Сталинка

 Стоит ли сталинка внимания, или лучше найти квартиру по той же цене, но поновее? Все о квартирах такого типа, об их особенностях, плюсах и минусах – читайте ниже.

Что такое «сталинка»

Сталинками называют квартиры, расположенные в домах советской постройки. Точнее, в домах, построенных в 1930-1950 гг. Строились они по распоряжению Иосифа Сталина, отсюда и название.

Во времена его правления был существенно расширен жилой фонд – строителям коммунизма требовалось жилье. Но при всеобщем равенстве некоторые были «равнее», поэтому дома, построенные даже в один период, отличались друг от друга. Различают такие типы сталинских домов:

1. Довоенные. В то время здания строили добротно, с размахом, без спешки, в стиле сталинского ампира. Поэтому здания богато украшались лепниной и декоративными элементами, квартиры в них были просторные, с продуманной удобной планировкой. Толстые кирпичные стены обеспечивали хорошую теплоизоляцию. Такие дома сейчас считаются исторической и архитектурной ценностью, они украшают городские улицы – те, что сохранились после войны и были отреставрированы.
2. Номенклатурные. Дома строили для партийной верхушки, поэтому квартиры здесь тоже были просторными, в них предусматривались даже комнаты для прислуги. Строительство велось по индивидуальным проектам.
3. Директорские. Эти здания выглядели скромнее, но так как жилье предназначалось для начальства, оно было просторным, комфортным. Дома строили по индивидуальным проектам.
4. Типовые. Как правило, это были двухэтажные здания. Жилье предназначалось для обычных рабочих, поэтому здания выглядели скромно. Площадь квартир была намного меньше.

Отдельная категория «сталинок» – малоэтажные «сталинки», которые современные обозреватели называют «барачными домами». Это типовые здания в 2, реже в 3 и более этажей. Их начали строить сразу после окончания войны, и отказались от такого строительства в 60-е годы.

«Барачные дома» имеют еще одно название: «немецкие дома». Дело в том, что в их строительстве участвовали и военнопленные, немцы. Послевоенные условия и обусловили особенности «немецких домов»:

• до 6 этажей;
• не более 3 подъездов;
• кирпичные стены с пустотной кладкой или стены из шлакоблока;
• деревянные перекрытия и лестницы;
• небольшая площадь квартир, комнаты-пеналы.

Проекты были типовые, но разделялись на проекты с предусмотренными ванными или с совместными санузлами. Это зависело от района расположения здания и условий (возможность подключения коммуникаций). Не самое роскошное жилье, но для послевоенного времени – хорошее решение. Сегодня такие дома массово сносят.

Кто жил в «сталинках»

По внешнему виду дома можно было сразу определить, кто в нем проживает. Номенклатурные здания (для партийной верхушки) были богато украшены, выделялись большими окнами, просторными подъездами, облицовкой из кирпича или плитки. Но главное – в них были отдельные квартиры, с 3 и более комнатами. В таких квартирах жили высшие партийные руководители, директора крупных предприятий, видные деятели искусства и науки, работники КГБ. Списки жильцов утверждал лично Сталин.

В «директорских» домах жили руководители и деятели рангом пониже, но все равно, заметные. Что же касается типовых домов, то в них, преимущественно, устраивали коммуналки для обычных людей.

Особенности проектов

Не существовало единого проекта для «сталинок», за исключением «немецких домов». Даже типовые здания были не такими и типовыми – в каждом городе использовали отдельный проект. Тем не менее, у всех домов были общие черты.

Здание

Несущие стены довоенного дома строили из красного полнотелого кирпича, при этом толщина наружных стен составляла 65 см (2,5 кирпича). В более поздних постройках использовался силикатный кирпич, но толщина стен составляла те же 2,5 кирпича. Внутренние несущие стены имели толщину 1-1,5 кирпича. Малоэтажные дома строили из шлакоблоков, внутренние несущие стены выполнялись по технологии неполного каркаса.

Внутренние перегородки строили из дерева, позже – из гипсобетона.

Перекрытия в номенклатурных домах были железобетонными, в других – выполнялись из дерева (до 50-х годов). Также из дерева изготавливались лестничные марши. После 50-х годов строили дома уже с железобетонными перекрытиями и лестничными маршами.

Фундамент в сталинках мог быть ленточным, столбчатым. В поздних постройках стали использовать свайный фундамент. Во всех случаях он был железобетонным, за исключением малоэтажных построек – в них основание было кирпичное или бутобетонное.

Крыши строили двускатные или многоскатные, на деревянных стропилах. Покрывали шифером, для более престижных зданий использовали кровельное железо.

В домах были подвалы, за исключением двухэтажных зданий. В многоэтажных же подвалы были большие, а в номенклатурных и директорских даже предусматривались бомбоубежища.

Характерной особенностью сталинок являются балконы, небольшого размера (2,8×0,8 м), хотя были проекты и с балконами других размеров.

Коммуникации

Во всех сталинках присутствовало централизованное холодное водоснабжение и канализация. В зависимости от типа дома, в нем предусматривался раздельный или совмещенный санузел (в домах для рабочих). Если в доме не предусматривалась ванная комната, не подводили и горячее водоснабжение. В отдельных домах обустраивали водогрейные дровяные колонки.

Отопление, в основном, было централизованным, водяным – как и в современных домах. Довоенные малоэтажные дома проектировались и с водяным, и с печным отоплением.

В более старых домах для приготовления еды изначально устанавливались дровяные печи. Позже, при газификации городов, такие печи заменили на газовые плиты, а дровяные колонки – на газовые. Но постепенно дома подключали к централизованному горячему водоснабжению.

В проектах предусматривалась и вентиляция – в санузле и на кухне. Она была естественной вытяжной, а в довоенных домах такая вентиляция была и в коридоре, в жилых комнатах.

Кстати, то самое окошко между кухней и ванной комнатой – не характерная особенность «хрущевок». Такие окошки были в сталинках. Предполагается, что они обеспечивали естественное освещение санузла на время отключения электричества – в то время перебои электроснабжения были привычным явлением.

Электропроводка закладывалась с большим запасом мощности (по тем временам), использовались медные и алюминиевые провода.

Дома выше 5 этажей оборудовались лифтами и мусоропроводами, причем люк мусоропровода находился в квартире, на кухне. Был предусмотрен и зимний холодильник – шкаф под окном, вынесенный на улицу. Он был актуален в то время, когда электрический холодильник был недоступной техникой.

Особенности планировки «сталинок»

С 50-х годов дома стали строить по типовым проектам. Было разработано три серии:

• 1-255;
• 1-411;
• 1-433.

В зависимости от серии, различалась этажность дома, количество подъездов, количество квартир на площадке, количество комнат в квартире.

Количество и площадь комнат

В типовых домах серии 1-255 предусматривалось 3 этажа. Квартиры были однокомнатные, двух- и трехкомнатные. Площадь комнаты составляла 10-21,2м2.

В серии 1-411 (здания в 4 этажа) тоже предусматривали 1,2 и 3-комнатные квартиры, с площадью комнат от 10,0 до 18,8м2.

То же касается и серии 1-433, но площадь комнат увеличена (от 11,5 до 19,4м2).

Высота потолков во всех домах составляет 3 м.

Коридор

Во всех проектах предусматривался широкий общий коридор, из которого можно было попасть в жилые комнаты, на кухню и в санузел. Но в этих проектах предусматривались и проходные комнаты:

• 1-255 47/27/8.9, 62/43/7.1;
• 1-411 42/24/7.8,51/28/7.6, 56/32/7.8;
• 82/54/7.8.

Кухня

Во всех проектах кухня занимала отдельное помещений. Ее площадь составляла:

• 1-255 – 6/6,8/7,1/8,9 м2;
• 1-411 – 7,6/7,8/10 м2;
• 1-433 – 8,3/8,8/11,5 м2.

Санузел

В зависимости от варианта проекта, сталинка могла оснащаться раздельным или совмещенным санузлом. Совмещенный санузел был в таких типах домов:

• 1-255 – 29,18/6.8, 47/27/8.9;
• 1-411 – 42/18/10.0, 42/24/7.8, 51/28/7.6;
• 1-433 – все типы.

Дополнительно

В типовых домах были предусмотрены балконы, строенные шкафы. Кладовые были только в домах серии 1-433.

Но балконами оснащались не все квартиры. Так, в серии 1-255 их не было в некоторых 2-комнатных, в серии 1-411, 1-433 – в отдельных 2- и трехкомнатных квартирах. Площадь балконов была разной, в зависимости от типа дома.

Особенности ремонта в «сталинке»

Если вам нравится сталинка, нужно учитывать один момент: возраст дома. Да, даже довоенные здания строились с запасом прочности в 100 и более лет, и на данный момент нормативное время сноса сталинок, эксплуатирующихся в жилом фонде – 2050-2105 гг. к номенклатурным домам стоит добавить еще 40-50 лет.

Но запас прочности подразумевает состояние несущих конструкций. Все остальное, если квартира не подвергалась капитальному ремонту, придется заменить.

Полы

Во многих домах есть деревянные перекрытия. И если ваша квартира находится в таком доме, учитывайте – перекрытие рассчитано на облегченную стяжку. При ремонте пола придется обновить и засыпку под черновым полом, обновить лаги. Для засыпки лучше использовать керамзит, а на лаги уложить гипсоволоконные листы или плиты OSB. В санузле не забудьте о гидроизоляции.

Если перекрытия железобетонные, нужно проверить состояние плит, при необходимости заделать щели в них, и только потом выполнить стяжку. В санузле рекомендуется керамзитобетонная стяжка, для лучшей теплоизоляции.

Стены

В сталинках несущие стены расположены между квартирами, поэтому все внутренние перегородки можно сносить (с разрешения жилинспекции). Как правило, внутренние перегородки выполнены из кирпича, гипсобетона, в некоторых домах – из дерева. Если не планируете сносить перегородки, для них достаточно капитального ремонта – удаления старой штукатурки, нанесения нового покрытия. Но для упрощения работы рекомендуется закрыть стены гипсокартоном.

Потолки

Принцип тот же, что и для стен. Если хотите обновить потолок, нужно удалить старую, обсыпающуюся штукатурку. Заменить ее можно гипсокартоном, натяжными или кассетными потолками – это быстрее, проще и зачастую выгоднее.

Коммуникации

Для старых домов это всегда проблема. Но замену канализационных и водопроводных труб нужно выполнить обязательно. Проводку тоже лучше обновить – она не рассчитана на современные нагрузки.

Окна, балконы

Замена старых окон на металлопластиковые – разумное решение. Что касается ремонта балкона, то здесь есть свои тонкости:

• обязательно проверьте состояние плиты балкона – скорее всего, она нуждается в ремонте или даже замене;
• то же касается металлического парапета, если он есть – его нужно укрепить или заменить;
• если под балконом есть фигурные украшения, лепнина – их нельзя демонтировать;
• в доме, являющемся исторической или архитектурной ценностью, парапет представляет собой фигурную решетку, и ее нельзя заменить обшивкой (но выручает панорамное остекление).

Утепление

Сталинские дома редко нуждаются в наружном утеплении. Но если вы хотите его сделать, учитывайте – внешний облик здания должен остаться прежним. Особенно, если дом представляет собой архитектурную ценность.

Стоимость квартир

Несмотря на то, что в ремонт квартиры придется вложить солидную сумму, такое жилье пользуется спросом не меньше, чем новостройки. Поэтому стоимость сталинок не самая скромная. Тем более, если квартира расположена в том самом «номенклатурном» доме, в центре города.

Например, трехкомнатная квартира на Тверской в Москве, с современным ремонтом, стоит 67,5 миллиона рублей.

Есть предложения и скромнее – двухкомнатная квартира за 19,5 миллионов рублей, трехкомнатная – за 29,6 миллионов.

Более скромные варианты в Москве тоже имеются.

Дешевле можно найти сталинку без современного ремонта, но учитывайте, сколько в нее придется вложить.

В Санкт-Петербурге стоимость квартир скромнее. Так, трехкомнатная квартира в сталинском доме после полной реновации обойдется в 23,9 миллионов. Пятикомнатная, но требующая ремонта – в 21,85 миллиона.

Многое зависит от расположения дома, но не рассчитывайте на стоимость ниже 4 миллионов рублей. Средняя стоимость колеблется в пределах 10 миллионов.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Просторные помещения	Если о доме не заботились, ему нужен капитальный ремонт
Высокие потолки	В некоторых домах нет подвалов
Удобная планировка	Деревянные перекрытия
Большие окна	Изначально может быть открытая электропроводка
Возможность внутренней перепланировки	Более затратный ремонт
Рядом с домом всегда есть зеленая зона	Нет балкона или он небольшой
Толстые стены – не нужна теплоизоляция	Не всегда можно изменить фасад
Срок службы дома истекает не раньше 2050 года	В основном – нет лифта
Можно сделать антресоль	Большие расходы на содержание

Теперь подробнее рассмотрим плюсы и минусы.

Объективно сталинка – просторная квартира с грамотной, удобной планировкой. Если не хватает жилой площади, выручают высокие потолки – в комнате можно сделать антресоль с местом для сна или без проблем установить кровать-чердак.

Большие окна обеспечивают хорошее естественное освещение помещений, а сегодня это высоко ценится. Планировка квартир нестандартная, но удобная. К тому же, отсутствие несущих стен внутри квартиры позволяет легко сделать перепланировку.

Толстые кирпичные стены обладают хорошими теплоизоляционными свойствами, поэтому нет необходимости в наружной теплоизоляции. Кроме того, у таких стен действительно высокий запас прочности – они простоят еще много десятков лет.

Но минусы могут перечеркнуть все достоинства. Так, толстые долговечные стены это хорошо. Но если за домом не ухаживали, не делали там ремонт, состояние других конструкций и коммуникаций плохое. Текущая крыша, ржавые трубы, осыпающийся фасад – даже если вы сделаете капитальный ремонт в своей квартире, состояние дома от этого мало улучшится.

В некоторых домах может не быть подвала. Это значит, что при прорыве труб нужно вскрывать пол в квартире на первом этаже. Поэтому, если присматриваете сталинку, откажитесь от первого этажа в доме без подвала.

Отдельное опасение вызывают деревянные перекрытия, которые есть во многих сталинских домах. Они прочны, но дерево горит. Поэтому при ремонте придется проводить обработку балок антипиренами, а это – дополнительные затраты.

Если в квартире осталась открытая проводка, ее тоже нужно заменить, так как этот вариант пожароопасен.

Небольшой балкон или его отсутствие – еще один минус сталинок. В таких домах балкон это украшение фасада, а не дополнительная площадь. И расширить его нельзя. А если здание является архитектурным памятником, то возможен запрет и на его остекление.

Еще один минус – большие расходы на обслуживание квартиры, ведь даже при косметическом ремонте нужна отделка большой площади. Плюс – больше затрат на отопление и кондиционирование.

В большей части домов нет лифтов. Это не проблема для здорового человека, живущего на 3-4 этаже, но пожилым или ослабленным людям подниматься по лестнице намного сложнее. И не забывайте о перевозке мебели, габаритных вещей – их тоже придется поднимать по лестнице.

Другие похожие типовые проекты

Сталинка – не единственный вид домов, которые строили при Советском Союзе. Если говорить о жилье «для всех», то это так называемые «хрущевки» и «брежневки». Их возводили в период острого дефицита жилья, поэтому о просторе и комфорте квартир речь не шла. Главное было – обеспечить хоть немногими квадратными метрами каждую семью.

Отличия хрущевок и брежневок

Хрущевка	Брежневка
Дом не выше 5 этажей	Высотка, в основном, 9 этажей
Нет лифта	Есть лифт
Стандартная планировка по одному типу	Около 50 вариантов планировки
Совмещенный санузел	Раздельный санузел
Предусматривались проходные комнаты	Старались избавиться от проходных комнат
Высота потолка до 2,2 м	Высота потолка от 2,5 до 2,7 м
Нет дополнительных помещений	Появились кладовки и ниши под холодильник
Кухня 4-6 м2	Кухня 6-7 м2
Жилые комнаты 6-16 м2	Жилые комнаты 8-18 м2

В более поздний период (с 70-х годов) стали строить дома улучшенной планировки. Среди них – так называемые «чешки», «киевки», «пэшки» и так далее.

FAQ

Есть привлекательная сталинка, типовая, но боюсь подвоха с ее состоянием. На что обратить внимание?

В первую очередь – на состояние дома. В идеальном варианте это дом после реновации. Или же, в здании регулярно делают ремонт.

Купил сталинку, с чего начать ремонт?

Начните с пола, тем более, если в доме перекрытия деревянные. Важно проверить состояние балок, заменить поврежденные. Новые балки обязательно обработать антипиренами и антисептиками.

Хочу сделать из однушки-сталинки студию. Это реально?

В основном, да, так как в таких квартирах нет несущих внутренних перегородок, и технически их можно снести. Но перепланировку нужно согласовать.

Стоит ли менять проводку в сталинке?

Да, и по двум причинам. Первая – износ, соответственно, небезопасность проводки. Вторая – старая электропроводка не рассчитана на современные нагрузки.

Вывод

• Сталинки – дома, которые массово строили в период с 1930-1950 гг.;
• Такие квартиры привлекают большой площадью, высокими потолками и удобной планировкой;
• Существует несколько видов сталинок, среди которых больше всего – типовых построек;
• У таких домов большой ресурс, но многие здания нуждаются в капитальном ремонте;
• При покупке квартиры нужно обратить внимание на состояние всего дома;
• Ремонт сталинки, в основном, будет капитальным;
• Несмотря на недостатки квартир, их стоимость все еще высокая.