Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Продать квартиру можно в любой момент — даже на следующий день после регистрации прав собственности. Однако в таком случае предусмотрен налог, так как не прошел минимальный срок владения для продажи без оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Обычно этот срок составляет три или пять лет. В статье рассказали, стоит ли продавать квартиру сразу после покупки и сколько придется заплатить за это.
Редактор по кредитам
Когда выгодно продавать квартиру сразу после покупки
Несмотря на наличие налога на сумму прибыли, полученной при продаже квартиры в размере 13% с прибыли до 2,4 миллионов рублей и 15% с части прибыли свыше 2,4 миллионов рублей для резидентов РФ, иногда рационально продавать квартиру раньше срока минимального владения в три или пять лет.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Для получателя ренты это удобно, если важны стабильные выплаты, уход, оплата бытовых расходов и сохранение права жить в квартире, если это прямо закреплено в договоре. Для плательщика ренты это имеет смысл, если он хочет приобрести объект в рассрочку и понимает, что право собственности возникает сразу после регистрации, но вместе с ним появляются и длительные обязательства по содержанию или выплатам.
Выгода от сделки определяется полученной прибылью, сроком владения и кадастровой стоимостью объекта. Сразу после покупки продажа обычно оправдана, если это вынужденный выход:
- квартира не подошла;
- изменились семейные обстоятельства;
- нужны деньги;
- ипотечная нагрузка стала слишком высокой;
- изначально покупали объект под перепродажу.
В таких случаях смысл сделки — не в экономии на налоге, а в снижении общих потерь или фиксации прибыли, пока рынок еще благоприятный. Еще ранняя продажа бывает разумна, если ожидаются дополнительные расходы на ремонт, содержание, проценты по ипотеке или падение цен, которое может “съесть” будущую выгоду».
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Когда лучше подождать с продажей
Перед тем, как принять решение о продаже квартиры раньше срока, стоит сравнить 3 основных показателя:
- ожидаемую цену продажи сейчас;
- возможную цену через один–пять лет;
- полный пакет расходов на сделку и владение имуществом.
Если ожидаемая прибыль будет меньше суммы налога и других расходов, то в таком случае лучше повременить с продажей. Также стоит отложить сделку, если сумма прибыли наоборот слишком высокая — в таком случае налог будет слишком высоким.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Чаще всего выгоднее ждать, если ваша ожидаемая прибыль от перепродажи меньше суммы налога и сопутствующих расходов: госпошлин, риелторской комиссии, ремонта, процентов по кредиту и возможной скидки покупателю за “быструю” продажу.
Обычно разумно подождать три года, если вы подпадаете под трехлетний срок освобождения, а если нет — ориентироваться на пять лет, чтобы продать без НДФЛ.
Практически это означает: если ваша экономия на налоге через ожидание больше, чем возможный рост цены за этот период, лучше не торопиться.
Если квартира продается с заметной прибылью и срок владения менее минимального, налог почти всегда “съедает” часть дохода, поэтому ранняя продажа оправдана только при сильной необходимости или очень удачной рыночной цене. Если же прибыль небольшая, а рынок стагнирует, ожидание до трех-пяти лет часто дает лучшую чистую доходность за счет освобождения от налога».
Как продать ипотечную квартиру в 2026 году: пошаговый план
Налог за продажу квартиры: в каком случае можно не платить
В таблице собрали ситуации, когда не нужно оплачивать налог за продажу квартиры.
Когда не нужно платить налог на прибыль с продажи жилья
| Условие | Характеристика |
|---|---|
| Прошел минимальный срок владения | Если квартира была в собственности более трех лет — для жилых объектов, полученных в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, после приватизации или если это единственное жилье или пяти лет — во всех остальных случаях. Также минимальный срок владения для продажи жилья без налога может быть три года (или ниже), если такой порядок установлен в конкретном регионе. Обычно такая возможность доступна при соблюдении дополнительных условий — узнать подробнее можно по обращению в региональное отделение Федеральной налоговой службы (ФНС). |
| Квартира продана по той же цене, по которой ее купили | Когда квартира продана по той же цене, по которой была приобретена, и эта сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость указывается в выписке из ЕГРН. В ряде регионов может применяться и более высокий коэффициент по местному закону. |
| Квартира стоит меньше определенной суммы | Если жилье стоит менее 1 миллиона рублей, то платить налог не нужно. |
| Квартиру продает семьи с двумя или более детьми младше 18 лет или 24 лет, если ребенок обучается очно | В такой ситуации не важно, сколько жилье было в собственности у семьи. Однако важно, чтобы полученные деньги семья потратила на улучшение жилищных условий — тогда можно не платить налог. |
Однако есть требования к новому жилью и семье, чтобы не платить налог:
- важно, чтобы новое жилье было куплено в том же календарном году либо до 30 апреля следующего года;
- общая площадь или кадастровая стоимость нового объекта должна быть больше, чем проданного;
- на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 миллионов рублей.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Налог за продажу квартиры: сколько придется заплатить
Посчитаем на примерах, сколько придется заплатить в качестве налога при досрочной продаже квартиры.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Если квартира продается раньше минимального срока владения, налог обычно считается по ставке НДФЛ: для налоговых резидентов РФ это 13% с базы до 2,4 миллионов рублей и 15% с части базы свыше 2,4 миллионов рублей. База для расчета налога — это прибыль, полученная при продаже квартиры.
Она может быть уменьшена двумя способами:
- На подтвержденные расходы на покупку этой же квартиры или на имущественный вычет 1 миллион рублей, если расходы подтвердить нельзя;
- Если вы продали квартиру дешевле либо незначительно дороже покупки, налог может быть небольшим или нулевым».
Случай 1. Дмитрий купил в 2025 году квартиру за 10 миллионов рублей. В начале 2026 года он продал ее за 12 миллионов рублей. Сумма прибыли составляет 2 миллиона рублей и она ниже 2,4 миллионов рублей — налог будет считаться по ставке 13% на всю сумму прибыли и его сумма составит 260 тысяч рублей.
Случай 2. Екатерина продала квартиру, которую получила в наследство. Так как не сохранилось документов о ее покупке и стоимости на момент приобретения, Екатерине лучше воспользоваться вычетом в 1 миллион рублей для уменьшения налоговой базы.
Работает это так: если Екатерина продаст квартиру за 4 миллиона рублей через год после получения в наследство, то в таком случае прибыль, с которой будет считаться налог, составит не 4 миллиона рублей, а 3 миллиона рублей.
Так как сумма выше 2,4 миллионов рублей, то на сумму свыше этого порога в 600 тысяч рублей будет действовать ставка в 15%. Итоговая сумма налога в таком случае: 312 тысяч рублей + 90 тысяч рублей = 402 тысячи рублей. Если бы Екатерина платила налог от всей суммы прибыли в 4 миллиона рублей, то сумма бы составила 552 тысячи рублей.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Важное кратко
- Стоит продавать квартиру ранее минимального срока владения, если это вынужденная мера — например, когда изменились семейные обстоятельства и нет возможности погашать ипотеку. Также это оправдано, если квартира изначально приобреталась для перепродажи.
- Лучше отказаться от продажи жилья раньше срока минимального владения, если, например, сумма прибыли слишком большая и налог также будет высоким, либо если наоборот — прибыль слишком маленькая и налог съест большую ее часть. Кроме того, часть денег уйдет на другие расходы — например, на риелтора, что также ощутимо уменьшит сумму прибыли.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
