Вклады
Карты
Кредиты
Инвестиции
Недвижимость
Страховки
Доходы с продажи квартиры‚ дачи‚ дома‚ комнаты‚ гаража или земельного участка облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Рассказываем‚ в каком случае нужно оплачивать налог‚ а когда можно на нем сэкономить.
Редактор по кредитам
Когда не надо платить налог за продажу жилья
Не платить налог за продажу жилья можно в нескольких случаях.
Если оно было в собственности более:
- трех лет — для жилых объектов, полученных в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, после приватизации или если это единственное жилье;
- пяти лет — во всех остальных случаях.
Когда квартира продана по той же цене, по которой была приобретена, и эта сумма не меньше 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость указывается в выписке из ЕГРН — ее можно получить на «Госуслугах».
Если жилье стоит меньше 1 миллиона ₽.
Когда квартиру продает семья с двумя (или более) детьми до 18 лет или до 24 лет, если ребенок учится очно. При этом неважно, сколько объект находится в собственности, кроме того, деньги, полученные с продажи, должны пойти на улучшение жилищных условий. Требования к семье, чтобы не платить налог, следующие:
- новое жилье должно быть приобретено в том же календарном году либо до 30 апреля следующего года;
- общая площадь или кадастровая стоимость нового объекта должна быть больше;
- на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 миллионов ₽.
Также минимальный срок владения для продажи жилья без налога может быть три года (или ниже), если такой порядок установлен в конкретном регионе. Чтобы узнать точный срок владения и условия, при которых он действует, нужно обращаться в региональное отделение Федеральной налоговой службы (ФНС) по месту жительства.
Например, минимальный срок может составлять для всех три года вместо пяти лет в Ленинградской и Амурской областях, в Карачаево-Черкесской республике и в Республике Алтай. Есть регионы, где минимальный срок владения еще ниже: например, в Республике Саха (Якутия) он составляет один год, в Томской области — один месяц, а в Ростовской области и вовсе нулевой. Узнать, при каких условиях действует такой срок, можно в региональных нормативных актах или по обращению в ФНС.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Как считается минимальный срок владения имуществом
Минимальный срок владения в три или пять лет считается с момента государственной регистрации недвижимости в ЕГРН. Дата регистрации указана в выписке из ЕГРН — ее можно получить на «Госуслугах».
Однако есть ряд исключений.
- Если имущество получено в наследство, то срок отсчитывается со дня смерти наследодателя и не зависит от официальной даты регистрации права наследника на квартиру.
- В ситуации, когда право на владение квартирой получено через суд, отсчет ведется с даты вступления решения суда в силу.
- При покупке дополнительной доли в квартире срок рассчитывается с момента приобретения первой доли.
- Если квартира получена по программе реновации, то срок ее владения рассчитывается с учетом времени, в течение которого в собственности было старое жилье.
- Когда квартира приватизирована, срок считается с даты приватизации жилья.
- Если жилье куплено по договору долевого участия (ДДУ), то срок владения отсчитывается с даты его полной оплаты.
Сколько нужно платить за продажу жилья
Налог рассчитывается не от всей суммы прибыли от продажи квартиры, а с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью жилья.
Перед оформлением кредита или ипотеки важно проверить свой кредитный рейтинг и оценить долговую нагрузку. Это позволит заранее понять, на каких условиях банк может предложить кредитный продукт и насколько высок риск отказа. Все это можно сделать на Сравни в разделе «Кредитный рейтинг».
Как посчитать налог за продажу квартиры
Например, Алина купила квартиру в 2024 году за 17 миллионов ₽ и продала ее в 2025 году за 20 миллионов ₽. Так как минимальный срок владения не прошел, она должна оплатить налог. Сумма прибыли составляет: 20 миллионов ₽ — 17 миллионов ₽ = 3 миллиона ₽.
Так как сумма прибыли выше 2,4 миллиона ₽, то в таком случае сумма налога будет считаться по ставке в 15%. Доход, который превышает порог, составляет: 3 миллиона ₽ — 2,4 миллиона ₽ = 600 тысяч ₽. 15% от этой суммы — 90 тысяч ₽. Итоговая сумма налога в таком случае: 312 тысяч ₽ + 90 тысяч ₽ = 402 тысячи ₽.
Сумма налога составила именно 402 тысячи ₽, так как у Алины есть договор купли-продажи с покупателем, который подтверждает сумму сделки, а также договор долевого участия, в котором указана стоимость квартиры, которую она заплатила застройщику. Если бы у Алины не было подтверждающих документов, то в таком случае сумма налога рассчитывалась бы со всей суммы прибыли в 20 миллионов ₽.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Как сэкономить на налоге за продажу жилья в 2026 году
Даже при продаже жилья раньше срока есть возможность сэкономить на сумме налога, отмечает юрист ЮК «Легес Бюро» Оржония Коба. Существуют три варианта, которые помогут сэкономить деньги или компенсировать расходы — хотя бы частично.
1. Уменьшение налоговой базы при расчете налога
Можно уменьшить налоговую базу — то есть сумму, с которой будет рассчитываться налог за продажу квартиры, на 1 миллион ₽. Сумма вычета предоставляется на всю квартиру, но если она в долевой собственности — то пропорционально долям всех владельцев. Такой вариант больше подойдет тем, кому неизвестна сумма, за которую куплена квартира. Например, если она получена в наследство и расходов на ее покупку не было.
Оржония Коба
ЮК «Легес Бюро»
«Это наиболее актуально для тех, кто продает унаследованную или подаренную квартиру, так как расходов на покупку новой часто нет и выгоднее использовать такой вариант налогового вычета. Также это важно учитывать собственникам, которые приобрели квартиру сравнительно недавно и продают ее с небольшой прибылью, — учет первоначальной стоимости покупки может существенно сократить сумму налога».
Например, Дмитрий продал квартиру, полученную от дедушки, за 2 миллиона ₽ и воспользовался вычетом в 1 миллион ₽. Тогда налог будет рассчитываться с суммы в 1 миллион ₽. Так как доход от сделки ниже 2,4 миллиона ₽, то размер налога составит 13% от 1 миллиона ₽, а именно 130 тысяч ₽. Без вычета сумма налога была бы вдвое больше — 260 тысяч ₽.
2. Налоговый вычет за покупку новой квартиры
Если квартира продается для покупки нового жилья, то можно получить налоговый вычет за приобретение объекта. Претендовать на вычет вправе только те, кто платят НДФЛ с доходов.
Оржония Коба
ЮК «Легес Бюро»
«При продаже квартиры и одновременной покупке более дорогой недвижимости в том же году можно воспользоваться имущественным вычетом на покупку до 2 миллионов ₽ и зачесть его в счет налога с продажи, что при правильных расчетах нередко позволяет свести налог к нулю».
Вычет можно получить при покупке жилья как за свои деньги, так и в ипотеку. Лимит расчета вычета — 2 миллиона ₽, вернуть можно от 13% до 22% от этой суммы — в зависимости от ставки НДФЛ.
Максимальная сумма вычета на человека, который платит НДФЛ по ставке 13%, в таком случае — 260 тысяч ₽. Если квартира куплена в браке, то оба супруга могут получить налоговый вычет. В сумме на семью получается уже 520 тысяч ₽.
3. Получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
Если квартира продана с целью покупки новой в ипотеку, то можно получить налоговый вычет за проценты по кредиту.
Лимит для расчета вычета — 3 миллиона ₽. 13% от этой суммы — 390 тысяч ₽, это и есть максимальная сумма, которую можно получить на человека. Если ипотека оформлена в браке, то каждый из супругов может получить налоговый вычет за оплаченные проценты. Тогда в сумме на семью можно получить 780 тысяч ₽.
Те, кто купили квартиру в ипотеку, также имеют право на налоговый вычет за покупку жилья. В таком случае сумма вычетов будет еще больше. Чтобы получить деньги, можно подать документы как в процессе оплаты кредита — например, раз в год или раз в несколько лет, — так и после полного погашения долга разом.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Налоговый вычет по ипотеке: как его получить в 2025 году
Читать по теме
Важное кратко
- Чтобы продать квартиру и не платить налог на прибыль, нужно соблюдать минимальный срок владения — три или пять лет, в зависимости от ситуации. В некоторых регионах срок владения для продажи без налога может быть ниже.
- Если есть возможность дождаться истечения минимального срока владения, рекомендуем поступить именно так. Тогда вся сумма прибыли достанется собственнику и не придется оплачивать налоги.
- Чтобы сэкономить на сумме налога, когда нет возможности дождаться истечения срока, можно воспользоваться налоговыми вычетами. Например, при покупке новой квартиры можно получить вычет за ее приобретение и полностью либо частично компенсировать сумму налога. Если покупка нового жилья проведена в ипотеку, то в таком случае можно получить дополнительный вычет за оплаченные проценты.
- Тем, кто не знает изначальную стоимость квартиры и не имеет документов для ее подтверждения — например, если жилье унаследовано, — можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион ₽. Это поможет сэкономить на сумме налога.
- При покупке квартиры рекомендуем обязательно сохранять все документы, включая договор купли-продажи или договор долевого участия. В них указана стоимость квартиры, и в случае досрочной продажи получится сэкономить на налоге, так как такой вариант оплаты может быть выгоднее, чем вычет в 1 миллион ₽ для уменьшения налоговой базы.
Больше лайфхаков о финансах — в телеграм-канале Сравни.
Как вырастут цены на недвижимость в 2026 году и кому выгодно покупать квартиру
Читать по теме
Опрос для читателей: расскажите в комментариях, продавали ли вы квартиру для покупки нового жилья до истечения минимального срока владения? Получилось ли компенсировать сумму налога с помощью налогового вычета за покупку новой квартиры и проценты по ипотеке?
Авто
Льготы
Право
Советы
Бизнес
Спорт
Образование