Новостройки в 2026 году: где и как выбрать квартиру‚ чтобы сэкономить и заработать

Ключевой тренд 2025 года: минимальный рост за шесть лет

Рынок первичного жилья России в 2025 году показал самый низкий темп роста цен за последние шесть лет. По данным агрегатора «Мир квартир», средний прирост в 70 крупных городах составил 10,3%, а цена квадратного метра достигла 156,1 тысячи ₽.

В столичном регионе вперед вырвалась Новая Москва с показателем +26,4%, в то время как «старая» Москва прибавила 17,8%, а Подмосковье — лишь 6,7%.

Региональная динамика: кто в лидерах, а где цены падают

«Мир квартир» провел анализ 70 крупных городов. Цены выросли в 66 из них, но в четырех зафиксировано снижение:

• Иваново: –3,4%;
• Махачкала: –2,2%;
• Якутск и Чита: –1,5%.

Лидеры роста цен на новостройки в 2025 году

Феномен Новой Москвы: замкадье вырывается в лидеры

Новая Москва стала главным локомотивом столичного рынка. Рост цен здесь в два-три раза опередил показатели «старой» Москвы и Подмосковья благодаря ряду факторов.

1. Транспортная доступность. Одним из факторов повышения спроса стало открытие новой линии метро, которая протянется от Москвы до Троицка, а также строительство новых линий в 2025–2026 годах. Например, согласно данным на конец октября 2025 года, количество ежедневных поездок в будни по Троицкой линии метрополитена достигло отметки в 85 тысяч.
2. Семейная ипотека в 2025 году. Программа позволяет купить жилье также в Новой Москве по ставке 6% на сумму до 12 миллионов ₽.
3. Смена формата строящегося жилья в Москве. Более 50% нового предложения в пределах Садового кольца и МКАД — это недоступный большинству бизнес-класс, что переориентирует спрос из центральных районов на районы Новой Москвы.
4. Относительная доступность. Цена за квадратный метр в Новой Москве — ~307,5 тысячи ₽, что существенно ниже, чем в «старой» Москве — ~550 тысяч ₽.

Что сдерживало рост рынка недвижимости в 2025 году

Основным фактором давления на рынок стала отмена массовой льготной ипотеки в 2024 году. Это привело к:

Что будет с новостройками в 2026 году: три возможных сценария

Сценарии развития рынка новостроек в 2026 году зависят от решений по ипотечным программам и ключевой ставки Банка России. По расчетам аналитиков «Сбера», в 2026 году российский рынок новостроек может не сильно, но восстановиться — продажи строящегося жилья могут вырасти на 9%, а цены — на 5–7%.

По мнению компании «Яков и Партнеры» и Единого ресурса застройщиков, рост цен может быть сдержанным — цены на новое жилье в ближайшие два года будут расти на 6% ежегодно. При этом объем ввода новостроек в 2026 году может снизиться до 41 миллиона м2 — это на 20% ниже пикового уровня 2023 года.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«В 2026 году рост цен на новостройки будет зависеть, во-первых, от размера ключевой ставки ЦБ РФ, так как она напрямую влияет на стоимость денег для застройщика, во-вторых, от стоимости ресурсов — как трудовых, так и строительных материалов, — а также от количества объектов в продаже. Начиная с 2025 года застройщики сократили вывод новых объектов на рынок, что сказывается на объеме предложения и стоимости объектов».

Прогноз роста цен на новостройки в 2026 году

Источник: Сравни.

Эксперты «Дом.рф», в свою очередь, спрогнозировали рост цен на жилье на 10–15%, но в 2027 году. Если ставка по ипотеке в 2027 году опустится до 10% или ниже, спрос на нее может кратно увеличиться. Рост спроса при низких ставках по ипотеке подтверждается опытом 2021–2022 годов.

Как выгодно купить квартиру в новостройке для проживания или инвестиций

Выбор стратегии зависит от бюджета и целей. Если покупка рассматривается для проживания в конкретном регионе России, выбор будет ограничен, однако если покупка квартиры в новостройке в 2026 году рассматривается как инвестиция — то вариантов становится немного больше.

Для бюджета до 5 миллионов ₽

Если бюджет небольшой, стоит рассмотреть новостройки в региональных городах. В таком случае доходность вложений в такую квартиру может составить около 15–20% за три-четыре года.

Например, стоимость квартиры в строящемся ЖК в Калуге начинается от 3,5 миллиона ₽, как и в Кургане, оказавшемся в лидерах роста цен в 2025 году.

Для бюджета 5–12 миллионов ₽

Для московской прописки и доступа к метро москвичам стоит поискать бюджетную квартиру в Новой Москве. Примерно за эту же сумму можно найти небольшую квартиру комфорт-класса в Санкт-Петербурге.

В базовом сценарии, который закладывают эксперты, стоимость квартиры в этих локациях может вырасти на 7–9% всего за год.

Для бюджета от 15 миллионов ₽

В случае если бюджет на квартиру выше, чем у большинства россиян, стоит рассмотреть покупку квартиры в Москве. В этом случае лучше выбрать новостройку в бизнес-классе. Рост в этом сегменте стабилен, а объекты обладают высокой ликвидностью — значит, в случае необходимости их легко можно будет продать.

Рисковый вариант для инвестиций

Высокорисковыми, но потенциально интересными могут стать инвестиции в новостройки в Грозном. В столице Чечни, по данным за 2025 год, цены на недвижимость в три-четыре раза ниже московских при высоких темпах роста.

Альтернативный вариант для инвестиций — открытие ИИС-3 и вложения в фонды недвижимости с потенциальной доходностью от 12% годовых. Такой вариант может сократить риски, связанные со сроками сдачи готового жилья, и даст возможность получить налоговый вычет. Кроме того, инвестировать в 2026 году в фонды недвижимости можно практически от любой суммы. Так, не обязательно инвестировать даже миллион — в некоторых фондах минимальная стоимость пая составляет 1000 ₽.

Как купить квартиру в новостройке и сэкономить

Помимо очевидных методов — торга с застройщиком, поиска наиболее выгодного предложения, — есть четыре главных способа, которые помогут сократить траты на покупку.

1. Используйте льготы и господдержку. Существуют как федеральные, так и региональные программы. Собрали все федеральные программы 2025 года в подробной статье. Часть из них сохранятся и в 2026 году.
2. Сравнивайте рассрочки и программы от застройщиков. Некоторые застройщики предлагают 0% на 12–24 месяца. Изучить и выбрать наиболее подходящую программу можно на Сравни.
3. Не забывайте про налоговый вычет. При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, но при определенных условиях. Обо всех написали в статье, а также сделали калькулятор, в котором можно рассчитать сумму к получению.
4. Изучайте регионы с низкой стоимостью квадратного метра, если рассматриваете вариант для долгосрочных инвестиций. В Кургане, Брянске и ряде других городов цена «квадрата» остается ниже 150 тысяч ₽.

Главные риски при покупке новостройки и как их минимизировать

Инвестиции в недвижимость — так называемые «вложения в бетон» — в России считаются наименее рисковыми. Однако ни один эксперт не может гарантировать, что объект точно достроится, а цена на недвижимость через два года вырастет.

Также к ключевым рискам относятся:

• Задержки сдачи. Около 15% проектов сдают с опозданием более шести месяцев. Проверяйте репутацию застройщика и историю его объектов.
• Правовые риски. Всегда проверяйте разрешительную документацию (проектная декларация по ФЗ-214) и статус земли.
• Перегрев в отдельных локациях. Рост цен в Новой Москве на 20–25% за год требует особо тщательного анализа стоимости объекта.

Важное кратко

• Рынок первичного жилья России в 2025 году показал самый низкий темп роста цен за последние шесть лет. По данным агрегатора «Мир квартир», средний прирост в 70 крупных городах составил 10,3%, а цена квадратного метра достигла 156,1 тысячи ₽.
• Новая Москва стала главным локомотивом столичного рынка. Рост цен здесь в два-три раза опередил показатели «старой» Москвы и Подмосковья благодаря ряду факторов.
• В нескольких регионах стоимость недвижимости заметно выросла — например, в Курске и Кургане.
• В следующем году рост цен на недвижимость в новостройках может составить около 8% в базовом сценарии.