Накопления
Деньги
Недвижимость
Авто
Жизнь
Бизнес и работа
Созаемщик по ипотеке — это человек, который вместе с заемщиком отвечает перед банком за погашение кредита. Проще говоря, банк вправе требовать платежи с любого участника договора, поэтому созаемщик несет солидарную ответственность за весь долг. Чаще всего такой статус оформляют супруги и родственники — когда дохода одного заемщика не хватает, чтобы банк одобрил нужную сумму.
Кто такой созаемщик
Созаемщик — полноценный участник кредитного договора. Он подписывает договор и несет перед банком те же обязательства по погашению кредита, что и основной заемщик. При этом конкретные права и обязанности зависят от условий договора.
Основной, или титульный, заемщик — тот, на кого оформляют кредит и кто обычно подает заявку. Созаемщик присоединяется к договору и так же отвечает за возврат долга. Само название «титульный заемщик» не означает, что только он имеет права на квартиру: собственником может быть один или несколько участников сделки.
Созаемщики могут договориться между собой, кто и в каком размере будет вносить платежи. Банк не следит, кто именно платит по кредиту, но при проблемах с платежами он вправе предъявить требование любому из участников сделки.
Супруг-созаемщик: когда статус обязателен
Если ипотека оформляется в браке, супруг автоматически становится созаемщиком. Исключений немного:
- брачный договор с раздельным режимом собственности;
- нотариальное согласие супруга;
- отсутствие гражданства РФ.
При этом по «Семейной ипотеке» с 1 февраля 2026 года включить супруга в состав созаемщиков обязаны все.
Как доход созаемщика влияет на сумму кредита
Доход созаемщика напрямую увеличивает максимальную сумму кредита. Банк складывает доходы всех участников и считает показатель долговой нагрузки (ПДН) — отношение платежей по кредитам к доходу.
Артур Леер
управляющий партнер юридической компании «Лекс Альянс»
«При оценке заявки банк может учитывать доходы и финансовое положение созаемщика наряду с данными основного заемщика. Это позволяет увеличить совокупный подтвержденный доход и, соответственно, может повлиять на доступную сумму кредита.
При этом важно понимать, что созаемщик — это не просто человек, чей доход банк учитывает при рассмотрении заявки. Он является полноценной стороной кредитного договора и принимает на себя обязательства по возврату кредита. То есть при возникновении просрочки банк вправе предъявлять требования не только к основному заемщику, но и к созаемщику».
Права и обязанности созаемщика
Все права и обязанности созаемщика прописаны в кредитном договоре. Главная из них — платить по кредиту. Банк вправе требовать платежи с любого созаемщика, даже если основной заемщик исправно вносит деньги.
Стоит понимать: сам по себе статус созаемщика не дает доли в недвижимости. Право на квартиру появляется только через отдельный договор или брак. Супруг, например, получает долю по закону о совместном имуществе, а вот, скажем, родитель-созаемщик — нет.
Зато созаемщик может претендовать на налоговый вычет. Супругам-созаемщикам вычет положен обоим, независимо от того, кто фактически платил проценты. Остальным участникам нужна доля в собственности и подтверждение расходов. Если платили оба, вычет делят пропорционально.
Еще у созаемщика есть право на информацию о кредите. Банк обязан сообщать ему о состоянии долга, а участник может запросить график платежей и остаток задолженности — это помогает держать ситуацию под контролем.
Обязанность сохранять залоговую квартиру лежит на залогодателе (обычно это титульный заемщик), но и действия созаемщика, который фактически живёт в ней, тоже могут привлечь внимание кредитной организации. Если он, например, делает незаконную перепланировку или сильно портит жилье, банк может счесть это риском для залога и вмешаться.
При этом продать квартиру без разрешения банка нельзя: отчуждение залога требует согласия залогодержателя.
Узнать, на какую сумму и ставку вы можете рассчитывать с созаемщиком, можно на Сравни
Сопоставьте предложения банков, выберете подходящие условия и подайте заявку онлайн.
Кто может быть созаемщиком
Кого можно привлечь в качестве созаемщика, решает банк. Чаще всего это супруги и близкие родственники — родители, дети, братья и сестры. Некоторые банки допускают друзей и коллег.
Кредитная организация оценивает каждого участника сделки:
- его доход;
- кредитную историю;
- возраст.
Стандартный пакет документов — паспорт и справка о доходах. Для самозанятых подойдет выписка из банка, для пенсионеров — справка о пенсии.
Требования у банков разные. Точные условия всегда указаны в договоре конкретной финансовой организации.
Артур Леер
управляющий партнер юридической компании «Лекс Альянс»
«Банк может предъявить требование о том, чтобы созаемщиком выступил второй супруг ввиду совместного режима имущества супругов (по общему правилу). Главным образом это связано с потенциальным разделом имущества супругов, когда банк выступает против раздела ипотеки, сохраняя обе стороны ответственными по выплате кредитных средств».
Созаемщик, поручитель и титульный заемщик: в чём разница
Главное отличие — момент платежа. Созаемщик платит вместе с заемщиком, поручитель — вместо него и только если заемщик перестал платить. Поручитель просто гарантирует банку возврат долга.
| Параметр | Созаемщик | Поручитель | Титульный заемщик |
|---|---|---|---|
| Право на недвижимость | Не получает по умолчанию | Не получает | Может быть собственником |
| Ответственность | Солидарная, вместе с заемщиком | Субсидиарная, вместо заемщика | Основная |
| Момент платежа | Платит вместе с заемщиком | Платит при просрочке заемщика | Платит первым |
| Кредитная история | Отражается | Отражается при просрочке | Отражается |
Таким образом, созаемщик — не просто человек, который «помогает» заемщику получить ипотеку. Он сам принимает на себя кредитные обязательства. При этом ни созаемщик, ни поручитель не получают долю в квартире только из-за своего статуса.
Как статус созаемщика влияет на кредитную историю
Ипотека отражается в кредитной истории каждого созаемщика. Банк России передает данные в бюро кредитных историй, поэтому просрочка одного участника портит историю всех.
Это важно учитывать и при планировании новых кредитов. Действующая ипотека созаемщика может учитываться при расчете его долговой нагрузки, а значит, повлиять на возможность получить новый заем. Банк России отдельно предусматривает учет обязательств по кредитам, где человек выступает созаемщиком.
Именно поэтому перед тем, как соглашаться на роль созаемщика, стоит оценить не только текущую ипотеку, но и собственные планы на будущие кредиты.
Проверить свою долговую нагрузку можно бесплатно на Сравни
Покажем вероятность одобрения ипотеки, а также дадим персональные советы по улучшению кредитного рейтинга.
Как оформить ипотеку с созаемщиком
Схема простая. Выбираете банк и ипотечную программу, подаете заявку с данными созаемщика и подтверждаете доходы всех участников.
Дальше банк оценивает совокупную платежеспособность и ПДН. Если всё в порядке, все участники лично подписывают кредитный договор и принимают на себя предусмотренные им обязательства.
Развод и созаемщик: как разделить ипотеку
Ипотечная квартира — это совместно нажитое имущество супругов. Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 34) всё, что нажито в браке, считается общей совместной собственностью, а при разводе ее делят по ст. 38. Между тем ипотека при разводе требует отдельного решения: долг и недвижимость делят одновременно.
Супруги купили квартиру в браке за 6 млн рублей, оба стали созаемщиками. После развода они решают разделить имущество, и банк должен согласовать новый порядок платежей. Действуют так:
- определяют доли в недвижимости;
- согласуют раздел долга с банком;
- оформляют изменение договора;
- регистрируют права в Росреестре.
Если банк отказывает — вопрос решают через суд. Без согласия банка состав заемщиков не меняют.
Рассчитать ипотеку можно на Сравни
Сопоставьте предложения банков, выберете подходящие условия и подайте заявку онлайн.
В каких случаях банк откажет
Банк может отказать в следующих случаях:
- доход созаемщика не подтвержден;
- в кредитной истории есть просрочки;
- возраст выходит за рамки программы;
- ПДН выше лимита.
Несовершеннолетние созаемщиками быть не могут.
Как вывести созаемщика из ипотеки
Вывести созаемщика можно только с согласия банка. Кредитор проверяет, что оставшийся заемщик справится с платежами: его доход должен покрывать долг. По ГК РФ (ст. 391) перевод долга требует согласия кредитора.
Если банк отказывает, вопрос решают через суд. По ГК РФ (ст. 451) договор можно изменить по решению суда при существенном изменении обстоятельств.
Частые вопросы
Зачем нужен созаемщик?
Его доходы учитываются при расчете максимальной суммы займа, поэтому созаемщика привлекают, когда дохода одного заемщика не хватает для одобрения нужной суммы.
Сколько стоит быть созаемщиком?
Прямой платы за статус нет, но созаемщик отвечает за весь долг. Если основной заемщик перестанет платить, банк вправе требовать погашение с созаемщика.
Чем созаемщик отличается от поручителя?
Созаемщик подписывает договор и платит вместе с заемщиком. Поручитель платит вместо заемщика и только в том случае, если тот перестал вносить платежи. Поручитель не получает прав на недвижимость, а созаемщик — может.
Что будет, если созаемщик перестанет платить?
При просрочке информация попадает в кредитную историю обоих плательщиков. Банк вправе требовать долг с любого из созаемщиков, а при длительной неуплате — обратить взыскание на залоговую квартиру.
Кому подходит роль созаемщика?
Супругам и близким родственникам с общим бюджетом, готовым разделить ответственность за кредит. Не подходит тем, кто планирует собственный крупный кредит.
Узнать, на какую сумму и ставку вы можете рассчитывать с созаемщиком, можно на Сравни
Сопоставьте предложения банков, выберете подходящие условия и подайте заявку онлайн.
Важное кратко
- Созаемщик отвечает перед банком по ипотеке наравне с заемщиком, если договор предусматривает солидарную ответственность. Если основной заемщик перестанет платить, банк может потребовать погашения долга от созаемщика.
- Статус созаемщика сам по себе не дает права на квартиру. Собственность возникает на основании документов на недвижимость, а у супругов — также в силу режима совместного имущества.
- Перед тем как соглашаться стать созаемщиком, стоит оценить не только доход и платежи по текущей ипотеке, но и влияние этого обязательства на собственную кредитную историю и возможность получить новый кредит.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
Читать по теме
Кирилл Малиновский
директор клиентского сервиса и взыскания Банка «ДОМ.РФ»
«Созаемщик обычно нужен, когда дохода одного человека недостаточно для получения ипотеки. Созаемщик несет солидарную ответственность по договору наравне с основным заемщиком».