Ипотека без первоначального взноса: когда это возможно и какие есть варианты

Что такое первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это доля стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из собственных средств при оформлении ипотеки. Остальное берется в кредит.

Деньги идут не банку, а продавцу. Способ передачи зависит от типа сделки:

Новостройка (по ДДУ) — взнос направляют на эскроу-счет. Деньги хранятся там до сдачи дома: застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию.
Вторичка — взнос передают продавцу через аккредитив, сервис безопасных расчетов или банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации перехода права собственности.

Факт оплаты подтверждается документами: выпиской по счету или платежным поручением. Банк проверяет это перед выдачей кредита.

Сопоставить ипотечные предложения в разных банках удобно на Сравни

Заполните заявку и быстро получите решение.

Перейти к заявке

Каким обычно бывает взнос

По большинству программ минимальный взнос составляет 20% от стоимости жилья, но в ряде банков сегодня требуют 30–50%. Для домов и земельных участков это, как правило, 30% и выше.

Внести больше минимума не запрещено: чем крупнее взнос, тем меньше сумма кредита и итоговая переплата.

Почему ипотека без взноса практически невозможна

После введения Единого ипотечного стандарта с 1 января 2025 года правила выдачи жилищных кредитов ужесточились. Например, раньше застройщик мог вернуть покупателю часть стоимости квартиры в виде кешбэка, и эти деньги фактически можно было использоваться для покрытия первоначального взноса. Теперь так делать нельзя: покупатель должен использовать только собственные средства.

Алексей Косяков

зампред правления Банка ДОМ.РФ

«Что касается ипотеки без первоначального взноса, Центральный банк РФ относит такие кредиты к наиболее рискованным, и на практике их выдают крайне редко. Отсутствие взноса увеличивает итоговую переплату, ежемесячный платеж и риск того, что при продаже жилья полученных денег может не хватить, чтобы полностью погасить кредит».

Тем не менее есть несколько законных способов оформить ипотеку, не имея собственных накоплений на взнос.

Способ 1. Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Если у вас или ваших родственников уже есть квартира, дом или апартаменты, эту недвижимость можно передать банку в залог. Финансовая организация оценивает объект и выдает кредит на покупку нового жилья — как правило, в размере не более 80% от оценочной стоимости залога.

Одновременно с ипотечным соглашением оформляется договор залога, а в Росреестре регистрируется обременение. Залоговая недвижимость не может быть под арестом и должна соответствовать требованиям банка. Страхование залогового имущества обязательно.

Никита Кулагин

руководитель управления макроэкономического анализа Совкомбанка

«Оформление кредита под залог уже имеющейся в собственности недвижимости остается одним из реальных вариантов. В этом случае денежный взнос не требуется, однако приобретаемое жилье и объект залога оказываются под двойным обременением. При нарушении обязательств по платежам банк вправе обратить взыскание на оба объекта, что создает существенный риск потери текущего жилья».

Способ 2. Материнский капитал

Средства материнского капитала можно направить на оплату первоначального взноса — полностью или частично. Сделать это разрешается сразу после рождения ребенка.

Приобретаемое жилье должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи, включая детей.

Важно

Некоторые банки требуют, чтобы часть взноса — как правило, 5–10% — была внесена из личных средств заемщика, даже если маткапитал формально покрывает всю требуемую сумму. Этот момент стоит уточнить у менеджера банка до подачи заявки.

Способ 3. Военная ипотека

Военнослужащие, участвующие в накопительно-ипотечной системе (НИС) не менее трех лет, могут использовать накопленные на специальном счете средства в качестве первоначального взноса. После оформления ипотеки государство продолжает перечислять выплаты — уже в счет погашения кредита.

Заемщик должен быть старше 21 года. Для оформления потребуются свидетельство об участии в НИС и дополнительный договор с Росвоенипотекой.

Найти ипотеку без первоначального взноса можно на Сравни

Сопоставьте варианты и выберите подходящий для себя.

Посмотреть предложения

Способ 4. Субсидии и программы господдержки

Помимо материнского капитала, можно воспользоваться условиями программы «Молодая семья»: если оба супруга не старше 35 лет и признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, им положена безвозмездная субсидия от государства.

Размер такой выплаты составляет:

30% расчетной стоимости жилья для семей без детей;
35% — для семей с детьми и родителей-одиночек.

Деньги можно направить в том числе на первоначальный взнос. Жилье необходимо покупать в том же регионе, где было подано заявление. Срок ожидания в очереди зависит от числа заявителей и в среднем составляет от одного года до трех лет.

Помимо этого, в ряде регионов есть собственные программы помощи в улучшении жилищных условий жителям сельской местности, семьям с детьми, молодым специалистам и работникам отдельных отраслей. Уточнить наличие господдержки можно в МФЦ или на портале «Госуслуги».

Никита Кулагин

руководитель управления макроэкономического анализа Совкомбанка

«Использование средств государственной поддержки служит хорошей альтернативой. Материнский капитал, средства различных госпрограмм для отдельных категорий граждан, субсидии сельским врачам и учителям, а также накопления по военной ипотеке в рамках накопительно-ипотечной системы — всё это можно направить на первоначальный взнос. Такие варианты банки рассматривают чаще и одобряют при соблюдении остальных требований к заемщику».

Способ 5. Потребительский кредит на взнос

Эксперты считают этот вариант наиболее рискованным. Причин несколько:

ставки по потребкредитам существенно выше ипотечных;
банк вряд ли одобрит ипотеку, если совокупные платежи по двум кредитам превысят половину дохода заемщика;
наличие свежего потребкредита может стать основанием для отказа или ухудшения условий по ипотеке.

Валерий Тумин

директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис»

«Практика, когда человек берет потребительский кредит, чтобы закрыть первый взнос по ипотеке, считается особенно опасной. Банк видит двойную долговую нагрузку: если суммарный платеж превышает 50% дохода, в ипотеке почти наверняка откажут. При этом, даже если кредит одобрят, у семьи почти не остается финансовой подушки — любая непредвиденная ситуация, будь то болезнь или потеря работы, резко повышает риск просрочки».

На что обратить внимание перед подачей заявки

Даже если один из перечисленных способов вам подходит, стоит учитывать несколько общих моментов.

Банк оценивает платежеспособность тщательнее. При отсутствии собственного взноса финансовые организации пристальнее смотрят на стабильность дохода, кредитную историю и долговую нагрузку. Могут потребовать более длительный стаж на текущем месте работы, поручителей, страхование жизни и здоровья.

Ставка будет выше. Банк компенсирует повышенный риск более высоким процентом. Это увеличивает и ежемесячный платеж, и итоговую переплату.

Остерегайтесь серых схем. Иногда встречаются схемы с искусственным завышением цены объекта. Например, квартира стоит 8 млн рублей, но у покупателя нет денег на первоначальный взнос. Тогда в документах указывают 10 млн рублей, а 2 млн оформляют как уже внесенную часть суммы — которой на самом деле не существует. Банк одобряет ипотеку на «оставшиеся» 8 млн рублей, не подозревая об обмане. Это незаконно, и ответственность несут обе стороны сделки.

Не стоит доверять брокерам, обещающим стопроцентное одобрение: за такими гарантиями нередко скрываются именно подобные мошеннические схемы.

Проверьте объект. Убедитесь в ликвидности жилья, отсутствии обременений и в том, что дом не входит в аварийный фонд.

Коротко: какие есть варианты ипотеки без первого взноса

Вариант	Кому подходит	На что обратить внимание
Залог имеющейся недвижимости	Тем, у кого есть собственное жилье или готовы родственники	Двойное обременение, риск потери обоих объектов
Материнский капитал	Семьям с детьми	Уточнить у банка требование к доле собственных средств
Военная ипотека	Военнослужащим — участникам НИС от 3 лет	Нужны свидетельство НИС и договор с Росвоенипотекой
Субсидии и господдержка	Молодым семьям, жителям сельской местности, отдельным категориям специалистов	Очередь от 1 до 3 лет, условия различаются по регионам
Потребительский кредит	Не рекомендуется	Высокий риск: двойная нагрузка, высокая ставка

Подобрать ипотеку без первоначального взноса можно на Сравни

Покажем все предложения, а вам останется только выбрать наиболее выгодное.

Посмотреть варианты

Важное кратко

Ипотека без первого взноса в России почти недоступна: с 2025 года правила ужесточились, а Центральный банк относит такие кредиты к наиболее рискованным. Тем не менее законные способы обойтись без собственных накоплений существуют.
Наиболее надежные варианты — залог имеющейся недвижимости, материнский капитал и субсидии по программе «Молодая семья». У каждого способа есть ограничения: залог создает двойное обременение, маткапитал требует оформления жилья на всех членов семьи, а субсидию придется ждать от года до трех лет.
Брать потребительский кредит на первоначальный взнос эксперты не рекомендуют: банк увидит двойную долговую нагрузку и, скорее всего, откажет в ипотеке. Кроме того, стоит избегать схем с искусственным завышением цены объекта — это незаконно и грозит ответственностью обеим сторонам сделки.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме