Семейная ипотека – обновленные условия 2025

Условия по семейной ипотеке меняются чуть ли не каждые полгода, причем – то в лучшую, то в худшую для заемщика сторону. Последние серьезные изменения в этих льготных ипотеках произошли 1 апреля 2025 года – заемщикам при определенных условиях разрешили брать жилье на вторичке по ставке 6 процентов. Но не все так просто: эту возможность оставили на усмотрение банков, и не все из них сейчас позволяют оформить семейный кредит на вторичное жилье.

Обновленные условия семейной ипотеки 2025

Сначала приведем общие условия льготных ипотечных кредитов для семей с детьми на 2025 год:

• Процентная ставка: 6% или меньше. Банки не могут поднять льготную ставку выше 6%, но могут ее опускать ниже. Что важно – у кредита есть не только ставка, но и полная стоимость кредита (ПСК); несмотря на то, что ставка для льготных кредитов лимитирована 6 процентами, ПСК за счет страховок и прочих платежей вполне может разогнаться до 18-20% (что все равно выгодно по сравнению со средними рыночными ставками).
• Срок: до 30 лет. Минимальную планку банк устанавливает сам – обычно это 1 или 3 года.
• Первоначальный взнос: от 20%. Найти минимальный взнос в 20% будет проблематично – семейная ипотека является самой популярной льготной госпрограммой, и банки стараются уменьшить наплыв клиентов поднятием первого взноса.
• Максимальная сумма: до 12000000 рублей на покупку жилья в Москве/СПБ и их областях, до 6000000 рублей для остальных локаций. Банк может выдать комбинированное ипотечное кредитование: если вам нужно жилье за 15000000 рублей в Москве, например, то вы берете 12000000 рублей по льготному кредитованию и 3000000 рублей по обычному ипотечному кредиту. Но такую опцию предлагают не все банки – Совкомбанк, например, готов выдать сумму больше лимита программы только в том случае, если вы готовы купить жилье у одного из конкретных застройщиков.
• Что можно купить: квартиры в новостройках, постройку частного дома (землю обычно тоже можно взять в ипотеку). С 1 апреля 2025 года можно купить квартиру на вторичке, если в городе, в котором клиент хочет взять жилье, нет или почти нет новостроек (0, 1 или 2 новостройки в год).
• Кто может взять: семьи с хотя бы одним ребенком младше 7 лет; семьи с 2 и больше детьми младше 18 лет; семьи с ребенком-инвалидом. Список разрешенных к покупке объектов различается для каждой категории – приведем ниже.

В некоторых банках можно использовать материнский капитал для оформления семейной ипотеки – маткапиталом вносят первоначальный платеж.

Но это позволяют не все банки – в других маткапитал можно использовать для досрочного погашения уже имеющейся ипотеки. Рефинансирование по программе семейной ипотеки существует, но – опять же, не во всех банках.

Что изменилось в 2025 по сравнению с 2024

С семейной ипотекой была большая проблема: ее давали только на новостройки, и не во всех городах были эти самые новостройки, то есть для семей из маленьких и бедных городов льготная программа была доступна только на бумаге. 1 апреля 2025 года эту проблему исправили – если соблюдаются определенные условия, то семьи могут получить льготное жилищное кредитование на покупку квартиры на вторичке. Но не все:

• Семьи с ребенком до 7 лет могут получить льготный жилищный кредит на жилье на вторичке в том случае, если квартира находится в населенном пункте, в котором строится не больше 2 новостроек в год.
• Семьи с ребенком-инвалидом могут получить семейную ипотеку на вторичку в любом регионе с низким объемом строительства.

Семьи с 2 и более детьми от 7 до 18 лет взять жилье на вторичке не могут.

Как банки по разному реализуют семейную ипотеку

3 банка для примера:

Кто может оформить семейную ипотеку

Ипотечная программа доступна семьям, у которых есть дети. Льготная программа разбивает все такие семьи на 3 группы:

1. Семьи, в которых есть хотя бы 1 ребенок до 7 лет.
2. Семьи, в которых есть ребенок-инвалид (до 18 лет).
3. Семьи, в которых есть как минимум 2 ребенка от 7 до 18 лет.

От группы зависит список доступных видов жилья для оформления в ипотеку.

В каких регионах доступна программа

Зависит от группы, про которую мы говорим, и рынка жилья – первичный или вторичный:

Можно ли переподать заявку по новым условиям

Если мы говорим про вторичное жилье – нет, нельзя. Выдача льготных кредитов на вторичное жилье по программе рефинансирования не осуществляется – то есть если вы взяли обычную ипотеку на покупку недвижимости на вторичке, а потом у вас появился ребенок, то рефинансировать кредит по льготной ставке не получится.

А вот если вы брали кредит на жилье на первичке, после чего появился ребенок – рефинансировать старую ипотеку на новых условиях можно, если вы попадаете под программу выдачи кредитов по льготам.

Правда, такое рефинансирование предлагают не все банки – уточняйте во время оформления кредита.

Требования к недвижимости по программе

Кому и какое жилье доступно:

Какие документы потребуются для получения ипотечного кредита

Все те же, что и для обычной ипотеки, но дополнительно нужно будет подтвердить право на получение именно семейной ипотеки – то есть вам нужно будет подтвердить, что вы подходите под критерии госпрограммы. Стандартный пакет документов о заемщике и семье:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка о доходах (требуют не всегда);
• свидетельство о браке/разводе;
• все свидетельства о рождении и/или усыновлении детей;
• справка об инвалидности ребенка (если есть необходимость).

Также нужны будут паспортные данные, СНИЛСы и справки о доходах всех созаемщиков.

Вторая (и самая сложная) половина документов – это документы о приобретаемой недвижимости. Конкретный список зависит от объекта и банка, но могут запросить:

• правоустанавливающие документы о приобретении;
• выписку из ЕГРН;
• отчет об оценке;
• технический паспорт/план;
• справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• справка об отсутствии обременения.

Я не подхожу под новые требования – что делать

Увы, если вы не подходите под условия семейной ипотеки – вы не можете на нее претендовать (пока не родится новый ребенок, разумеется). Лучшее, что вы можете сделать в данном случае – посмотреть доступные вам на данный момент варианты и выбрать самый выгодный из них.

Как происходит оформление и получение семейной ипотеки по шагам

1. Подготовка. Убедитесь, что вы подходите под условия семейной ипотеки – посмотрите, в какую группу вы входите и доступно ли этой группе то жилье, которое вас интересует. Не забывайте про лимиты по сумме.
2. Сбор документов. Соберите все основные документы (паспорт, СНИЛС, справки о доходах). Если есть возможность – соберите максимум документов о жилье, которое собираетесь приобретать.
3. Подача заявки. Выбрать банк можно здесь. Менеджер расскажет, какие еще документы нужны – соберите и подайте их. После этого вы получите предварительное одобрение – у вас будет месяц на то, чтобы купить и оформить жилье.
4. Приобретение объекта недвижимости. Подпишите договор ипотеки, подпишите договор на приобретение объекта недвижимости, зарегистрируйте сделку в Росреестре. Схему перечисления средств предоставит банк – просто следуйте ей. Предоставьте в банк все необходимые документы, подтверждающие целевое расходование средств (список, опять же, предоставит сотрудник банка).
5. Обслуживание кредита. Пользуйтесь недвижимостью, вовремя вносите платежи.

Другие меры поддержки и их сочетание с семейной ипотекой в 2025

Из мер господдержки, сочетающихся с семейной ипотекой, можно выделить 3:

1. Материнский капитал. Многие банки позволяют использовать его для семейной ипотеки – либо внести первоначальный взнос материнским капиталом, либо частично досрочно погасить им долг.
2. Выплата в 450000 рублей за 3-го ребенка. Это выплату можно пустить на частичное досрочное погашение.
3. Региональные субсидии. Часть региональных субсидий сочетается с семейной ипотекой – деньги можно потратить на первоначальный взнос или досрочное погашение, некоторыми региональными льготными кредитами можно расширить лимит кредитования (все это вам нужно уточнять по месту жительства).

Подводные камни, ошибки и возможные причины отказа в выдаче

Причины, по которым все может пойти не так:

• Не попадаете под условия программы. Выше мы приводили 3 группы семей, на которые распространяется семейная ипотека – возможно, вы не входите ни в одну из групп или недвижимость, которая вас интересует, недоступна для вашей группы.
• Брали семейную ипотеку ранее. Эта ипотека доступна только 1 раз, исключение – если вы полностью выплатили кредит, после чего у вас появился еще 1 ребенок.
• Дом не прошел проверку банка. Дом не должен быть аварийным, обычно он не должен быть старше 20 лет.
• Покупаете недвижимость у созависимого лица. Нельзя брать недвижимость в семейную ипотеку, если эта недвижимость принадлежит вашему родственнику, начальнику или подчиненному.
• Хотите рефинансировать ипотеку на вторичке. Семейную ипотеку на вторичку дают только в том случае, если вы прямо покупаете недвижимость.
• Не проходите финансовую проверку банка. Не имеете постоянной работы, нет нужного дохода в справке, больше половины ежемесячного дохода отдаете на кредиты, имеете плохую кредитную историю.
• Хотите рефинансировать ипотеку с просрочками. Рефинансировать можно только ту ипотеку, по которой у вас нет просрочек.

И опять же, не забывайте, что ставка по кредиту и ПСК – разные вещи. За счет всем дополнительных платежей (в основном – страховки) реальная стоимость кредита поднимается до 18-20% при ставке в 6%.

Что такое семейная ипотека – экскурс в программу

Программа семейной ипотеки появилась в 2018 году – правительство запустило ее в рамках борьбы с низкой рождаемостью. Идея – проста: семьи, которые заводят детей, могут рассчитывать на дешевое ипотечное жилье. В последние 7 лет семейная ипотека практически всегда была самой популярной госпрограммой – ее временно обгоняла только льготная ипотека, которую быстро прикрыли ввиду слишком большого спроса и сомнительной экономической целесообразности. Программа семейной ипотеки неоднократно продлевалась – на текущий момент она действует до конца 2030 года.

Условия по семейной ипотеке тоже регулярно меняются – может поменяться необходимый состав семьи, базовые условия ипотеки или регионы ее действия.

FAQ

Частный дом по семейной ипотеке – возможно ли?

Да, вполне. Вы можете взять как уже готовый дом от застройщика, так и самостоятельно построить частный дом – при условии, что строительство будет вести подрядчик. Что важно – в семейную ипотеку можно оформить не только частный дом, но и землю, на которой он будет стоять.

Можно ли использовать материнский капитал при оформлении семейной ипотеки?

Да. Конкретные способы использования маткапитала зависят от банка, но обычно деньги можно пустить либо на первоначальный взнос, либо на частичное досрочное погашение.

Можно ли рефинансировать по программе другой ипотечный кредит?

Можно, если вы брали в ипотеку жилье на первичном рынке.

Может ли закончиться лимит в банке?

Нет, уже не может – теперь для всех банков действует единый лимит, и пока нет оснований полагать, что он успеет кончиться за год. Так что – одной проблемой меньше.

Когда заработают новые правила для детей до 14 лет или участников СВО?

Пока ничего толком не известно – в правительстве говорят о повышении порога возраста ребенка для попадания в «основную» группу с 7 до 14 лет и включение в семейную ипотеку участников СВО, но каких-то конкретных новостей нет. Кроме того, семейная ипотека и без того создает ощутимую нагрузку на бюджет, поэтому некоторые эксперты вовсе сомневаются, что эти изменения когда-либо будут внесены.

Какие регионы входят в список регионов с низкими объемами строительства?

На текущий момент: Алтайский край, Белгородская область, Севастополь, Еврейская АО, Забайкальский край, Карачаево-Черкесская Республика, Кемеровская область – Кузбасс, Кировская область, Костромская область, Курганская область, Курская область, Магаданская область, Мурманская область, Ненецкий АО, Нижегородская область, Новгородская область, Омская область, Оренбургская область, Псковская область, Республика Адыгея, Республика Алтай, Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Республика Калмыкия, Республика Коми, Республика Марий Эл, Республика Мордовия, Республика Тыва, Республика Хакасия, Саратовская область, Тамбовская область, Томская область, Чеченская Республика, Чувашская Республика, Чукотский АО.

В каких городах строится меньше 2 новостроек в год?

Актуальный список регулярно публикуется на сайте дом.рф.

Вывод

Тезисно:

• Семейная ипотека – это ипотека, которая позволяет семьям с детьми приобретать льготное жилье.
• Несмотря на то, что ставка по семейной ипотеке – 6% (или меньше), фактическая ПСК выходит где-то в районе 18-20%.
• Основное изменение 2025 года – при определенных условиях в семейную ипотеку можно взять жилье на вторичке.
• К сожалению, если вы приобрели жилье на вторичке в ипотеку – его нельзя рефинансировать по новой программе.

Конкретные объекты недвижимости, которые можно взять в кредит, зависят от группы, в которую входит клиент в рамках госпрограммы – проще всего уточнить, можете ли вы взять конкретное жилье, подав заявку в банк.