение доходов делает обслуживание кредита проблематичным, значит, выбранная квартира, скорее всего, пока не соответствует финансовым возможностям семьи.

Ждать идеального момента для покупки

Многие потенциальные покупатели годами откладывают решение в ожидании идеального момента. Одни надеются на снижение ипотечных ставок, другие — на падение цен, третьи считают, что через год смогут накопить больше. Такая стратегия — одна из самых распространенных когнитивных ловушек, утверждают эксперты.

«Люди часто откладывают важные решения не потому, что объективно к ним не готовы, а потому, что хотят избежать риска ошибки. Им кажется, что совсем скоро появится идеальный момент: ставки станут ниже, доходы выше, цены выгоднее. Но рынок недвижимости постоянно меняется, и идеальные условия могут так и не наступить.

В результате человек не принимает решение годами, хотя реальные обстоятельства уже позволяют ему двигаться вперед».

Эксперты советуют

Неверно считать, что покупать квартиру нужно любой ценой и как можно быстрее. Но ожидание должно иметь рациональное основание. Если покупка откладывается исключительно из-за стремления дождаться идеальных условий, существует риск потерять гораздо больше времени и денег, чем удалось бы сэкономить, если совершить сделку прямо сейчас.

Не просчитывать жизнь после покупки

Получение одобрения банком многие воспринимают как финальную цель. На самом деле именно после оформления жилищного кредита начинается самый продолжительный этап — многолетнее исполнение финансовых обязательств. Так что подготовка к ипотеке — это не поиск максимальной суммы, которую готов одобрить банк, а определение той долговой нагрузки, с которой семья сможет спокойно жить в течение многих лет.

Эксперты советуют

Важно оценивать не только свои текущие доходы, но и устойчивость бюджета в целом. Василий Кутьин, директор по аналитике «Инго Банка», рекомендует заранее представить несколько сценариев развития событий: временную потерю работы, болезнь, рождение ребенка, необходимость дорогостоящего ремонта или другие крупные расходы. Если даже в таких обстоятельствах ипотечный платеж останется посильным, риск финансовых проблем существенно снижается.

Важное кратко

• Подготовку к ипотеке стоит начинать задолго до подачи заявки, оценивая не только размер первоначального взноса, но и общее финансовое положение.
• Кредит на первоначальный взнос способен увеличить долговую нагрузку и снизить вероятность одобрения ипотеки.
• Не стоит направлять на покупку жилья все накопления. Финансовая подушка поможет справиться с непредвиденными расходами и временным снижением доходов в будущем.
• Перед обращением в банк полезно сократить действующие кредиты и привести кредитную историю в максимально благоприятное состояние.
• При выборе квартиры важно ориентироваться на текущие финансовые возможности, а не на гипотетический рост доходов.
• Ожидание идеального момента может затянуть решение жилищного вопроса на годы, не принося реальной выгоды.
• Наиболее устойчивой оказывается стратегия, при которой ипотечный платеж остается комфортным для семейного бюджета даже при изменении жизненных обстоятельств.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме

• Ипотека на финансовом маркетплейсе Сравни: как выбрать программу и не переплатить
• Где взять деньги на квартиру, если не хватает небольшой суммы: сравниваем пять вариантов
• Как снизить ставку по ипотеке: 11 реальных способов с советами экспертов