Забугорные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость?

Где покупать зарубежную недвижимость?

Российский рынок связан с высокими экономическими и политическими рисками, поэтому инвесторы всё чаще вкладывают средства в недвижимость за рубежом. Наиболее выгодные для вложений рынки – это Германия, Австрия, Швейцария, Испания и США. Вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП в этих странах низка.

Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, следует помнить: чем выше начальная доходность, тем выше риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе. Новичкам я рекомендую выбирать стратегии для сохранения капитала с минимальными рисками и невысокой доходностью, тем, у кого уже есть опыт — стратегии для заработка с высокой доходностью и повышенными рисками.

При выборе рынка следует учитывать ряд факторов: расположение объекта (от этого напрямую зависят риски и доходность инвестиций), фаза рыночного цикла, общий уровень экономического развития и устойчивость политической системы в стране. Для многих немаловажна и возможность получить вид на жительство (ВНЖ).

Стратегия для сохранения капитала

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, я рекомендую вкладывать средства в микроапартаменты – меблированные квартиры площадью до 30 квадратных метров, сдающиеся в аренду на несколько месяцев.

В Германии строительство такого жилья активно развивается и пользуется поддержкой со стороны государства. Эта страна выгодна для инвестиций ещё и потому, что это экономика №1 в Европе и первый по величине рынок недвижимости в регионе.

Минимальный бюджет для приобретения микроапартаментов – 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. Доходность микроапартаментов при этом выше (4%), чем в среднем по рынку долгосрочной аренды (2-3%). При этом нет рисков, связанных с трудностью выселения арендаторов, как при традиционной долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду – на 3-6 месяцев.

Как выбирать коммерческую недвижимость?

Тем, кто предпочитает коммерческую недвижимость, стоит выбирать арендный бизнес с долгосрочным арендным контрактом в местах с растущим населением и рынком труда. Все организационные вопросы, а также поиск жильцов берёт на себя управляющая компания. На рынке коммерческой недвижимости наименее рискованы и просты для управления уличные магазины и супермаркеты. Бюджет для покупки таких объектов – от 2,5 млн до 10 млн евро. Уличные магазины приносят 3-4% годовых, супермаркеты – 5-6,5%.

Инвесторов часто привлекает высокая доходность, но не все из них учитывают риск: объекты с нереалистично высокой доходностью нельзя впоследствии продать быстро и без скидки. Приобретая парковки или жильё для студентов с начальной доходностью более 10%, стоит быть готовым к тому, что в случае продажи придётся существенно снизить цену.

Наше исследование показало, что оптимальная начальная доходность при горизонте планирования 10-20 лет составляет 5%. Стоимость коммерческих объектов при этом растёт на 2-3% в год в соответствии с ростом рынка или даже с некоторым опережением. Впоследствии их можно выгодно продать и раньше запланированного срока, а при стрессовом сценарии инвестор потеряет меньше, чем при покупке более рискованных объектов с высокой начальной доходностью.

Стратегия для заработка

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, мы советуем вкладывать средства в проекты редевелопмента в Барселоне. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, сделать ремонт и через 1-2 года продать с прибылью. Доходность (IRR, internal rate of return) таких проектов – 12-15% годовых. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Цены на недвижимость в этом городе с 2007 года (пик) до 2013 года (дно) упали почти на 40%. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют большой потенциал роста. Барселона окружена природными парками и морем, поэтому земли под строительства не хватает. Экономика растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке снижаются, поэтому спрос превышает предложение, и это создаёт предпосылки для удорожания жилья.

Согласно нашему исследованию, для заработка подходят и другие восстанавливающиеся рынки: Братислава, Бухарест, Варшава, Дублин, Лиссабон, Мадрид и София. В них цены значительно упали с 2008 года, в 2014-2015 годах начали повышаться, и в ближайшие годы ожидается дальнейший рост.

На некоторых рынках проекты редевелопмента на выходе дают продукт, способный удовлетворить сразу три мотивации конечных покупателей – арендный доход, «домик у моря» и ВНЖ. Например, отремонтировав многоквартирный дом, можно продать отдельные квартиры инвесторам для сдачи в аренду или состоятельным иммигрантам для постоянного места жительства. В Испании и Португалии покупатели могут получить ВНЖ при приобретении недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро, в Болгарии – от 300 тыс. Подобная программа работает в Греции, где статус резидента выдаётся при инвестициях в размере 250 тыс. евро. Сейчас цены на недвижимость в этой стране снижаются, но, по моему мнению, в ближайшие годы Греция может стать новой Испанией, если ставки по ипотеке будут оставаться низкими.

Что касается, например, популярного у покупателей Кипра, то там цены на недвижимость ещё снижаются, и пока сложно сказать, как скоро начнётся восстановление рынка. Советую дождаться, пока цены достигнут дна, и только потом вкладывать средства.

Зачем нужен кредит?

Доходность на европейских рынках имеет тенденцию к снижению, поскольку цены растут быстрее арендных ставок. Но её можно увеличить за счёт ипотечного кредита.

Германия относится к рынкам с самыми выгодными условиями ипотечного кредитования. При покупке инвестиционной недвижимости в этой стране можно рассчитывать на кредит в размере 50% от стоимости объекта под 1,5-2% годовых на 10-20 лет. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8-8,5%.

Также низкие ставки по ипотеке предлагаются в Австрии, Франции и Швейцарии.

В США брать кредит не так выгодно: ставки варьируются в пределах 3-6%. Ипотека обходится дорого в Болгарии (8,5-9,5 % годовых), Венгрии (5,5-7%) и Турции (6-9%). В Хорватии и Черногории получить кредит могут только резиденты, работающие и получающие доход в этих странах. А во Вьетнаме и Таиланде ипотека иностранцам и вовсе недоступна.

При покупке новостройки во всех странах обычно можно рассчитывать на беспроцентную рассрочку на весь период строительства.