Когда сделку с жильем нельзя признать недействительной: разъяснение Верховного суда

Определение Верховного суда

Одного лишь отклонения цены от рыночной недостаточно для признания сделки подозрительной — необходимо оценивать все ее обстоятельства, в том числе добросовестность покупателя.

Такое определение вынесла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда (ВС) РФ, сообщает Российское агентство правовой и судебной информации (РАПСИ).

Суть дела

Поводом для определения стало дело жительницы Санкт-Петербурга. В августе 2023 года она продала квартиру за 5 миллионов рублей, а в 2025 году подала заявление о банкротстве. Суд признал ее несостоятельной в декабре 2025 года.

Финансовый управляющий оспорил сделку о продаже жилья как подозрительную. Его рыночная стоимость превышала 9 миллионов рублей, а кадастровая — более 4,8 миллиона рублей. Три судебные инстанции согласились с управляющим и признали договор недействительным. Покупательница квартиры обжаловала решения в ВС РФ.

Квартиру стоит застраховать от пожара и залива.

Оформить страховку за несколько минут можно онлайн на Сравни. Не нужно посещать офис страховой или искать в интернете наиболее выгодное предложение — Сравни все сделает за вас. Цены в страховых отличаются: можно сравнить цены и сэкономить на этом.

Подобрать страховку

Что решил Верховный суд

ВС отменил решения трех инстанций и отказался признать недействительной покупку квартиры в деле о банкротстве продавца. Суд установил, что покупательница нашла объявление о продаже квартиры за 6,3 миллиона рублей на сервисе объявлений. Продавец предложила снизить цену до 5 миллионов рублей при оплате наличными.

Покупательница потребовала заверить, что у сторон нет признаков неплатежеспособности и намерений подавать заявление о банкротстве в ближайшие три года. Продавец дала заверение, хотя оно не соответствовало действительности.
Цена сделки превысила кадастровую стоимость и была согласована сторонами по результатам их переговоров, а значит, не могла быть оценена судом как существенно заниженная.
Исключительно формальных критериев отклонения договорной цены от рыночной недостаточно для обоснования подозрительности сделки — необходима их совокупная оценка с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений должника с контрагентом.

Верховный суд РФ:

«Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве».

Суды неосновательно оставили без оценки довод покупательницы о злоупотреблении должником правами и, признав сделку недействительной, возложили последствия такого злоупотребления на добросовестного покупателя, заключил ВС.

Как проверить квартиру перед покупкой

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую чистоту квартиры или дома. При покупке квартиры на вторичном рынке сделку лучше проводить с юристом.

Какие документы необходимо запросить

Документ, подтверждающий право собственности продавца на жилье. Например, договор купли-продажи или договор дарения.
Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать на «Госуслугах». В справке будут данные о правах собственности и наличии обременений, например ипотеки.
Технический паспорт (план БТИ). Вместе с выпиской из ЕГРН документ позволит узнать о неузаконенной перепланировке. Дополнительно до сделки следует заказать техническое заключение о возможности узаконивания изменений, если они есть. Лучше потребовать у продавца до сделки официально узаконить изменения или попросить существенную скидку. Незаконные изменения грозят штрафами и предписанием вернуть все в изначальный вид.
Нотариальное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Ппретендовать на квартиру могут даже бывшие супруги, если на момент ее приобретения они были в браке. Если продавец не состоит в браке — нотариальное заявление об отсутствии брака.
Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ. Ее можно получить в управляющей компании (УК).
Справка о зарегистрированных лицах. Ее можно заказать на «Госуслугах». Чтобы узнать информацию обо всех людях, которые были зарегистрированы в квартире, нужно запросить архивную выписку из домовой книги (он же единый жилищный документ — ЕЖД). Москвичи могут сделать это на mos.ru, жители других регионов — в УК, МФЦ, муниципальной администрации.
Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан по форме 12. Речь идет о людях, которые находятся в тюрьме или числятся как без вести пропавшие. Заказать ее можно в МФЦ.
Справка об остатке суммы материнского капитала. Ее можно заказать на «Госуслугах».
Разрешение опеки на продажу квартиры, в которой у ребенка до 18 лет есть доля. Например, если квартиру купили с использованием маткапитала, жилье было приватизировано после рождения детей или родители сами решили выделить ребенку долю.
Справка из ПНД или НД. Она подтвердит «адекватность» продавца и то, что он осознает свои действия. Справка нужна именно из государственных диспансеров по месту жительства, а не из частных клиник.
Следует проверить собственника на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Запросить нужно оргиналы документов, а не их копии. Во время сделки стоит вести аудио- и видеозапись, а саму сделку лучше проводить с юристом.

Кроме того, стоит зафиксировать в договоре порядок передачи денег. Самые популярные: из рук в руки, через банковскую ячейку или через аккредитив.

Можно дополнительно оформить титульное страхование, которое компенсирует убытки, если сделку признают недействительной из-за скрытых проблем с прошлыми владельцами или документами.

Как купить вторичку и не попасть в ситуацию Лурье и Долиной: 4 риска‚ которые нужно учитывать

Читать по теме

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!