Вклады
Карты
Кредиты
Инвестиции
Недвижимость
СтраховкиРассказываем‚ какие преимущества у залогового кредита перед обычным потребкредитом‚ какие ограничения накладываются на квартиру в залоге и что будет‚ если не вносить платежи за кредит вовремя.
4 марта 2025
1 933
Кредит под залог недвижимости: особенности‚ риски и преимущества
Редактор по кредитам
Чем кредит под залог недвижимости отличается от обычного кредита
Наличие залога
По обычному кредиту банк не берёт имущество заёмщика в залог — деньги можно получить и потратить на своё усмотрение, не предоставляя дополнительных гарантий.
Для получения обычного кредита нужно иметь:
стабильный доход, которого хватит на погашение платежей в срок;
положительную кредитную историю без просрочек;
высокий кредитный рейтинг — это оценка кредитной истории в баллах от 0 до 999;
оптимальную долговую нагрузку не выше 30% — чем меньшая часть от дохода в процентах уходит на платежи по существующим кредитам, тем проще получить новый кредит.
Чтобы получить залоговый кредит, нужно подходить под те же условия, что и при оформлении обычного кредита. При этом заёмщик предоставляет банку в залог имущество, например квартиру или машину, до момента полной выплаты кредита. Это дополнительная гарантия возврата средств для банка.
Иногда банк может отказать в обычном кредите, но одобрить его под залог: в таком случае человек может получить деньги и потратить их на свои цели.
Проверить свой кредитный рейтинг и оценить шансы на получение кредита или ипотеки можно самостоятельно на Сравни.
Процентная ставка
Ставка по кредиту под залог обычно ниже, чем по обычному: так как банк получает дополнительную гарантию, он может предложить заёмщику более выгодные условия.
Мы сравнили ставки и полную стоимость кредита (ПСК) по обычным кредитам и по кредитам под залог недвижимости из тарифов банков на витрине Сравни. Также указали фактические ставки, по которым банки выдавали кредиты в январе 2025 года на сумму более 500 тысяч ₽ на пять — семь лет.
Сравнение условий по обычным кредитам и залоговым кредитам в 2025 году
| Банк | Ставки, ПСК и фактические ставки по потребительскому кредиту | Ставки, ПСК и фактические ставки по кредиту под залог квартиры |
|---|---|---|
| Альфа-Банк | Кредит «Наличными с услугой “Выгодная ставка”» | «Кредит под залог недвижимости» |
| Ставки: 28,99–39,99% ПСК: 28,99–39,99% Факт: 32,48% | Ставки: 20,80–34,90% ПСК: 22,84–37,76% | |
| Газпромбанк | «Кредит наличными» | «Кредит под залог недвижимости» |
| Ставки: 34,3–41,1% ПСК: 32,43–34,84% Факт: 29,47% | Ставки: 17,9–35,5% ПСК: 27,9–35,8% | |
| ВТБ | «Кредит наличными» | «Кредит под залог имеющейся недвижимости» |
| Ставки: 31,6%–58,2% ПСК: 31,6–60% Факт: 35,1% | Ставки: от 30,5% ПСК: 31,6–37,6% |
Цели, на которые можно потратить кредит
Залоговый кредит лучше подойдёт для крупных трат — например, для ремонта. С учётом того, что банк получает квартиру в залог, он может предложить большую сумму, чем по обычному кредиту.
У большинства кредиторов максимальная сумма кредита при предоставлении залога выше, чем при его отсутствии. В таблице сравнили максимальные суммы, которые предлагают банки в кредит под залог квартиры.
Сравнение сумм, которые предлагают банки по обычным кредитам и залоговым кредитам в 2025 году
| Банк | Суммы по потребительскому кредиту | Суммы по кредиту под залог квартиры |
|---|---|---|
| Альфа-Банк | Кредит «Наличными с услугой “Выгодная ставка”» | «Кредит под залог недвижимости» |
| 30 тысяч ₽ — 7,5 миллиона ₽ | 500 тысяч ₽ — 30 миллионов ₽ | |
| Газпромбанк | «Кредит наличными» | «Кредит под залог недвижимости» |
| 50 тысяч ₽ — 7 миллионов ₽ | 500 тысяч ₽ — 30 миллионов ₽ | |
| ВТБ | «Кредит наличными» | «Кредит под залог имеющейся недвижимости» |
| 5000 ₽ — 5 миллионов ₽ | До 40 миллионов ₽ |
Если нужна небольшая сумма для некрупных трат и банк предлагает невысокую ставку по обычному кредиту — лучше оформить кредит без залога. Но если банк не готов одобрить нужную сумму для дорогостоящей цели без залога, можно предоставить в залог квартиру или машину, чтобы увеличить сумму кредита. Также кредит под залог можно оформить, чтобы сэкономить на переплате за счёт более низкой ставки.
Как узнать‚ какую сумму в кредит может одобрить банк
Читать по теме
Срок кредита
Обычно банки предлагают сроки по кредиту под залог дольше, чем по обычному. В таблице сравнили максимальные сроки, которые предлагают банки.
Сравнение сроков, которые предлагают банки по обычным и залоговым кредитам в 2025 году
| Банк | Сроки по потребительскому кредиту | Сроки по кредиту под залог квартиры |
|---|---|---|
| Альфа-Банк | Кредит «Наличными с услугой “Выгодная ставка”» | «Кредит под залог недвижимости» |
| От 12 до 60 месяцев | От 12 до 180 месяцев | |
| Газпромбанк | «Кредит наличными» | «Кредит под залог недвижимости» |
| От 13 до 84 месяцев | От 48 до 240 месяцев | |
| ВТБ | «Кредит наличными» | «Кредит под залог имеющейся недвижимости» |
| От шести до 60 месяцев | От 12 до 360 месяцев |
Требования к заёмщику
Требования по обычному кредиту, как правило, строже, чем по залоговому, так как без залога рисков для банка больше.
Банк может отказать человеку в обычном кредите из-за высоких рисков, но одобрить заявку при предоставлении залога как дополнительной гарантии возврата долга.
Процесс оформления
Процесс оформления кредита под залог недвижимости после одобрения заявки несколько дольше, чем обычного кредита без залога. Кроме рассмотрения заявки, согласования условий, подписания договора и перевода суммы банк также оценивает квартиру заёмщика: обычно это занимает от двух до пяти дней.
Заёмщик должен оформить обязательное по закону страхование залоговой квартиры, как при ипотеке. Также кредитор регистрирует залог в Росреестре — это занимает до девяти рабочих дней.
После погашения залогового кредита банк отправляет в Росреестр документы для снятия квартиры с залога — это занимает до трёх рабочих дней. Иногда срок регистрации и снятия залога может быть дольше обычного — для уточнения причин нужно обращаться в поддержку банка и в Росреестр.
Какие ограничения накладывает на квартиру залог
Когда квартира в залоге у банка, она всё равно остаётся в собственности у заёмщика — права владения не переходят к кредитору. Однако есть ограничения для владельца до снятия обременения.
Обычно банки прописывают в договоре, что может и чего не может делать заёмщик с квартирой, пока она в залоге. У разных кредиторов ограничения могут отличаться.
Как правило, пока квартира в залоге, заёмщик не может без согласия банка:
сдавать её в аренду;
продавать;
регистрировать людей в квартире;
оформлять дарственную на кого-либо;
делать перепланировку — при этом обычно заёмщик может делать ремонт и менять мебель в квартире без перепланировки.
Узнать подробные условия можно, изучив кредитный договор. А согласовать любое действие с банком можно по обращению в поддержку.
Всё, что важно знать о финансах, кредитах и ипотеке, вы найдёте в телеграм-канале журнала Сравни.
Что будет, если просрочить платежи по кредиту под залог
Обычно банк применяет меры с первого дня просрочки: кредитор начисляет штрафы. Размер штрафа и схема начисления прописаны в кредитном договоре. Узнать подробности можно в поддержке банка.
Например
В Альфа-Банке начисляют штраф за каждый день просрочки по кредиту в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности.
Если ежемесячный платёж — 13 тысяч ₽ и его нужно внести 13 марта, то в случае просрочки на пять дней заёмщик оплатит штраф за период с 14 марта по 18 марта. Сумма штрафа составит 39 ₽:
13 тысяч ₽ x 0,06% = 7,8 ₽ (сумма процентов за день);
7,8 ₽ x пять дней просрочки = 39 ₽ (итоговая сумма штрафа).
Сотрудники банков звонят заёмщику и отправляют сообщения, чтобы напомнить о платеже и узнать причины просрочки. Кредиторы обычно ждут несколько месяцев — в среднем около трёх — до момента обращения в суд после проведения работы с клиентом и начисления штрафов, отмечает вице-президент ассоциации юристов по банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
В каком случае можно потерять залоговую квартиру
«Если сумма задолженности по кредиту под залог квартиры составляет более 5% от её стоимости и срок задолженности — более 90 дней, то банк вправе обратиться в суд для взыскания долга. В том числе за счёт реализации, то есть продажи заложенного имущества», — отмечает менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.
По закону банк может взыскать долг за счёт продажи заложенного имущества на торгах: даже если это единственное жильё заёмщика и в нём прописаны несовершеннолетние дети, отмечает Екатерина Сташкова.
Однако для банка реализация заложенного имущества — долгая и дорогостоящая процедура.
Прибегать к ней стараются только в крайних случаях. Поэтому банк обычно стремится урегулировать проблему в досудебном порядке, напрямую с заёмщиком: например, предложить реструктуризацию или погашение долга в рассрочку.
В большинстве случаев кредиторы действительно стараются взыскать задолженность с заёмщика напрямую.
Но при этом условия и подход к взысканию задолженности отличаются у разных банков, отмечает Владимир Кузнецов.
❗
Что делать, если нет возможности платить за кредит
При невозможности оплачивать кредит важно не избегать диалога с банком.
Нужно обратиться в поддержку кредитора сразу же, как только заёмщик поймёт, что не сможет внести ближайший платёж, и объяснить свою ситуацию.
❗
Если нет возможности платить за кредит, можно воспользоваться следующими вариантами.
Реструктуризация кредита
Реструктуризацию предоставляют, если у заёмщика есть конкретная причина просрочек, которую он может подтвердить документами. Например, в случае потери официальной работы можно отправить копию трудовой книжки.
При реструктуризации банк меняет схему погашения кредита: например, несколько месяцев заёмщик может вносить меньшие платежи, чем обычно. То, что он не доплатил во время реструктуризации, нужно оплатить после неё.
При этом банк не обязан оформлять реструктуризацию и может отказать в ней заёмщику.
❗
Кредитные каникулы
Кредитные каникулы дают возможность приостановить платежи на срок до шести месяцев либо оплачивать меньше обычного. Например, если заёмщик должен вносить 13 тысяч ₽ ежемесячно, то он может вносить меньше на протяжении трёх месяцев — по 7000 ₽.
В отличие от реструктуризации условия кредитных каникул определены законом и едины для всех граждан.
Кредитные каникулы доступны:
тем, у кого облагаемый налогом доход упал более чем на 30% в сравнении со средним доходом за предыдущий год;
проживающим в зоне чрезвычайной ситуации (например, в регионе, где произошло землетрясение или наводнение и в результате власти ввели режим ЧС);
мобилизованным и всем участникам СВО.
Рефинансирование кредита
Рефинансирование кредита подойдёт для снижения ставки по кредиту, уменьшения суммы ежемесячных платежей или объединения нескольких кредитных обязательств:
например, кредита под залог и кредитной карты. При рефинансировании также есть график, по которому нужно вносить платежи. Поэтому такой кредит не подойдёт в случае, когда у заёмщика вообще нет возможности платить.
❗
Кредит для рефинансирования — это целевой кредит: полученные деньги нужно потратить именно на закрытие других задолженностей, например по кредитам, ипотеке или кредитным картам.
Рефинансирование выдают на рыночных условиях — по действующим ставкам по кредитам в банках на момент оформления.
Они определяются актуальной ключевой ставкой ЦБ и индивидуально для каждого заёмщика, которому банк предлагает оформление.
Например, заёмщик оформил кредит под залог квартиры на три года в начале 2025 года под 30% годовых. Когда ключевая ставка ЦБ будет ниже 21% и проценты по кредитам упадут, он сможет перекредитоваться по более выгодной ставке. По прогнозу ЦБ, ключевую ставку могут снизить уже в 2026 году — до 13–14% годовых.
Когда начнут снижаться ставки по ипотекам и кредитам
Читать по теме
Итоги
Кредит под залог недвижимости имеет свои риски, как и другие виды кредитования. Перед его оформлением важно оценить необходимость кредита, свои финансы и возможности погашения.
При оформлении кредита под залог можно потерять квартиру, если заёмщик не погашает просрочки дольше трёх месяцев и с банком не удалось договориться об изменении графика платежей по кредиту.
Обращаться в банк для решения ситуации нужно сразу, как только становится понятно, что не получится вносить платежи по кредиту под залог имущества.
Авто
Льготы
Право
Советы
Бизнес
Спорт
Образование