Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

Переоформление ипотеки – как это работает

Первым делом нужно дать определение ключевого термина статьи. Переоформление ипотеки представляет собой передачу ипотечного кредита третьей стороне. Фактически речь идет о замене одного заемщика другим. Причем последний принимает на себя все финансовые обязательства по ипотеке. В результате исходный заемщик полностью закрывает свой долг перед банком.

Переоформление ипотеки практически всегда сопровождается сменой собственника ипотечного жилья. С некоторой долей условности такой формат покупки квартиры или дома очень напоминает обычный ипотечный кредит. Основным отличием становится взятие новым владельцем имущества уже существующих финансовых обязательств вместо возникновения новых.

В большинстве случаев изменений условий ипотеки не происходит. То есть новый заемщик будет платить банку столько же, что и предыдущий. Другими словами, три ключевых параметра ипотечного кредита – ставка, срок и сумма остаются неизменными.

Важной особенностью переоформления ипотеки становится обязательный учет выплат, уже сделанных изначальным заемщиком, фактически выступающим продавцом квартиры. Если он уже внес определенную сумму в качестве стартового взноса и в соответствии с графиком ежемесячных платежей, она компенсируется новым заемщиком (покупателем).

Не менее характерным признаком рассматриваемой сделки становится сохранение обременения на ипотечное жилье. Объект недвижимого имущества остается в залоге у банка до полного исполнения финансовых обязательств. При этом его собственник меняется со старого заемщика на нового. Переоформление залога требует и времени, и дополнительных расходов, что нужно обязательно учитывать при подготовке к сделке.

Основные причины переоформления ипотеки

Можно выделить несколько оснований для переоформления ипотеки на третье лицо. Самыми частыми их них выступают такие:

1. Развод. Сопровождается разделом имущества супругов, включая ипотечную квартиру. В этой ситуации ее переоформление на нового заемщика нередко становится оптимальным выходом из далеко не самой простой жизненной ситуации.
2. Снижение уровня доходов. Возникновение финансовых проблем по любым причинам (увольнение, потеря трудоспособности, необходимость дорогостоящего лечения и т.д.) приводит к сложностям в обслуживании ипотечного кредита. Поэтому имеет смысл уменьшить нагрузку на бюджет, в том числе – с помощью переоформления ипотеки на нового заемщика.
3. Переезд заемщика. Жизненные планы текущего владельца ипотечной квартиры могут поменяться. Например, из-за необходимости переехать в другой город или даже страну. В этом случае переоформление ипотеки становится эффективным решением как закрыть текущие обязательства, так и найти финансирование на переезд.
4. Смерть заемщика. В подобной ситуации запускается процедура наследования имущества. При этом наследникам далеко не всегда интересно ипотечное жилье, тем более – при необходимости платить внушительную сумму банку на ежемесячной основе. Проще, удобнее и выгоднее переоформить ипотеку на нового покупателя вместе с передачей ему всех финансовых обязательств перед кредитором.
5. Изменение семейных обстоятельств. Например, взросление детей, результатом которого становится желание жить отдельно. В этом случае имеет смысл переоформить ипотечную квартиру на нового заемщика, а полученные от него средства направить на покупку двух объектом меньшей площади.
6. Желание улучшить жилищные условия. Прямо противоположная ситуация, когда имеющееся жилье перестает устраивать владельца. Его переоформление на нового заемщика позволит получить деньги, которые направляются, например, на оформление новой ипотеки на квартиру большей площади или комфортности.

Перечисленные выше жизненные ситуации сложно назвать редкими. Поэтому вопрос, как переоформить ипотеку на другого человека, является достаточно актуальным для большого числа заемщиков.

Разрешит ли банк переоформление

Переоформление ипотеки банком происходит только с его согласия. Так как по законодательству является не обязанностью, а правом кредитора. Поэтому далеко не все банки готовы идти навстречу заемщику, желающему переоформить ипотечной жилье на другого человека.

С учетом сказанного, становится понятным, что подготовка сделки должна начинаться переговорами с кредитором. Которому необходимо задать несколько вопросов:

• предлагает ли банк подобную услугу вообще;
• какие основания являются достаточными для ее оказания;
• какой комплект документации требуется от заемщиков – текущего и нового;
• какое время занимается рассмотрение заявки (и заодно – насколько вероятным будет одобрение даже в случае выполнения всех требований);
• какие расходы будут сопровождать переоформление ипотеки.

Консультация со специалистом банка является обязательной. Даже если не удастся договориться о переоформлении ипотечного кредита, существует ненулевая вероятность согласования другого способа решения проблем заемщика. Например, совершение сделки купли-продажи жилья в ипотеке с полным погашением текущего кредита и оформлением нового на покупателя имущества. Такой сценарий развития событий вполне может устроить все заинтересованные стороны. Результат его воплощения на практике фактически ничем не отличается от переоформления ипотеки на другого человека, хотя и требует несколько большего объема сопроводительных документов.

Чем переоформление отличается от рефинансирования и продажи квартиры с ипотекой

Рефинансирование предусматривает выдачу нового кредита для погашения обязательств по полученному ранее. Что отличается от переоформления ипотеки, когда кредит сохраняется, просто обязательства по нему переходят на другого заемщика.

Сказанное полностью справедливо в отношении продажи квартиры с ипотекой. В этом случае также происходит предварительное закрытие одного кредита с несколькими вариантами дальнейших действий. Включая оформление нового на другого заемщика или полное погашение им обязательств перед банком, что приводит к снятию обременения и переходу квартиры в собственность нового владельца.

Требования банков к новому заемщику

Переоформление ипотеки на нового заемщика в целом напоминает получение им обычного ипотечного кредита. То есть банк предъявляет стандартный набор требований, в состав которого входят:

• возраст – в диапазоне от 20-21 года (на момент получения) до 65-70 лет (на момент полного погашения ипотеки);
• платежеспособность (в виде стабильного и официального дохода), достаточная для обслуживания обязательств по ипотечному кредиту;
• стаж работы (общий и на последнем месте трудоустройства);
• положительная кредитная история (если во взаимоотношениях с банками или другими кредиторами были проблемы, рассчитывать на одобрение сделки точно не стоит).

Если официальных доходов заемщика не хватает, допускается привлечение созаемщиков и поручителей. Чем выше их доход, тем реальнее получить согласие банка на переоформление ипотеки.

Можно ли переоформить ипотеку без согласия второго супруга

Оформление ипотеки без согласия второго супруга возможно только в двух случаях. Первый - когда между мужем и женой заключен брачный контракт, который разрешает любому (или одному) из них совершать сделки с недвижимостью в формате раздельного владения. Если такого условия нет, ипотечная квартира является совместно нажитым имуществом и может быть переоформлена только с согласия обоих супругов.

Второй – когда ипотека была получена до заключения брака. В этом случае теоретически возможен вариант, когда недвижимость не будет признана общей, но подобное решение обычно принимает только суд. Без его вынесения рассчитывать на одобрение сделки банком не стоит.

Можно ли переоформить ипотеку при задолженности

Ответ на этот вопрос зависит от внутренних правил конкретного банка. В некоторых случаях переоформление ипотеки становится лучшим способом решить финансовые проблемы, уже возникшие у текущего заемщикам. В том числе – в виде просроченной задолженности, что выгодно банку как кредитору.

Что будет с квартирой после переоформления ипотеки

Результатом переоформления ипотечного кредита становится сохранение квартиры в залоге у банка. С предварительным переходом права собственности на жилье новому заемщику.

Ограничения на переоформление ипотечного кредита

Переоформление ипотеки – непростая сделка, которая неизбежно сопровождается несколькими ограничениями. Главным из них становится уже упомянутое выше сохранение залога на ипотечную квартиру. Не менее важным условием становится выполнение новым заемщиком всех требований, предъявляемых банком для такого вида кредитов. Включая положительную кредитную историю, наличие которой практически всегда является ключевым условием одобрения сделки кредитором.

Как переоформить ипотеку правильно – пошаговая инструкция

В общем случае схема переоформления ипотеки на нового заемщика выглядит следующим образом:

1. Консультация со специалистами банка о возможности и условиях переоформления.
2. Формирование комплекта документов (от нового заемщика).
3. Рассмотрение заявки банком.
4. При одобрении – подготовка и заключение нескольких договоров.
5. Их подписание с переводом права собственности и залога на нового владельца.
6. Государственная регистрация сделки.

Отказ в переоформлении – причины и что делать

Самой частой причиной отказа банка одобрять сделку становится невыполнение новым заемщиком каких-либо требований кредитора. Исправить ситуацию можно или доскональным соблюдением всех условий, или изменением схемы сделки. Например, на куплю-продажу жилья с полным закрытием ипотеки начального заемщика и оформление другой ипотеки на покупателя.

Риски для первоначального заемщика

Как было неоднократно отмечено выше, переоформление ипотеки на другого человека является очень непростой сделкой сразу с нескольких сторон: юридической, финансовой и организационной. Ее осуществление неизбежно сопряжено с рисками для каждого из участников, включая первоначального заемщика. Например, в виде отказа банка, когда все предварительные мероприятия попросту окажутся бесполезными.

FAQ

Можно ли стать созаемщиком, если ипотека уже оформлена?

Да, это возможно, но требует согласия банка и фактически переоформления ипотечного кредита.

Можно ли переоформить ипотеку на другого человека в Сбербанке?

Сбербанк допускает переоформление ипотеки при условии выполнения всех стандартных требований и с обязательным согласием банка на сделку.

Как переоформить ипотеку при разводе на одного из бывших супругов?

В подобной ситуации происходит переоформление ипотеки на бывшего мужа или жену (с обязательным согласием второго супруга, если нет соответствующего условия в брачном договоре). Сделка совершается по описанным в статье правилам, то есть требует одобрения банка и выполнения требований к новому заемщику.

Вывод

1. Переоформление ипотеки на другого человека – это передача обязательств по ипотечному кредиту новому заемщику.
2. Основными причинами совершения сделки выступают: финансовые проблемы текущего заемщика, желание изменить жилищные условия, переезд и т.д.
3. Обязательным условием для переоформления ипотеки становится одобрение банка и выполнение новым заемщиком всех установленных кредитором требований.
4. Включая сохранение ипотечного жилья в залоге, что подтверждается в ходе обязательной государственной регистрацией обременения.