Кладовка как инвестиция: сколько можно заработать на самом доступном формате недвижимости

Чем вызван растущий спрос на кладовки в России

Кладовка — один из самых дешевых способов войти на рынок недвижимости, но назвать ее пассивным доходом без сюрпризов нельзя. На практике всё зависит от локации, плотности застройки, удобства доступа и спроса внутри конкретного жилого комплекса — именно эти факторы определяют, будет ли объект приносить доход или простаивать месяцами.

Интерес к кладовкам объясним: в новостройках они стоят значительно дешевле квартиры, а доходность в удачных локациях может быть привлекательнее, чем у консервативных инструментов.

При этом оценки по рынку расходятся: одни источники называют 10–12% годовых, другие — более высокие цифры в отдельных проектах, а опытные инвесторы нередко отмечают, что реальные результаты могут быть ощутимо скромнее после учета простоев, налогов и комиссий.

Кладовка как актив

В инвестиционной логике кладовка — это не просто дополнительная комната, а отдельный объект со своей экономикой: ценой покупки, расходами на содержание, арендной ставкой и сроком окупаемости. Ее часто сравнивают с гаражом или машино-местом: входной порог ниже, управление проще, но и абсолютный доход меньше.

При этом результат сильно зависит от конкретного дома.

Так, например, в хорошем ЖК объект обычно сдается быстро, а в неудачном может месяцами искать арендатора.

Алексей Лоссан

эксперт журнала Сравни

«Инвестиции в кладовые сегодня становятся одним из наиболее недооцененных сегментов недвижимости. Их стоимость существенно ниже, чем у квартир или коммерческих помещений, а спрос остается стабильным.

В современных жилых комплексах площадь квартир сокращается, поэтому многие жильцы готовы арендовать дополнительное пространство для хранения сезонных вещей, велосипедов, детских колясок, спортивного инвентаря или автомобильных шин. Это позволяет владельцу получать регулярный арендный доход при минимальных расходах на содержание объекта».

Дополнительный плюс — относительно высокая ликвидность.

В новых ЖК количество кладовых ограничено, и по мере заселения дома их стоимость нередко растет быстрее инфляции. При этом владельцу не нужно тратиться на ремонт или мебель, а риски повреждения имущества значительно ниже, чем при сдаче квартиры.

Сколько стоит вход на рынок

В Москве кладовые площадью 3–5 м2 в пределах МКАД могут стоить от 800 000 до 1 500 000 рублей, тогда как в Новой Москве и ближнем Подмосковье можно найти предложения от 400 000 до 600 000 рублей.

При этом доходность в массовом сегменте варьируется в пределах 8–12% годовых, но в отдельных случаях может превышать этот коридор.

Между тем в пользовательских финансовых моделях и экспертных разборках встречаются и более низкие входные суммы, если речь идет о кладовках в некоторых региональных проектах или о ранних покупках у застройщика.

Таким образом, «средняя цена кладовки по рынку» — слишком грубый ориентир, и для инвестиционного решения важнее конкретный дом, корпус, этаж, площадь и формат доступа.

С помощью калькулятора Сравни можно не только рассчитать ежемесячный платеж, но и изучить график платежей по ипотеке

Так можно наглядно увидеть, сколько ежемесячно уходит на погашение процентов, а сколько — на погашение основного долга.

Рассчитать

Откуда берется доходность

Доходность кладовки почти полностью формируется за счет аренды. Инвестор покупает объект, сдает его соседям или жителям того же квартала, а затем вычитает из выручки простои, налоги и расходы на содержание.

Примеры расчетов:

В одном из рыночных разборов инвестор рассчитывал модель исходя из покупки за 380 000 рублей и аренды за 4000–5000 рублей в месяц. Внутренняя норма доходности составила около 12,2%.
В другом примере кладовка площадью 3,5 м2 с выручкой около 8000 рублей в месяц давала примерно 5000 рублей чистыми и окупаемость около 4,5 года. При этом автор расчета оговаривался, что реальная доходность на практике может быть ближе к 6–8% после учета всех факторов.

Номинальная доходность может выглядеть двузначной, но фактический результат зависит от того, сколько месяцев объект простаивает и насколько стабилен спрос в конкретном ЖК.

Что влияет на цену и аренду

Главный драйвер стоимости — не только город, но и среда вокруг объекта. Высокий спрос формируется там, где плотная застройка сочетается с дефицитом кладовых и высокой концентрацией жителей.

Ключевые параметры выглядят так:

площадь помещения: чаще всего 3–5 м2, реже больше;
доступ: лифт, удобный вход, отсутствие сложной логистики;
безопасность: охрана, видеонаблюдение, закрытый доступ;
состояние дома: новый ЖК обычно ликвиднее старого фонда;
дефицит предложения: если кладовых мало относительно числа квартир, аренда идет проще.

На практике это означает, что одна и та же кладовка в разных корпусах может стоить и сдаваться по-разному. Для инвестора это не абстрактный рынок недвижимости, а микролокация с собственным спросом.

Выберите бухгалтерское сопровождение на Сравни

Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.

Смотреть

Как выглядит экономика сделки

Базовая модель строится на четырех элементах:

цена покупки;
арендная ставка;
простои;
обязательные платежи.

Предположим, кладовка была куплена за 400 000 рублей и сдается за 6000 рублей в месяц. Тогда годовая выручка составит 72 000 рублей, а доходность до корректировок на риски и издержки оценивается на уровне 14–15%. Однако данный сценарий работает только при стабильном спросе, так что воспринимать его как норму нельзя.

Главные отличия кладовки от квартиры с точки зрения инвестиций

	Плюсы	Минусы
Кладовка	Простота входа и быстрая окупаемость	Менее высокая доходность и чувствительность к локальному спросу
Квартира	Большая доходность и высокая ликвидность	Более крупные стартовые вложения

Кладовка относится к нежилым помещениям: владелец платит имущественный налог на уровне 0,5% от стоимости объекта и налог с дохода от аренды.

Отдельно стоит учесть юридическую сторону: право собственности возникает только после государственной регистрации сделки. Если объект оформлен неправильно, разговор о доходности теряет смысл.

Риски, которые часто недооценивают

Хотя кладовка считается достаточно простым в управлении активом, у нее есть несколько уязвимых точек, которые важно учитывать до покупки.

Отсутствие арендатора. Если в доме много аналогичных помещений или спрос слабый, кладовка может месяцами простаивать — и расчетная доходность быстро сходит на нет.
Неудобное расположение. Кладовка в подвале без нормального доступа или в корпусе с низкой заселенностью сдается значительно хуже.
Юридические ограничения. Использовать помещение как жилье нельзя, хранить опасные вещества запрещено, а правила управляющей компании могут сузить возможные сценарии аренды.
Рыночный риск. Если несколько похожих объектов одновременно выйдут на аренду, ставка быстро снизится.

Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни

Заполните заявку и быстро получите решение.