Квартира в лизинг: что это и кому подходит

Что такое лизинг квартиры и как он работает

Лизинг квартиры – это финансовая услуга, которая предусматривает длительную аренду жилья с постепенным выкупом в собственность. Главным отличием от ипотеки становится время перехода права на владение объектом недвижимости. При лизинге требуется полная выплата стоимости по договору. При ипотеке – право собственности переходит при заключении договора (хотя жилье остается в залоге у банка).

Лизинг квартиры предполагает участие трех сторон. Схема совершения сделки выглядит следующим образом:

1. Лизингополучатель выбирает жилье и продавца, после чего сообщает информацию лизинговой компании (лизингодателю).
2. Та выкупает объект у продавца (текущего владельца) и оформляет квартиру в собственность.
3. После чего сдает ее в аренду лизингополучателю на условиях, согласованных договором лизинга и предусматривающих внесение платежей в соответствии с графиком (обычно – ежемесячно, реже – поквартально).
4. После исполнения лизингополучателем взятых на себя обязательств квартира переходит в его собственность.

Стоимость лизинга включает в себя цену квартиры, проценты по кредиту лизингодателя и его комиссию. Практически всегда условия договора предусматривают начальный взнос, размер которого определяется индивидуально и варьируется в широком диапазоне (от 0 до 50 % от стоимости жилья).

Плюсы лизинга по сравнению с ипотекой

Популярность лизинговых услуг объясняется несколькими важными преимуществами перед кредитованием в целом и ипотекой в частности. Главными из них выступают:

• лояльные требования к клиенту, включая нередкое отсутствие проверки кредитной истории (если она проблемная в банк за ипотекой даже не имеет смысла обращаться) и упрощенную процедуру подтверждения доходов;
• гибкость при определении первоначального взноса (при ипотечном кредите размер начального платежа жестко увязан с процентной ставкой);
• гибкость при согласовании графика платежей (при ипотеке – только ежемесячно);
• фиксированная стоимость объекта (если такой пункт включен в договор);
• оказание дополнительных и сопутствующих услуг (включая страхование, ремонт, расчеты с управляющей компанией/ТСЖ);
• отсутствие обременения на объект недвижимости (в отличие от залога по ипотеке).

Минусы и риски лизинга жилья

Как и любая другая финансовая услуга, лизинг жилья имеет не только многочисленные плюсы, но и достаточно заметные минусы. Ключевыми из них считаются такие:

• более высокая, по сравнению с ипотекой, сумма переплаты (не всегда, но достаточно часто);
• меньшая длительность договора (редко превышает 10-12 лет, что существенно короче ипотеки, срок действия которой часто достигает 20-25 или даже 30 лет);
• отсутствие налоговых льгот для физических лиц в виде вычета, доступного при ипотечном кредитовании;
• риск просрочки платежей, дающий право лизинговой компании расторгнуть договор и вернуть квартиру без обязанности возвращать произведенные платежи (если такой пункт не включен в договор лизинга);
• отсутствие инструментов помощи в сложной финансовой ситуации в виде кредитных (ипотечных) каникул;
• отсутствие масштабных государственных программ поддержки для физлиц (по примеру семейной, военной, сельской и т.д. ипотек);
• сравнительно небольшой выбор возможных вариантов сделок (из-за того, что лизинговые компании предпочитают работать с бизнесом, так как в этом случае плюсы лизинга реализуются в полной мере);
• риск банкротства лизингодателя, результатом чего может стать потеря как самого жилья, так и всех совершенных ранее платежей.

Кому подходит лизинг квартиры

Лизинг жилья подходит физическим лицам в следующих жизненных ситуациях или с такими запросами:

• нестабильность или неофициальный доход;
• проблемная кредитная история;
• сложность накопления первоначального взноса;
• отсутствие планов на долгосрочное владение квартирой.

Почему лизинг жилья для физлиц — редкость на рынке

Можно выделить сразу несколько причин, объясняющих сравнительно низкую популярность лизинга жилья для физлиц (в отличие от лизинга для бизнеса). Основными из них являются такие:

• высокий риск лизингодателя (как в плане юридической чистоты жилья, так и в части недобросовестности клиентов);
• большая сумма переплаты (при меньшем сроке действия договора);
• слабое развитие сопутствующей инфраструктуры (в данном случае речь идет об отсутствии в лизинговых компаниях специалистов, способных осуществить подобные сделки под ключ);
• юридическая неопределенность из-за слабой проработки профильного закона № 164-ФЗ в части лизинга жилья;
• высокие риски лизингополучателя (включая главный – в виде отсутствия статуса собственника на весь срок действия договора);
• отсутствие серьезной государственной поддержки.

Когда лизинг квартиры реально недоступен или невыгоден

1. Вы физическое лицо и ищете жильё для себя. Подавляющее большинство лизинговых компаний и брокеров работают только с бизнесом, то есть ИП и юридическими лицами.
2. Квартира ещё строится. Оформление лизинга возможно только на готовое жилье, то есть построенное и введенное в эксплуатацию.
3. Лизинговая компания небольшая и непроверенная. В случае ее банкротства квартира войдёт в конкурсную массу. В результате покупатель рискует остаться и без уже выплаченных денег, и без жилья.
4. Нужна постоянная регистрация по месту жительства. Далеко не всегда лизинговые схемы дают такую возможность до полного выкупа недвижимости в собственность.
5. Расчёт показывает, что итоговая переплата по лизинговой ставке выше, чем по доступной ипотечной программе. В подобной ситуации ипотека оказывается заметно более выгодной, чем лизинг.

Таблица сценариев: подходит ли вам лизинг квартиры

Как оформляется лизинг квартиры: пошагово

Схема оформления лизинга квартиры физическим лицом предусматривает последовательное выполнение таких действий:

1. Выбор объекта недвижимости.
2. Выбор лизинговой компании.
3. Предоставление ей данных о жилье, подобранном для приобретения.
4. Проверка объекта лизингодателем.
5. Согласование условий покупки у текущего владельца и параметров лизинга с будущим.
6. Заключение двух договоров в соответствии с достигнутыми соглашениями (договор купли-продажи квартиры лизингодателем и договор лизинга между лизинговой компанией и лизингополучателем).
7. Государственная регистрация обоих договоров в Росреестре.
8. Внесение начального взноса и получение квартиры в долгосрочную финансовую аренду.
9. Исполнение обязательств в соответствии с графиком платежей.
10. После внесения полной стоимости объекта по договору лизинга – оформление квартиры в собственность лизингополучателя.

Частые вопросы о лизинге квартиры (FAQ)

Что такое лизинг квартиры простыми словами?

Это долгосрочная аренда жилья с правом последующего выкупа. Схема лизинга выглядит так: компания-лизингодатель покупает квартиру и передаёт ее в пользование за регулярные платежи. Право собственности на жилье переходит к клиенту только после полной выплаты выкупной стоимости.

Может ли обычный человек оформить лизинг квартиры для себя?

Теоретически – да, на практике сделать это достаточно сложно. Дело в том, что лизинговые компании в России работают преимущественно с юридическими лицами и ИП. Именно поэтому услуги лизинга жилья напрямую для физических лиц остаются очень редким и не всегда доступным финансовым инструментом.

Чем лизинг квартиры отличается от ипотеки?

При ипотеке заёмщик сразу становится собственником жилья с обременением в пользу банка в виде залога квартиры. При лизинге собственником до полной выплаты долга остаётся лизингодатель, причем первоначальный взнос обычно ниже, чем по ипотеке.

Что будет с квартирой, если лизинговая компания обанкротится?

Квартира войдёт в конкурсную массу лизинговой компании, в результате чего покупатель рискует остаться и без уже уплаченных денег, и без жилья. Что является главным риском схемы лизинга, который нужно обязательно учитывать при выборе компании для сотрудничества.

Кому подходит лизинг квартиры больше всего?

Тем, у кого испорчена кредитная история или доход сложно подтвердить документально для ипотеки, — лизинговые компании более лояльны к клиентам, а потому проверяют платёжеспособность менее строго.

Как оформить квартиру в лизинг?

Нужно выбрать лизинговую компанию, подать заявку с базовыми документами, дождаться проверки платёжеспособности и подписать трёхсторонний договор с продавцом квартиры и лизингодателем.

Лизинг квартиры выступает альтернативой ипотеке при плохой кредитной истории или при отсутствии официального дохода. В то же время на практике такой инструмент приобретения жилья применяется достаточно редко. По простой и очевидной причине: большая часть лизинговых компаний работают только с бизнесом в статусе ИП или юрлица. Специфика лизинга заключается в том, что лизингодатель остается собственником жилья вплоть до полной выплаты долга клиентом. Если общая финансовая ситуация признана проблемной, перед оформлением нового обязательства стоит оценить целесообразность личного банкротства, условия которого можно посмотреть на витрине sravni.ru.