Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Процедура межевания земельного участка важна для любых операций с землей: продажи‚ оформления в собственность‚ раздела участка или разрешения споров с соседями. Рассказываем‚ как оформить межевание‚ сколько это стоит и какие документы нужно собрать.
Для чего нужно межевание земельного участка
Межевание земельного участка — это точное определение и юридическое оформление границ вашего участка.
После установки и фиксации границ участка на местности можно внести данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Эта процедура важна для защиты прав собственности и предотвращения земельных споров.
Результаты межевания:
акт согласования границ с соседями (если они есть);
межевой план (документ для Росреестра);
обновленные сведения в кадастре.
Приобрести земельный участок, частный дом или квартиру можно не только за свои деньги, но и с помощью рыночной или льготной ипотеки. Оформить заявку на ипотеку можно с помощью Сравни.
Отличия межевания от приватизации, кадастровых работ, геодезии
Процедуры — межевание, приватизация, кадастровые работы, геодезия — связаны с землей, но преследуют разные цели и имеют различную правовую основу.
Межевание. Установление границ и площади земельного участка. Главная цель — юридическое закрепление границ. В результате можно получить межевой план — это документ с графическим и текстовым описанием границ участка, его площади и координатов поворотных точек. Межевой план — основание для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Приватизация. Это процесс передачи земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц. Для приватизации земельного участка необходима подача заявления в уполномоченный орган. После положительного решения заключается договор купли-продажи или договор о безвозмездной передаче земли.
Кадастровые работы. Это более широкое понятие, включающее межевание, а также другие виды работ, необходимые для внесения сведений об объектах недвижимости в ЕГРН, такие как подготовка технических планов на объекты капитального строительства, актов обследования при сносе или уничтожении объектов недвижимости, комплексные кадастровые работы. Результат кадастровых работ — техническая документация, необходимая для государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.
Геодезия. Это наука об измерении и отображении земной поверхности. Геодезические работы используются для определения точных координат и высот точек на местности, создания карт и планов, а также для решения различных инженерных задач. Геодезия — основа для многих других видов работ, в том числе для межевания и кадастровых работ. При межевании геодезические измерения используются для определения координат поворотных точек земельного участка. Геодезические работы также необходимы при строительстве зданий и сооружений, прокладке дорог и других инфраструктурных объектов.
Все, что важно знать об оформлении процедур, связанных с недвижимостью, читайте в телеграм-канале Сравни.
Зачем делать межевание
Необходимость в межевании возникает при различных сделках с земельными участками.
Сделки с участком
Без межевания сделка по покупке или продаже недвижимости не состоится. Чтобы избежать споров с соседями, владельцы смежных территорий должны согласовать их границы.
Оформление в собственность
Межевание важно в случаях, когда права собственности на участок были приобретены до вступления в силу Земельного кодекса РФ и границы участка не были установлены в соответствии с требованиями законодательства.
Увеличение участка
Можно присоединить часть «бесхозной земли» смежного надела, если он принадлежит государству или муниципалитету. Размер присоединяемого участка не должен превышать допустимого значения, устанавливаемого местными властями.
Определение или уточнение границ
Межевание земельного участка позволяет официально закрепить его границы, что особенно важно при согласовании с собственником смежных территорий во избежание будущих споров.
Выделение земли из коллективной собственности
Если земля находится в коллективной или долевой собственности, через межевание можно выделить свою долю участка.
Перераспределение
Перераспределение нужно при сделках, связанных с объединением или разделом земельного участка. Межевание необходимо для определения новых границ и площади образующихся участков.
Разрешение земельных споров
Межевание является одним из ключевых доказательств при рассмотрении земельных споров в суде.
Обязательно ли делать межевание
Делать межевание не обязательно, однако без него не получится доказать границы собственного участка. С 1 марта 2025 года межевание стало обязательным для большинства сделок с земельными участками. Согласно Федеральному закону №487-ФЗ от 26 декабря 2024 года, при продаже, дарении, наследовании или любой другой сделке с земельным участком наличие точно установленных границ становится обязательным условием для регистрации перехода права в Росреестре.
В каких случаях межевание не нужно
Межевание не требуется в некоторых случаях.
- Если участок уже стоит на кадастровом учете и в ЕГРН содержатся сведения о его границах (в том числе координаты поворотных точек). Проверить сведения можно через публичную кадастровую карту или заказав выписку из ЕГРН.
- Если земля находится в аренде у государства без планов на сделки.
- Если не планируется регистрация построек, изменение конфигурации участка или постановка на кадастровый учет нового объекта.
- Если участок находится в СНТ и границы всего садоводческого товарищества уже уточнены. Это возможно при условии, что данные о границах участка уже внесены в ЕГРН и нет споров с соседями.
Однако даже в таких случаях межевание желательно — оно минимизирует риски в будущем и упрощает любые юридические действия.
Как установить границы земельного участка
Чтобы провести межевание, нужно собрать пакет документов и обратиться к кадастровому инженеру. Ниже приведена подробная поэтапная инструкция.
Что потребуется — необходимые документы
Сначала нужно собрать пакет документов для процедуры межевания:
- паспорт собственника;
- правоустанавливающие документы — например, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве;
- если участок куплен до 2016 года — свидетельство о праве собственности на землю и кадастровый паспорт, если позже — выписку из ЕГРН;
- доверенность, если действует представитель;
- заявление на межевание;
- справку из БТИ об отсутствии строений на участке — она нужна, если на участке нет капитальных строений, например дома, сарая или бани;
- акт согласования границ с соседями, подписанный всеми заинтересованными сторонами, или документально зафиксированный отказ соседей.
Перечень документов может отличаться в зависимости от вида сделки и статуса заявителя. При необходимости сбор недостающих документов можно поручить кадастровому инженеру — для этого понадобится оформить доверенность у нотариуса.
Приобрести земельный участок, частный дом или квартиру можно не только за свои деньги, но и с помощью рыночной или льготной ипотеки. Оформить заявку на ипотеку можно с помощью Сравни.
Образцы и шаблоны документов
Для удобства приведем формы и шаблоны основных документов.
Заявление составляется в свободной форме. Образец:
Выписка из ЕГРН. Образец:
Сбор недостающих документов можно поручить кадастровому инженеру, оформив доверенность у нотариуса.
Пошаговая инструкция
Процедура межевания земельных участков состоит из нескольких этапов.
- Подготовка к межеванию. После сбора документов необходимо заключить договор с кадастровым инженером или организацией, имеющей право на проведение межевания.
- Уведомление заинтересованных лиц. Кадастровый инженер уведомляет всех заинтересованных лиц, то есть собственников смежных земельных участков, о проведении межевания. Это необходимо для согласования границ участка и избежания споров в дальнейшем. Уведомление осуществляется различными способами, например путем направления заказных писем с уведомлением о вручении.
- Геодезические работы. Кадастровый инженер проводит геодезические работы на местности, в ходе которых определяются координаты поворотных точек земельного участка. Для этого используются современные геодезические приборы, такие как GPS-приемники и тахеометры.
- Согласование границ. После проведения геодезических работ кадастровый инженер проводит согласование границ земельного участка с собственниками смежных участков. Согласование оформляется актом согласования границ, который подписывается всеми заинтересованными лицами. В случае возникновения разногласий по границам они разрешаются путем переговоров или в судебном порядке.
- Подготовка межевого плана. На основе результатов геодезических работ и согласования границ кадастровый инженер проводит процедуру оформления межевого плана земельного участка. Межевой план — это документ, в котором содержатся сведения о местоположении границ земельного участка, его площади, а также информация о собственниках смежных участков.
- Подача межевого плана в Росреестр. Готовый межевой план подают в Росреестр для внесения изменений в сведения о земельном участке. После рассмотрения межевого плана Росреестр принимает решение о внесении изменений или об отказе во внесении изменений. В случае положительного решения в кадастровый паспорт земельного участка вносятся новые сведения о границах и площади участка.
- Заказ выписки ЕГРН. Проверка внесенных сведений об участке.
Возможные проблемы и нюансы
Межевание земельного участка — процедура, которая таит в себе немало подводных камней и потенциальных проблем. Они могут затянуть процесс оформления документов и даже привести к судебным разбирательствам. Рассмотрим основные нюансы.
- Несоответствие фактических границ участка документам. Это одна из самых распространенных проблем. Документы, выданные много лет назад, часто содержат неточные или устаревшие сведения о границах участка. Нередко фактическое расположение забора или хозяйственных построек не совпадает с данными, указанными в кадастровом паспорте. Это может быть связано с естественными изменениями рельефа, самовольным захватом части соседнего участка, ошибками при первоначальной разбивке земель и другими факторами. Разрешение подобных коллизий требует детального анализа документов, сопоставления их с результатами геодезических измерений и согласования границ с соседями. В случае если компромисс не достигнут, вопрос решается в судебном порядке.
- Спорные границы с соседними участками. Согласование границ с соседями — обязательный этап межевания. Именно здесь часто возникают разногласия и споры. Сосед может не согласиться с предложенным вариантом границы, ссылаясь на исторически сложившееся положение дел, наличие старых межевых знаков или просто проявляя личную неприязнь. Важно помнить, что согласование границ с соседями должно быть оформлено документально — подписями в акте согласования местоположения границ. В случае отказа соседа подписать акт необходимо зафиксировать факт отказа в присутствии свидетелей и обратиться в суд для разрешения спора.
- Перекрытие границ участков. Ситуация, когда границы двух или нескольких участков пересекаются, возникает в случае наложения кадастровых планов. Это является следствием ошибок при проведении кадастровых работ в прошлом. Устранение наложения границ — сложный и длительный процесс, требующий внесения изменений в кадастровые записи всех затронутых участков. Для решения этой проблемы необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет анализ кадастровых планов, выявит причину наложения и предложит варианты исправления ошибок. В сложных случаях может потребоваться судебное решение.
- Отсутствие информации о границах участка в ЕГРН. Встречается ситуация, когда информация о границах участка отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это означает, что участок не был отмежеван в соответствии с действующим законодательством. В этом случае межевание становится обязательным условием для совершения любых сделок с участком (купля-продажа, дарение, наследование). Процедура межевания проводится в общем порядке, с обязательным согласованием границ с соседями.
- Наличие на участке объектов, препятствующих проведению межевания. Наличие на участке объектов, затрудняющих или делающих невозможным проведение геодезических измерений (линий электропередач, газопроводов, инженерных сетей, зданий и сооружений, попадающих в зону межевания), также может стать проблемой. В этом случае необходимо получить разрешение от соответствующих организаций на проведение работ в охранной зоне этих объектов. Возможно, потребуется перенос или изменение расположения инженерных сетей.
- Неправильный выбор кадастрового инженера. Выбор квалифицированного и опытного кадастрового инженера — залог успешного межевания. Некомпетентный специалист может допустить ошибки при проведении измерений, неправильно оформить документы, что приведет к затягиванию процесса и дополнительным затратам. При выборе кадастрового инженера необходимо обращать внимание на его опыт работы, наличие квалификационного аттестата, отзывы клиентов и репутацию компании, в которой он работает.
- Изменение законодательства. Законодательство в сфере земельных отношений постоянно меняется. Новые законы и нормативные акты могут вносить коррективы в процедуру межевания, требовать предоставления дополнительных документов или изменять порядок согласования границ. Следить за изменениями в законодательстве и своевременно адаптироваться к ним — важная задача для успешного завершения межевания.
- Непредвиденные расходы. Межевание земельного участка — это не только геодезические работы, но и оформление документов, оплата государственных пошлин, возможные расходы на юридическую консультацию и судебные издержки. Необходимо заранее оценить все возможные расходы и быть готовым к непредвиденным тратам.
- Коррупционные риски. К сожалению, в сфере земельных отношений существует риск столкнуться с коррупционными проявлениями. Недобросовестные чиновники могут искусственно создавать препятствия для проведения межевания, вымогать взятки или лоббировать интересы отдельных лиц. В случае столкновения с коррупцией необходимо обращаться в правоохранительные органы.
Плюсы и минусы межевания
Межевание — процедура добровольная. Каждый собственник решает сам, уточнять границы своего участка или нет, если он не собирается совершать с ним сделки.
Плюсы и минусы проведения межевания
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| ✅ Юридическое закрепление границ — межевой план официально подтверждает границы участка, и оспорить его трудно. ✅ Снижение риска споров с соседями — во время межевания проводится согласование границ с собственниками смежных участков, что помогает избежать конфликтов. ✅ Возможность распоряжаться участком — делить, продавать, дарить. ✅ Помощь в строительстве и прокладке коммуникаций — межевой план помогает грамотно рассчитать расстояние между объектами и не зайти на чужой участок. ✅ Возможность сэкономить на налогах. Иногда фактический размер участка меньше, чем указано в ЕГРН, и большая площадь влияет на кадастровую стоимость, а та — на налог. Благодаря межеванию можно уточнить границы и указать в ЕГРН реальную площадь. | ❌ Межевание требует временных и финансовых затрат — услуга платная. ❌ Вероятность конфликтов с соседями. Межевание может вызвать конфликты, особенно если соседи не согласны с результатами определения границ. ❌ Недостаточное исследование территории — отсутствие детальных данных о границах и особенностях участка может привести к неверному определению границ. |
Стоимость и сроки межевания
Стоимость межевания земельного участка зависит от нескольких факторов:
- площади участка;
- его местоположения;
- сложности рельефа;
- удаленности от населенных пунктов.
В среднем заказать межевание стоит от 10 до 30 тысяч рублей. Сроки межевания также зависят от сложности процедуры и занимают от двух недель до двух месяцев.
Приобрести земельный участок, частный дом или квартиру можно не только за свои деньги, но и с помощью рыночной или льготной ипотеки. Оформить заявку на ипотеку можно с помощью Сравни.
У кого заказать — как выбрать исполнителя и кадастрового инженера
Право проводить межевание земельного участка имеет только кадастровый инженер. Требования к кадастровому инженеру определены в ст. 29 ФЗ «О кадастровой деятельности». Он должен иметь:
- членство в СРО кадастровых инженеров;
- гражданство РФ;
- высшее специальное образование;
- опыт работы не менее двух лет;
- успешную сдачу квалификационного экзамена;
- отсутствие дисквалификаций, судимости;
- полис страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
Найти кадастрового инженера можно различными способами.
- Рекомендации знакомых. Обратитесь к своим знакомым, которые уже проводили межевание своих участков, и попросите их порекомендовать проверенного специалиста.
- Интернет. Поищите кадастровых инженеров в интернете. Многие кадастровые инженеры и организации имеют свои сайты, на которых можно ознакомиться с их услугами, ценами и отзывами клиентов.
- Росреестр. На сайте Росреестра есть раздел, в котором можно найти информацию о кадастровых инженерах, осуществляющих деятельность в вашем регионе.
- Саморегулируемые организации (СРО). Обратитесь в СРО кадастровых инженеров региона. Они могут предоставить вам список своих членов, осуществляющих деятельность в данной местности.
Выбранного исполнителя можно проверить несколькими способами:
- проверить аттестат кадастрового инженера в реестре Росреестра;
- убедиться в наличии страховки;
- сравнить цены на выполнение работ по межеванию;
- обратить внимание на опыт работы, наличие квалификационных аттестатов и членства в СРО, отзывы клиентов и репутацию.
Что говорит закон — чем регламентируется межевание
Основные законы по межеванию:
Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ);
ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»;
ФЗ №221 «О кадастровой деятельности»;
Вопросы и ответы о межевании земельного участка
Какие могут быть последствия при отсутствии межевания?
Отсутствие межевания может привести к различным негативным последствиям:
- земельные споры с соседями;
- проблемы при продаже или дарении земельного участка;
- отказ в выдаче разрешения на строительство;
- риск утраты части земельного участка.
Можно ли продать участок без межевания?
Да, продать участок без межевания можно, но только если он уже стоит на кадастре с границами.
Можно ли провести межевание самостоятельно?
Нет, по закону межевание может проводить только кадастровый инженер, который соответствует установленным требованиям. Он должен иметь:
- членство в СРО кадастровых инженеров;
- гражданство РФ;
- высшее специальное образование;
- опыт работы не менее двух лет;
- успешную сдачу квалификационного экзамена;
- отсутствие дисквалификаций, судимости;
- полис страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
Что делать, если сосед против межевания?
Обращаться в суд для принудительного согласования.
Нужно ли межевание для наследства?
Да, при оформлении наследства межевание потребуется, иначе могут возникнуть проблемы.
Приобрести земельный участок, частный дом или квартиру можно не только за свои деньги, но и с помощью рыночной или льготной ипотеки. Оформить заявку на ипотеку можно с помощью Сравни.
Важное кратко
- Межевание земельного участка — сложная и многогранная процедура, требующая внимательного отношения ко всем этапам. Межевание обязательно нужно оформить при изменении границ участка.
- Понимание процесса, возможных проблем и нюансов поможет избежать многих неприятностей и успешно завершить процесс оформления документов.
Рассказываем о том, что важно для личного бюджета и делимся лайфхаками, которые помогут экономить в телеграм-канале Сравни.