Рынок ипотеки отпразднует юбилей

5 сентября 1997 года по решению правительства было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эту дату можно считать отправной точкой в формировании ипотечного рынка в современной России. Сравни.ру попытался оценить результаты пятнадцатилетней работы АИЖК.

Каждый 10 ипотечный кредит выдан по программам АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вот уже 15 реализует государственную политику по повышению доступности жилья для населения. За эти годы решение жилищного вопроса с помощью ипотечных программ АИЖК стало доступно почти 300 тыс. семей. Именно столько кредитов было выдано при участии агентства. На первый взгляд, особенно с учетом численности домохозяйств нашей страны, которая составляет около 50 млн., эта цифра не кажется такой уж существенной. Однако, по словам заместителя генерального директора АИЖК Андрея Семенюка, не следует забывать, что  15 лет назад в России были сделаны только первые шаги по развитию ипотечного рынка.

«У нас не было в полной мере готовой законодательной базы, и по мере развития рынка обнаруживалось множество новых вопросов. Не работала система рефинансирования кредитов, а условия кредитования на первых порах были весьма суровые. Еще в начале 2000-х гг., судя по опросам населения, большинство россиян имело очень отдаленное представление о том, что такое ипотека. Поэтому, вплоть до 2005 г. кредитов выдавалось очень мало. По сути, активное развитие рынка началось в последние несколько лет», – рассказывает эксперт.

К тому же и потом не все шло так уж гладко, активное развитие рынка было прервано кризисом 2008 года, напоминает господин  Семенюк. Так что, если сложить все факты вместе, получится, что эти 300 тыс. кредитов в основном приходятся на промежуток всего в 4-5 лет.

«Конечно, это капля в море. Но ведь не в этом и задача была. Агентство задумывалось не как великий кредитор, а как институт развития. Институт, задающий моду, стандарты, правила игры – а дальше рынок», – прокомментировал Сравни.ру  председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин.

«Не следует забывать, что не стоит искусственно стимулировать рост объемов выдаваемой ипотеки, особенно за счет снижения требований к заемщику и предмету залога. Это может привести к росту доли кредитов субпрайм (ипотека повышенного риска – прим.ред.). Кроме того, если темпы роста ипотеки будут значительно опережать темпы роста предложения на рынке жилья, это может быть фактором роста цены. В этом случае, даже существенное снижение ставок не приведет к росту доступности жилья для граждан, поскольку она определяется в первую очередь стоимостью квадратного метра», – добавляет Андрей Семенюк.

Отметим, что в начале работы партнерская сеть АИЖК насчитывала всего 3 банка. Сегодня она включает в себя 136 банков и 200 небанковских организаций.

АРИЖК спасло 8,4 тыс. заемщиков

Одной из важных вех в истории АИЖК можно считать февраль 2009 года, когда было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое оказывало государственную поддержку заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса.

По состоянию  на 1 апреля 2011 года в агентство обратились за консультациями по реструктуризации 64 208 заемщиков. Из них 11 049 человек подали заявление на предоставление стабилизационного займа, 8 400 – получили одобрение на оказание поддержки.

«Доля собственно АРИЖК в общем количестве кредитов, реструктурированных в ту нелегкую пору, сравнительно невелика. Но АРИЖК показал банкам, как это надо делать. И в этом его роль поистине бесценна. Посмотрите на собственные программы банков в помощь заемщикам, испытывающим временные затруднения. Эти программы практически списаны с программ АИЖК. А что еще надо от института развития?», – рассуждает господин Лопатин.

Периоды бурного развития рынка влекут снижение доли АИЖК

Примечательно, что доля агентства на рынке постоянно меняется: то снижается, то опять возрастает. Так, в 2005 году она составляла 20%, в 2007 уже – 7,1%.  В 2008 году доля снизилась до  4%, а в 2009 возросла до 19,8%. Далее она вновь стала снижаться и в 2011 достигла 8%.

По словам господина Семенюка, высокая доля АИЖК в 2005 году была связана с тем, что на рынке ипотеки присутствовало не так много кредитных организаций и основная масса выданных кредитов приходилась на долю либо крупных банков либо – на партнеров агентства.

После 2005 года рынок начинает активно формироваться, на нем появляются все больше новых игроков, и к 2008 году, когда развитие ипотечного сегмента достигает своего пика, доля агентства на общем фоне уменьшается до своего пока минимального значения в 4%.

В 2009 году рост этого значения был обусловлен сокращением количества участников: многие игроки либо были вынуждены полностью уйти с рынка, либо – заморозить выдачу кредитов из-за нехватки финансирования, вспоминает заместитель генерального директора АИЖК, и агентство предоставило банковскому сектору ликвидность, поддерживая выдачу кредитов и инфраструктуру рынка. 

Постепенное восстановление отрасли в 2011 году способствовало росту числа ипотечных программ, и соответственно, снижению роли агентства.

«Снижение доли агентства в периоды бурного роста ипотечного рынка свидетельствует о развитии рынка ипотечного жилищного кредитования и повышении конкуренции», – говорит Андрей Семенюк.

С учетом продолжающегося обострения ситуации с ликвидностью, о котором в том числе свидетельствует повышение многими банками ставок по вкладам, можно предположить, что в 2012-2013 годах доля агентства существенно не изменится.

Требования к заемщикам с 1997 года остаются неизменными

Удивительно, но за время работы АИЖК никаких существенных изменений в требованиях к заемщикам не произошло. Причина – ориентация на высокое качество выдаваемых кредитов, говорят в агентстве.

«Мы исходим из того, что ипотечный кредит – серьезное, долгосрочное обязательство, доступное далеко не всем, а лишь той категории людей, которые смогут его нести без ущерба для себя, – рассказывает Семенюк. – Если ипотека дает предельную нагрузку на бюджет заемщика – это ситуация чревата серьезным риском. В семье появляется ребенок, один из членов семьи теряют работу, или часть дохода, и  заемщики сразу оказываются на грани дефолта».

Между тем, в сложившихся реалиях, одним из существенных ограничений в процессе получения ипотеки по программе АИЖК, была и остается невозможность подтвердить доход справкой по форме банка. Однако в самом агентстве считают, что сейчас требования к заемщикам на российском рынке вполне лояльные. Идти в сторону их смягчения – идти по пути повышения рисков.  А это значит, что справка по форме 2-НДФЛ так и останется в числе основных требований. 

Стоит отметить, что многих крупных игроков ипотечного рынка, в их числе ВТБ24, Нордеа Банк, банк Уралсиб и т.д., справка по форме банка как подтверждение дохода вполне устраивает.

«Опыт других игроков, а также опыт сформировавшегося ипотечного рынка показывает, что при грамотном андеррайтинге справка по форме банка является таким же надежным подтверждением платежеспособности заемщика как справка по форме 2-НДФЛ»,  – комментирует директор департамента развития бизнеса Банка ИТБ Сергей Мартыненко.

Не планирует АИЖК снижать также требования по уровню минимального первоначального взноса, напомним, что сегодня он составляет 10% при условии ипотечного страхования заемщика.  О «нуле» не может быть и речи, уверены эксперты.

«В 2007-2008 гг. некоторые банки пошли на подобный эксперимент и начали выдавать кредиты без первоначального взноса. Однако кризис показал, что именно такие кредиты образуют основную группу риска. В случае снижения цен на недвижимость, заемщик может оказаться в такой ситуации, когда его долг банку превышает стоимость его жилья. Отсюда – те трагичные ситуации, в которых люди, оказавшиеся неплатежеспособными, не могли рассчитаться с кредитором, даже продав свое жилье», – поясняет Андрей Семенюк.

По его словам, после принятия поправок в закон «Об ипотеке», позволяющих обнулить долг заемщика в случае передачи квартиры банку, этот риск несколько снизился. Но зато в этой ситуации повышаются риски кредиторов. Поэтому, в АИЖК не думают, что практика выдачи кредитов без первоначального взноса возобновится в сколько-нибудь существенном масштабе. 

2011 год – зафиксирован исторический минимум ставки

В 2011 году средняя ставка по ипотеке достигла своего исторического минимума – 11,9% годовых. Напомним, что в 2005 году этот показатель составлял 14,9%, в 2009 – 14,3%.

Однако сегодня опять наблюдается рост данного значения, средневзвешенная ставка уже составляет 12,2%, к концу года она может увеличиться до 12,5%.

При этом по оценкам АИЖК, стоимость ипотеки до уровня 6-7% (так рьяно обсуждаемых властями) реально снизить в течение 3-4 лет. То есть за 4 года ипотека может подешеветь на 5,5%. Звучит довольно оптимистично с учетом того, что за 7,5 лет ставка снизилась лишь на 2,7 базисных пункта.

«Темпы удешевления кредитов напрямую не зависят от сроков. При благоприятном стечении обстоятельств, снижение ставок может происходить довольно быстро. Вспомните, какими темпами снижались ставки в 2007-2008 гг. Снижение ставки рефинансирования несколько раз за год, стабильность экономики и растущая конкуренция на рынке ипотеки сыграли, таким образом, что за один год ставки существенно снизились», – приводит пример господин Семенюк.

По мнению Сергея Мартыненко, достижение такого уровня ставок по ипотечным кредитам в нашей стране станет возможным, когда в совокупности такие макроэкономические показатели, как уровень благосостояния населения, темпы экономического роста, инфляция и т.д. будут близки к западным.

На уровень инфляции  ссылаются и в самом агентстве: озвученный ими прогноз может сбыться при реализации благоприятных экономических условий, в первую очередь, при существенном и стабильном снижении этого показателя.

«Согласно указу президента Владимира Путина «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», правительству поручается до 2018 года обеспечить снижение среднего уровня ставки по ипотечным кредитом к уровню: индекс инфляции плюс не более чем 2,2%. Соответственно, если в течение ближайших 3-4 лет, уровень инфляции снизится до 4-5%, то средний уровень ставки как раз будет составлять 6-7%», – поясняет заместитель генерального директора АИЖК.

Однако даже, если удастся прийти к столь дешевой ипотеке, это вовсе не будет означать, что решение жилищных проблем станет доступно большинству. «Доступность жилья определяется не только доступностью жилищных кредитов. Она зависит еще и от таких факторов как цены на недвижимости и уровень доходов населения. И в нашей стране два последних условия играют более определяющую роль, чем стоимость ипотеки», – рассуждает Андрей Семенюк.  Но стимулирование роста благосостояния граждан и увеличение темпов строительства жилья эконом-класса уже намного более комплексная задача.