Личный опыт: наш арендатор залил квартиру соседей‚ и теперь мы выплачиваем 500 тысяч рублей по решению суда

Что случилось

У нас есть однокомнатная квартира площадью 50 м² в новостройке в Рязани. Мы сдаем ее с 2023 года молодому человеку, который периодически уезжает в командировки, но за его перемещениями мы не следим и в квартиру не заходим чаще одного раза в месяц по предварительному согласованию с арендатором и в его личном присутствии — это предусмотрено нашим договором аренды.

В одну из своих командировок он уехал на целую неделю, и нам позвонила соседка со словами: «Вы залили мне кухню и коридор». Мы созвонились с арендатором, получили разрешение, чтобы зайти в квартиру и все проверить. Оказалось, что каким-то образом батарея протекла — и прямо к соседям снизу.

Этап переговоров

После того как мы перекрыли вообще всю воду в квартире, мы перезвонили соседке и попросили ее пустить нас к себе в квартиру, чтобы мы хотя бы визуально оценили масштаб последствий. Она отказалась нас впускать, но мы предложили вызвать оценщика, чтобы провести независимую экспертизу.

Мы пытались выяснить, во сколько обойдется ремонт у соседей и к чему готовиться, но на все наши просьбы хоть как-то намекнуть о том, каков масштаб трагедии, мы получали отказ и: «Решим в суде».

Дальше был суд

Так как у нас не было возможности провести встречную экспертизу, нам пришлось принимать ситуацию. На основании оценки нанятой соседкой компании суд постановил выплатить ей 500 тысяч ₽. В эту сумму входит стоимость ремонта и компенсация морального вреда.

Вину переложить на арендатора нельзя. Суд проверяет договор, и, даже если ответственность в нем прописана, в половине случаев она делится 50 на 50 с арендодателем.

Почему действия соседей оказались правомерны

Несмотря на то, что с социальной точки зрения такие действия не показались нам корректными (ведь мы могли договориться и не тратить дополнительные деньги на юристов и пошлины), закон — на стороне соседки:

• акт от УК подтвердил источник протечки;
• экспертиза (частная или через инспекцию) оценила ущерб;
• ее отказ от осмотра — реализация права на неприкосновенность жилья.

Наши ошибки и как не попасть в такую ситуацию

1. Договор аренды с понятными зонами ответственности. Мы не включали пункты ответственности за надлежащее состояние труб, стен, кондиционера. Важно еще на этапе согласования обсудить границы ответственности как арендатора, так и арендодателя.
2. Страховка имущества. Мы не оформляли страхование квартиры, потому что покупали ее достаточно давно и не в ипотеку. Сейчас полис от залива стоит от 5000 ₽ в год и покрывает до 1 миллиона ₽. Стоимость и размер покрытия бывают разными, но это все еще дешевле, чем выплачивать 500 тысяч ₽ в течение года.
3. Фиксация при инциденте. Нам стоило настоять на совместном вызове УК и присутствии при составлении акта, а также потребовать фотофиксации.
4. Встречная экспертиза. Если бы наши отношения с соседями были лучше, мы могли бы обсудить и независимую экспертизу. Она стоит около 10–15 тысяч ₽, но может достаточно существенно снизить сумму по иску. Но, к сожалению, сделать свою экспертизу мы не смогли.
5. Юрист. Мы ошиблись в том, что не настояли на участии в экспертизе, а также не заняли проактивную позицию и не наняли юриста, который защитил бы наши права. На наш взгляд, это помогло бы достаточно сильно снизить размер выплаты.
6. Профилактика. Позднее мы узнали, что существуют специальные датчики протечек, которые сразу же направляют уведомление на смартфон.

Что в итоге

По постановлению суда мы обязаны выплачивать 45 тысяч ₽ ежемесячно до погашения всей суммы, назначенной судом. Эта сумма не покрывается платежом по арендной плате, которую мы получаем с жильца. А деньги с карты списываются стабильно по исполнительному листу.

Наш опыт говорит о том, что важно внимательно подходить к договору, а также не жалеть денег на страховку — ведь целый год мы не увидим арендных платежей, а наша инвестиционная квартира будет работать в минус.

Важное кратко

• Важно внимательно подходить к договору аренды, а также страхованию имущества.
• Соседи не обязаны пускать в квартиру, чтобы залившие их соседи оценили последствия.
• Лучше поддерживать комфортные отношения с соседями, чтобы не решать похожие проблемы через суд.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!