Когда рефинансировать ипотеку выгодно?

Сейчас можно часто услышать фразу «досрочное погашение ипотеки лучше делать в первые 2–3 года». В таком случае удастся максимально сократить общую переплату. Почему это происходит? Банки хорошо зарабатывают на процентах по ипотеке за счёт длительного срока кредитования и больших сумм. Но если человек погашает кредит заранее — у банка по сути возникает недополученная прибыль. Поэтому у большинства банков погашение ипотеки построено по принципу аннуитетов (равных платежей). Но если вы откроете расшифровку графика платежей, то увидите, что первые несколько лет вы платите почти одни проценты (на погашение тела кредита идет 5–10%). В течение срока действия кредитного договора эта пропорция меняется. Т.к. бОльшая часть досрочных погашений приходится на середину срока кредита или ближе к его концу, то к этому моменту основной объём процентов вы уже выплатили, и банк на этом заработал.

Поэтому если вы решились на рефинансирование, запросите в банке актуальный график платежей и посчитайте реальный процент, который у вас остался.

Например, в 2013 году семья взяла ипотеку на 15 лет на сумму 1 350 000 рублей под 11,5% годовых с ежемесячным платежом 16 650 рублей. На текущий момент остаток по основному долгу составляет 995 000 рублей (если сложить все оставшиеся платежи до окончания срока кредита, то сумма получится 1 568 000 рублей).

Если семья рефинансирует кредит (т.е. возьмёт 995 000 рублей) на тот же срок — до 2028 года (на 10 лет) под 9% (к примеру), то за весь срок семья заплатит 1,5 млн рублей (чуть меньше, чем до рефинансирования).

Именно такой расчёт надо производить, когда вы задумываетесь о рефинансировании. И важно помнить, что для корректного сравнения параметры (срок, сумма) должны быть одинаковы.