Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Если по ипотеке у вас есть созаемщик и его признали банкротом, кредит никуда не исчезает. Долг остается, а вот квартира может уйти с торгов. Разберем, что происходит с займом и жильем в такой ситуации и что реально можно сделать, чтобы сохранить квартиру.
Что значит банкротство созаемщика
Созаемщик — второй участник кредитного договора, который платит по ипотеке наравне с основным заемщиком. Когда Арбитражный суд признает его несостоятельным, это и есть банкротство.
Банкротство одного из участников не освобождает остальных от обязательств. Это прямо прописано в законе №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Основной заемщик продолжает отвечать по кредиту в полном объеме, даже если второй участник выбыл.
Дальше многое зависит от того, как проходит процедура банкротства. Если начинается реализация имущества, финансовый управляющий формирует конкурсную массу — имущество, за счет которого погашаются требования кредиторов. В нее может попасть доля банкрота в ипотечной квартире.
При этом банк остается залогодержателем и может потребовать досрочно погасить оставшуюся сумму кредита. Именно поэтому банкротство одного созаемщика само по себе не прекращает ипотеку, но может создать дополнительные риски для квартиры.
Солидарная ответственность: как делится долг
Созаемщик отвечает по ипотеке солидарно. На практике это значит, что банк вправе потребовать всю сумму с любого из участников: долг не делится пополам.
Если созаемщик перестал платить, вся нагрузка ложится на основного заемщика. Банк может даже не обращаться к созаемщику, а сразу предъявить требование к вам. Такой порядок обычно закреплен в кредитном договоре.
Параллельно банк как залогодержатель включает свое требование в реестр требований кредиторов — список всех долгов банкрота. Но это не снимает с вас обязанности платить по графику. Через банкротство созаемщик от долга не отказывается: обязательство сохраняется за всеми участниками.
Что происходит с ипотечной квартирой
Квартира, купленная в ипотеку, — это залог. Она служит обеспечением кредита, и именно поэтому ее могут включить в конкурсную массу и продать с торгов.
Что вправе сделать банк:
- потребовать досрочного погашения всего остатка;
- включить залоговую квартиру в конкурсную массу;
- инициировать продажу жилья с торгов;
- обратить взыскание на долю созаемщика.
Залоговый кредитор получает 80% выручки от продажи жилья — это норма ст. 213.27 закона №127-ФЗ. Остаток распределяют между другими кредиторами.
⚠️ Если квартиру включат в конкурсную массу, ее продадут, а проживающих могут выселить. Это сработает даже тогда, когда жилье единственное и второй участник исправно платил.
Есть понятие исполнительского иммунитета — защита единственного жилья от взыскания. Но при ипотеке он не действует: залоговая квартира под эту защиту не попадает. Так что риск продажи с торгов остается реальным.
Созаемщик и поручитель: в чём разница
Это разные участники сделки, и путать их не стоит. Созаемщик — равноправный заемщик. Поручитель — гарант, который отвечает, только если основной заемщик не платит.
| Параметр | Созаемщик | Поручитель |
|---|---|---|
| Характер ответственности | Солидарная, долг можно требовать в любой момент | Субсидиарная, отвечает только при неоплате заемщиком |
| Права на квартиру | Может иметь долю и право пользоваться жильем | Прав на квартиру не имеет |
| Последствия банкротства | Доля в квартире попадает в конкурсную массу | Отвечает по долгу, но без прав на жилье |
Разница напрямую влияет на судьбу квартиры. При банкротстве созаемщика его доля становится частью конкурсной массы. При банкротстве поручителя жилье не трогают — у него просто нет доли. Именно поэтому для основного заемщика банкротство созаемщика опаснее: он отвечает и долей в квартире, тогда как поручитель — только суммой долга.
Проконсультироваться со специалистами по банкротству можно на Сравни
Информационная статья является общей и не может выступать в качестве юридической помощи в вашей ситуации. Чтобы понимать все риски, понять пути решения ситуации, лучше проконсультироваться с профессионалами. На Сравни можно подобрать специалистов, которые помогут разобраться именно в вашей ситуации.
Четыре способа сохранить квартиру
Сохранить жилье можно, но у каждого способа своя цена, свои сроки и риски.
| Способ | Стоимость | Срок | Риски |
|---|---|---|---|
| Рефинансирование | Комиссии и новый кредит | 1–3 месяца | Отказ банка, рост ставки |
| Досрочное погашение | Полный остаток долга | Зависит от суммы | Высокая нагрузка на бюджет |
| Мировое соглашение | Продолжение платежей | До конца процедуры | Нужно единственное жилье |
| Продажа квартиры | Потеря жилья | Быстро | Выселение |
Рефинансирование подходит, если доход позволяет взять новый кредит: он гасит старый, а созаемщика выводят из договора. Досрочное погашение закрывает долг разом, но требует крупной суммы. Мировое соглашение сохраняет квартиру без больших затрат, но оставляет ипотеку. Продажа — крайний вариант, после которого семья остается без жилья.
Выбор зависит от бюджета и стадии банкротства. Рефинансирование требует одобрения нового кредита, досрочное погашение — накопленной суммы, мировое соглашение — стабильных платежей.
Мировое соглашение по ипотеке: что изменилось с 2024 года
С сентября 2024 года действует закон №298-ФЗ, который ввел статью 213.10-1. Она разрешает заключить отдельное мировое соглашение — договоренность должника с банком, которую утверждает суд.
Главный плюс: квартиру исключают из конкурсной массы, а остальные долги банкрота списывают.
Заключить соглашение можно при таких условиях:
- квартира — единственное жилье;
- нет просрочек по ипотеке;
- соглашение утверждает Арбитражный суд;
- ипотека выделяется в отдельное производство.
Важно понимать: соглашение действует только между должником и банком, другие кредиторы в нём не участвуют. Требование банка убирают из реестра требований кредиторов, квартира остается в собственности, а платежи идут по новому графику.
Начинается всё с обращения к банку, дальше финансовый управляющий готовит документы, и суд утверждает соглашение.
Валерий Тумин
директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»
«В случае банкротства основному заемщику, скорее всего, придется искать замену созаемщику или договариваться с банком о реструктуризации. При этом важно: если созаемщик не был собственником доли в квартире (доля не была прописана в договоре), то его банкротство напрямую не затронет право основного заемщика и банка на залоговое имущество».
Пошаговый план для основного заемщика
Если созаемщик подал на банкротство, не ждите, пока квартиру выставят на торги. Действуйте по порядку:
- Проверьте, есть ли просрочки по ипотеке.
- Оцените, единственное ли это жилье.
- Соберите документы на квартиру.
- Обсудите с банком мировое соглашение.
- Подайте заявление в Арбитражный суд.
- Выполняйте условия соглашения.
Первый шаг покажет, насколько реален риск продажи с торгов. Второй — подходит ли мировое соглашение. Документы понадобятся для суда, разговор с банком поможет согласовать условия, а подача заявления запускает процедуру. Главное — начать до того, как квартиру начнут продавать.
Банкротство созаемщика-супруга
Ипотечная квартира обычно считается общим обязательством супругов. Долю банкрота могут реализовать: финансовый управляющий включает ее в конкурсную массу, и ее продают с торгов. Второй супруг при этом может выкупить долю.
После завершения процедуры банкрот в течение пяти лет обязан указывать факт банкротства в анкете при получении кредита — это требование ст. 213.30 закона №127-ФЗ. Сам долг по ипотеке это не списывает: второй супруг продолжает отвечать по кредиту.
Проконсультироваться со специалистами по банкротству можно на Сравни
Информационная статья является общей и не может выступать в качестве юридической помощи в вашей ситуации. Чтобы понимать все риски, понять пути решения ситуации, лучше проконсультироваться с профессионалами. На Сравни можно подобрать специалистов, которые помогут разобраться именно в вашей ситуации.
Частые вопросы
Что такое банкротство созаемщика по ипотеке?
Это признание его несостоятельным по закону №127-ФЗ. Созаемщик несет солидарную ответственность наравне с заемщиком, поэтому знать процедуру полезно, чтобы вовремя защитить квартиру.
Сколько стоит сохранить квартиру?
Залоговый кредитор получает 80% выручки от продажи жилья. Сама стоимость сохранения зависит от способа — рефинансирования, досрочного погашения или мирового соглашения. Точные цифры указаны в договоре с банком.
Чем созаемщик отличается от поручителя?
Созаемщик — равноправный участник договора с солидарной ответственностью. Поручитель — гарант, который отвечает, только если заемщик не платит. При банкротстве последствия для них разные.
Что будет, если созаемщик-супруг банкротится?
Ипотечная квартира — общее обязательство супругов, долю банкрота могут реализовать. Банк вправе потребовать досрочного погашения. Сохранить жилье можно через мировое соглашение.
Кому подходит мировое соглашение?
Заемщику, у которого квартира — единственное жилье и нет просрочек. С сентября 2024 года по закону №298-ФЗ квартиру исключают из конкурсной массы, а остальные долги списывают.
Как вывести созаемщика из договора?
Только с согласия банка. Чаще всего применяют рефинансирование или досрочное погашение. Важно успеть до возбуждения дела о банкротстве.
Важное кратко
- Банкротство созаемщика не списывает ипотеку: второй заемщик продолжает отвечать перед банком по кредитному договору. При этом доля банкрота в ипотечной квартире может попасть в конкурсную массу, а сама квартира — под угрозу продажи.
- Сохранить жилье можно несколькими способами: например, через рефинансирование, досрочное погашение или мировое соглашение с банком. Конкретный вариант зависит от финансовых возможностей семьи и стадии процедуры банкротства.
- Если созаемщик подал на банкротство, не стоит ждать начала торгов. Сначала нужно проверить наличие просрочки, статус квартиры и документы по ипотеке, а затем обсудить с банком возможные способы сохранить жилье.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
Читать по теме
Кирилл Малиновский
директор клиентского сервиса и взыскания Банка «ДОМ.РФ»
«Банкротство созаемщика, так же как и основного заемщика, является событием дефолта по договору. В случае наступления таких обстоятельств кредит будет досрочно истребован, а банк будет вынужден вступить в дело о банкротстве.
В таком случае заемщики будут обязаны незамедлительно оплатить задолженность полностью. Если вся сумма задолженности не будет возвращена, стандартный процесс предполагает обращение взыскания на предмет ипотеки».