С 1 марта 2025 года взять ипотеку может стать проще: ЦБ ослабит ограничения

Банки оценивают потенциальные риски перед выдачей любого продукта, включая ипотеку.

Например, всегда есть риск, что заёмщик не сможет вносить платежи в срок. И чем выше коэффициент этого риска, тем больший капитал банк должен иметь для одобрения этой заявки.

Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска — это дополнительные суммы капитала, прибавленные к стандартным коэффициентам. Чем они выше — тем недоступнее кредиты и ипотеки. Эта мера защищает банки при одобрении высокорискового кредита или ипотеки.

Надбавки к коэффициентам риска в 2024 году

В течение 2024 года ЦБ постепенно усиливал ограничения и повышал коэффициенты риска для банков. Надбавки распространялись на потребительские кредиты, ипотеку и автокредиты.

Эти меры усложнили оформление кредитов и ипотек, особенно для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой — тех, кто тратит на погашение кредитов более 50% от дохода.

Наименее доступными кредиты и ипотеки стали для тратящих на платежи по кредитам больше 80% от дохода.

Например, в течение 2024 года ЦБ вводил меры для заёмщиков с долговой нагрузкой более 50%:

с 1 июля 2024 года ЦБ ввёл макропруденциальные надбавки и лимиты по автокредитам и повысил их по потребительским кредитам без залога;

с 1 сентября 2024 года регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска по не обеспеченным залогом потребительским кредитам;

с 1 ноября 2024 года повысили надбавки по нецелевым кредитам под залог транспортных средств.

Любой кредит и ипотеку проще взять с хорошим кредитным рейтингом и низкой долговой нагрузкой. Проверить оба показателя легко на Сравни.

Также через Сравни можно подать заявку на кредит в банки, чтобы увидеть, какую сумму и по какой ставке одобрит каждый конкретный банк.

Что изменится в 2025 году в макропруденциальных надбавках

«Ранее принятые Банком России меры по ужесточению макропруденциальной политики способствовали снижению рисков ипотечного кредитования в 2024 году», — отметили в ЦБ.

В результате ограничений удалось добиться снижения выдач высокорисковых кредитов и ипотек:

На заёмщиков, которые тратили на ежемесячные платежи по кредитам больше 80% от дохода, в IV квартале 2024 года пришлось 13% кредитов от всех выдач. Во второй половине 2023 года на таких заёмщиков приходилось 45% от всех выдач.

Заёмщикам с низким первоначальным взносом менее 20% в IV квартале 2024 года выдали 13% ипотек от общего количества выдач вместо 50% во второй половине 2023 года.

С учётом снижения выдач ЦБ в 2025 году снизит надбавки к коэффициентам по ипотекам с первоначальным взносом больше 20%, выданным заёмщикам с долговой нагрузкой ниже 70%.

Некоторым людям может быть проще в такой ситуации получить одобрение по ипотечной заявке. По другим кредитам, кредитным картам и более рисковым схемам по ипотеке ограничения не меняются.

«Для заёмщиков указанной категории появится больше шансов на получение одобрения банка при обращении за ипотекой», — отмечает менеджер продукта «Ипотека» Сравни Екатерина Сташкова. В период действия более высоких надбавок банки чаще отказывали в выдаче ипотеки для минимизации нагрузки на капитал.

«Это решение связано со значительным снижением спроса на ипотеку в 2024 году. Снижение макронадбавок нужно для стимулирования банков: чтобы они активнее предоставляли ипотеку. Однако, учитывая текущие ставки, превышающие 25–30%, ипотека всё равно остаётся недоступной для большинства граждан», — говорит ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев.

Всё, что важно знать о вкладах, кредитах и ипотеках, читайте в телеграм-канале журнала Сравни.

Что нужно учитывать перед оформлением ипотеки

Уровень и стабильность дохода

Так как ипотека — это долгосрочный кредит, срок которого может доходить до 30 лет, особенно важен постоянный и стабильный доход. Если он позволит вносить платежи без просрочек, то в таком случае можно оформить ипотеку.

Кредитная история и кредитный рейтинг

Кредитный рейтинг — это оценка кредитной истории в баллах: обычно от 0 до 999. При хорошей кредитной истории и высоком балле кредитного рейтинга выше шансы получить ипотеку. Узнать свой кредитный рейтинг можно бесплатно с помощью сервиса Сравни.

Условия ипотеки

Если заёмщик не подходит под условия льготных ипотечных программ, то ему придётся оформлять рыночную ипотеку: сейчас в среднем ставки по ней — от 25% до 30%, а переплата превышает стоимость квартиры в несколько раз.

Оформлять ипотеку в такой ситуации стоит, только если есть возможность закрыть её полностью в короткие сроки: например, за счёт продажи другой квартиры. Тогда в ипотеку нужна небольшая сумма, и её получится закрыть.

В иной ситуации лучше дождаться снижения ключевой ставки и процентов по ипотеке. По среднесрочному прогнозу ЦБ, это станет возможным уже в 2026 году — до 13–14% годовых.

Подобрать наиболее подходящую ипотеку по рыночной или льготной программе можно с помощью сервиса Сравни.

Подобрать ипотеку

Итоги

Снижение макронадбавок нужно для облегчения выдачи ипотеки. Однако при текущих ставках она остаётся недоступной для большинства людей. До снижения ставок сложно ожидать значительного облегчения условий по ипотеке.

Ставка по ипотеке — это ключевой фактор её доступности. Снижение процентов возможно в 2026 году, так как, по среднесрочному прогнозу ЦБ, ключевая ставка будет на уровне 13–14% годовых.