4 риска при покупке квартиры в рассрочку

ЦБ видит в покупке жилья в рассрочку риски и для покупателей, и для застройщиков, а также возможность массовых дефолтов в будущем. Вот в чём могут быть причины.

Как устроена рассрочка от застройщика

Рассрочка от застройщика может быть как беспроцентной, так и с процентами, которые будут ниже в сравнении с ипотекой, ведь заёмщик закрывает долг в короткие сроки: обычно за один-два года, а не за 10–30 лет, как при ипотеке.

При рассрочке покупатель может заплатить первоначальный взнос — 20–50% от стоимости квартиры.

А оставшуюся часть долга будет вносить равными платежами в установленный договором рассрочки период — раз в месяц, раз в полгода или раз в год.

Есть также вариант рассрочки, когда покупатель вносит два платежа: первоначальный взнос и оставшуюся часть от стоимости квартиры в полном объёме спустя установленное договором время.

Покупка квартиры в рассрочку подходит людям, у которых есть накопления для оплаты первоначального взноса и есть возможность получить большую сумму для оплаты следующих частей — например, за счёт продажи другой квартиры.

Квартиры в рассрочку от застройщика: условия и риски.

Читать по теме

Риск 1. Скрытый рост долговой нагрузки

Информацию о рассрочке от застройщика не передают в БКИ и не учитывают при расчёте долговой нагрузки заёмщика. Это может привести к тому, что долговая нагрузка будет некорректной.

«ЦБ начал присматриваться к рассрочкам, чтобы уменьшить потенциальные риски невыплаты. В отличие от ипотеки, рассрочка не отображается в кредитной истории. Это создаёт возможность для злоупотреблений и может привести к массовым просрочкам. Пока что запретов и ограничений ЦБ нет. Но обсуждения идут, и в будущем они могут появиться», — говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Например, у человека с ежемесячным доходом в 112 тысяч ₽ есть кредит в банке:

на сумму в 300 тысяч ₽;

под 33% годовых;

на срок в три года.

Ежемесячный платёж, по данным калькулятора Сравни, составит 13 234 ₽, а переплата — 176 402,16 ₽.

Долговая нагрузка заёмщика в таком случае составит: 13 234 ₽ / 112 000 ₽ x 100 = 11,8%.

Это значит, что почти 12% от дохода заёмщика уходит на погашение платежа по кредиту. Это оптимальная долговая нагрузка — ниже 30%.

Рассчитать свою долговую нагрузку и кредитный рейтинг можно на Сравни в пару кликов.

После того как такой заёмщик оформил рассрочку у застройщика, банки не смогут рассчитать его корректную долговую нагрузку, если он решит подать заявку ещё и на кредит. В таком случае банк может одобрить заявку на кредит, так как официальная нагрузка у заёмщика небольшая — по оценке кредитора, он сможет справиться с выплатой долга.

Таким образом, даже если у заёмщика с рассрочкой нет денег для внесения платежа, он сможет оформить новый кредит.

Это увеличит риск дефолта, когда человек больше не сможет платить по своим обязательствам. Это не только испортит кредитную историю, если в ней появятся записи о просрочках по кредитам, но в итоге может привести даже к потере имущества.В отличие от ипотеки, которая оформляется на срок до 30 лет, срок у рассрочки небольшой — всего несколько лет. Из-за небольшого периода платежи получаются слишком высокими.

❌

Если в планах оформить ипотеку по рыночной или по льготной программе, подобрать наиболее выгодное предложение можно в каталоге Сравни.

Выбрать ипотеку

Риск 2. Непрозрачность условий продажи недвижимости

«Договоры рассрочки могут быть сложными для понимания — это один из рисков для покупателя. В договоре могут быть скрытые комиссии, штрафы за досрочное погашение или жёсткие санкции за просрочку», — говорит Валерий Тумин.

Кроме того, если у застройщика начнутся финансовые проблемы, условия рассрочки могут измениться в худшую сторону, а объект сдадут позже срока.

При оформлении рассрочки от застройщика покупатель заключает один из договоров:

договор купли-продажи (ДКП) — его оформляют при покупке готовой квартиры;

договор долевого участия (ДДУ) — его оформляют при покупке квартиры на стадии строительства дома.

После погашения рассрочки заёмщик становится владельцем и может оформить право собственности через Росреестр.

Условия в договоре могут быть прописаны сложным юридическим языком, небольшим шрифтом или быть «со звёздочками» — пунктами, которые сразу не заметны.

❌

Оформляя договор рассрочки, нужно читать его максимально внимательно и задавать все появляющиеся вопросы.

Важно проанализировать условия, так как они могут быть невыгодными: например, слишком большие штрафы за просрочку.

✅

Ещё больше интересных статей и важной информации о финансах собрали в телеграм-канале журнала Сравни.

Риск 3. Кредитные риски из-за уменьшения суммы на эскроу-счетах

Иногда застройщики используют эскроу-счета при рассрочке, как и при ипотеке. Но это происходит не всегда.

«Эскроу-счета вводились для защиты покупателей от недостроев и мошенничества. Но рассрочки работают иначе: деньги могут идти напрямую застройщику, минуя банковский контроль», — отмечает ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев.

Эскроу-счёт — это банковский счёт, который используют для безопасного проведения сделок купли-продажи на рынке недвижимости.

Например, если человек покупает квартиру в строящемся доме, то его деньги будут храниться на эскроу-счёте до момента сдачи квартиры. Как только покупатель получит ключи от готового жилья, застройщик сможет получить деньги с эскроу-счёта на свой и пользоваться этой суммой. Банк в данном случае выступает в роли посредника и гаранта безопасности сделки.

Отсутствие эскроу-счетов при рассрочке снижает прозрачность сделки, хоть и даёт девелоперам больше гибкости в продажах. Когда деньги покупателя лежат на обычном счёте застройщика вместо эскроу-счёта, есть такие риски:

в случае банкротства застройщика покупатель может потерять деньги, так как сумма никак не защищена;

застройщик может использовать деньги на своё усмотрение, в то время как деньги на эскроу-счёте он получит только после сдачи квартиры;

застройщик собирает деньги за объект и не строит или не достраивает его.

Риск 4. Искусственный рост цен на недвижимость

«Снижение ставки по ипотеке или беспроцентная рассрочка финансируются застройщиком. Это влечёт за собой искусственное увеличение стоимости квартиры для покупателя», — говорит Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» от Сравни.

ЦБ РФ планирует решить проблему искусственного роста цен на жильё с помощью ипотечного стандарта, который ввели с 1 января 2025 года. По условиям стандарта, ограничивается продажа платного снижения ставки, если это приводит к росту цен на жильё.

Как защититься от рисков рассрочки на жильё

При оформлении рассрочки на квартиру нужно быть готовым отдать не только крупную сумму в качестве первоначального взноса, но и вносить большие платежи в дальнейшем.

Важно оценить свои силы: заранее накопить деньги и иметь понимание того, что сумма для платежа появится к дате списания. Например, за счёт продажи другого имущества или получения крупной премии на работе. Даже если удастся перейти с рассрочки на ипотеку, то есть риск высоких процентов по ипотеке, если банки не снизят ипотечные ставки.

Перед подписанием договора необходимо его читать внимательно и узнавать, в частности, размер штрафов и пеней за просрочку, условия расторжения договора, наличие комиссии за переуступку прав требований.