Ипотечная перестраховка

Снижения требований банков к размеру первоначального взноса по ипотеке и процентных ставок можно добиться за счет ипотечного страхования. О том, как оно развивается в России, какие существуют механизмы перестраховочной защиты, в интервью Сравни.ру рассказала член правления страховой компании АИЖК Наталья Козлова.

– Ипотечное страхование (mortgage default insurance) во всем мире является действенным инструментом для повышения доступности ипотеки. Что оно под собой подразумевает, и как оно развивается в России?

– Вы совершенно правы, ипотечное страхование и доступность ипотеки тесно взаимосвязаны. Как в нашей стране, так и во всем мире возможность людей приобрести квартиру на средства ипотечного кредита существенно ограничена размером первоначального взноса, который необходимо накопить. Обычно банки тре6уют, чтобы он был не меньше 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. В этом случае, если заемщик перестанет платить по кредиту, банк продаст заложенную недвижимость и, с учетом уплаченного первоначального взноса 20-30%, долг заемщика будет погашен.

Если же первоначальный взнос по кредиту составляет всего 5-10% (а таких кредитов до кризиса выдавалось очень много), то риски банка понести убытки существенно возрастают. В странах с развитым рынком ипотеки ипотечное страхование как раз и является тем механизмом, который позволяет банкам безопасно снижать размер первоначального взноса для заемщика за счет передачи части кредитного риска страховщику – риски кредитора увеличиваются, а возможные убытки – нет.

Не менее важно и то, что заемщик получает дополнительную страховую защиту на случай дефолта. При получении кредита, конечно, мало кто об этом задумывается, но жизнь есть жизнь, и если обстоятельства так сложатся, что заемщик не сможет расплатиться по кредиту, не сможет реструктуризировать его, и банк продаст заложенную квартиру с убытком для себя, то без ипотечной страховки этот убыток все равно должен будет возмещать заемщик. А со страховкой оставшийся долг заемщика покроет страховая выплата.

– Какие продукты ипотечного страхования вы развиваете?

– В настоящее время договоры ипотечного страхования могут заключать как заемщики – в виде договора страхования ответственности заемщика,  так и сами кредиторы на первичном и вторичном рынках ипотечного кредитования – в виде договора страхования финансовых рисков. Однако получателем страховой выплаты в обоих случаях будет банк.

У второго варианта есть свое преимущество: заемщику не придется заключать договор страхования ответственности и уплачивать единовременную премию сразу за весь срок договора страхования, что сейчас неизбежно опять-таки в силу действующего законодательства. Банк сам заключит договор со страховой компанией, при этом расходы банка на уплату страховых взносов будут компенсированы лишь небольшим повышением процентной ставки по кредиту.

– Могут ли сами заемщики как-то взаимодействовать с СК АИЖК, или же речь идет только о банках?
 
– СК АИЖК является перестраховочной компанией и страхует, а вернее перестраховывает, риски страховых компаний по договорам, которые они заключают с заемщиками. Ипотечное страхование – новый продукт на российском рынке, который предоставляет страховую защиту, в том числе, и от макроэкономического риска на рынке жилья и ипотеки, так что по нему еще нет накопленной статистики, поэтому страховые компании заинтересованы в перестраховании своих рисков.

СК АИЖК как перестраховочная компания с государственным участием, не работающая непосредственно с заемщиками, стала своеобразным катализатором развития нового направления на рынке. Страховые компании, выходящие на рынок ипотечного страхования, могут в равной мере рассчитывать на перестраховочную защиту, гарантированную СК АИЖК.

На сегодняшний день уже 22 страховые компании заключили договор перестрахования с СК АИЖК, и все они используют методологическую базу и разработки, предложенные СК АИЖК.

– А сколько ипотечных кредитов уже было перестраховано вашей компанией? Можно ли говорить о том, что это уже как-то отразилось на размере первоначального взноса и процентных ставок банков?

– Фактически мы запустили механизм ипотечного страхования в августе прошлого года. Сейчас ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом выдаются в 67 регионах нашей страны. Всего по состоянию на конец II-го квартала 2011 года банками было выдано около 2,5 тысяч ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую сумму около 4 млрд рублей. Ипотечные продукты со страхованием ответственности запускают не только банки, работающие по стандартам АИЖК, но и банки, работающие по собственным стандартам ипотечного кредитования: ВТБ24, Уралсиб, Альфа-банк, Собинбанк, Номос-Банк и Фора-банк.

Запуск ипотечного страхования дал банкам возможность выдавать кредиты с низким первоначальным взносом тем людям, у которых нет больших накоплений на первоначальный взнос. При этом для банков такие кредиты застрахованы от возможных убытков.

Реализация механизмов ипотечного страхования также предусматривает снижение процентных ставок. Ипотечный страховщик, принимая на страхование часть кредитного риска банка, диверсифицирует этот риск на более длительный срок, формируя долгосрочные резервы с учетом возможных кризисов в экономике страны и на рынке недвижимости, в отличие от банков, которые формируют свои резервы исходя из текущей оценки ситуации. За счет этого страховщик может накапливать средства в годы экономического роста с тем, чтобы совершать выплаты в годы экономического спада и даже кризиса. Соответственно, передавая часть риска страховщику, банк получает возможность снизить процентную ставку.

Так, например, по Стандартам АИЖК, процентные ставки по высокорисковым кредитам с первоначальным взносом 10% (выдаваемым при условии заключения договора страхования ответственности заемщика) снижены до уровня процентных ставок по кредитам с первоначальным взносом 30%.

Сегодня мы также продвигаем законодательные инициативы по нормативам достаточности капитала и требованиям к резервам банков при наличии ипотечной страховки, с тем чтобы банки получили экономическую мотивацию внедрять ипотечное страхование и снижать процентные ставки по кредитам.

– Все большее количество банков возвращается к выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (от 10% от стоимости недвижимости) без ипотечного страхования. Будут ли продукты, разработанные СК АИЖК, конкурентоспособными?

– Действительно, банки в условиях конкурентной борьбы и роста рынка ипотеки идут на смягчение требований к заемщикам и к первоначальному взносу по кредиту. Наша главная задача – тоже в том, чтобы повысить доступность ипотеки за счет снижения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Но при этом нельзя забывать об уроках недавнего ипотечного кризиса в США. Именно ипотечное страхование решает государственную задачу обеспечения стабильности на рынке ипотеки, особенно в периоды экономических кризисов. И мы делаем все возможное, чтобы стимулировать кредиторов, с одной стороны, выдавать доступные кредиты людям, а с другой – обеспечивать и банки, и заемщиков, и страховщиков и рынок в целом необходимой страховой и перестраховочной защитой.