Договор ренты в 2026 году: как оформить и когда это выгодно

Договор ренты: что это такое

Договор ренты — это соглашение, при котором владелец квартиры (получатель ренты) передает свое жилье другому человеку (плательщику ренты) взамен на содержание, уход, оплату питания или коммунальных платежей.

Обычно такой договор заключают одинокие пожилые люди или лица с инвалидностью, которым важно получать материальную поддержку и уход. При этом бывший владелец сохраняет право проживания в квартире.

Виды договора ренты

Договор ренты бывает трех видов — рассмотрим их подробнее.

• Постоянная рента. Такая рента бессрочная и получателю ренты постоянно выплачиваются деньги или оказываются другие согласованные услуги. Так как договор бессрочный, то его можно расторгнуть при несоблюдении одной из сторон своих обязательств или по факту выкупа.
• Пожизненная рента. При пожизненной ренте бывший владелец квартиры получает содержание до самой смерти. В таком случае получатель ренты сразу переписывает жилье на другого человека и взамен получает выплаты. Плательщик ренты сможет полноценно распоряжаться жильем только после смерти бывшего владельца.
• Пожизненное содержание с иждивением. Плательщик и ухаживает, и содержит получателя ренты, а после его смерти становится собственником. 

Как продать ипотечную квартиру в 2026 году: пошаговый план

Читать по теме

Как оформить договор ренты: пошаговая инструкция

Сначала сторонам нужно определить между собой условия договора и согласовать вид ренты, размер выплат и периодичность перечисления. Ниже привели инструкцию, что нужно делать после согласования условий.

1. Собрать документы:

• паспорта сторон;
• документ, подтверждающий права собственности на квартиру — например, на «Госуслугах» можно получить выписку из ЕГРН, где будет вся информация об объекте и собственности;
• справки о зарегистрированных в квартире людях;
• квитанция об оплате пошлины: 0,5% от цены недвижимости, но не более 20 тысяч рублей;
• согласие супругов на оформление ренты.

2. Посетить нотариуса. С документами нужно обращаться к нотариусу. Специалист проверить все документы и поможет в заключении договора ренты. В договоре ренты обязательно нужно указать:

• данные о квартире: адрес, цены, площадь;
• обязательства плательщика ренты;
• данные о платежах, включая взносы за коммунальные услуги;
• требования для выкупа ренты;
• причины расторжения сделки.

Для составления договора также можно обратиться к юристу и согласовать пункты договора с нотариусом.

3. Зарегистрировать права собственности. Нотариус направит документы в Росреестр для регистрации прав.

4. Оформить документы. Когда права собственности уже зарегистрированы в Росреестре, получатель ренты уже становится собственником. При этом квартире находится в залоге в пользу получателя ренты.

Когда выгодно оформлять договор ренты

Договор ренты выгоден в ситуации, когда получателю ренты нужна регулярная материальная поддержка или уход, а плательщику ренты — возможность получить квартиру без полной единовременной оплаты.

Если стороны не готовы к долгому сроку обязательств, риску споров с родственниками и необходимости очень тщательно прописывать условия, то лучше обойти такой договор стороной.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Для получателя ренты это удобно, если важны стабильные выплаты, уход, оплата бытовых расходов и сохранение права жить в квартире, если это прямо закреплено в договоре. Для плательщика ренты это имеет смысл, если он хочет приобрести объект в рассрочку и понимает, что право собственности возникает сразу после регистрации, но вместе с ним появляются и длительные обязательства по содержанию или выплатам.

Рента не подойдет, если у сторон конфликтная семья, есть риск давления на пожилого собственника, неясная дееспособность, непрозрачная история объекта или плательщик не готов много лет исполнять обязательства. Также это не лучший вариант, если человек хочет максимально простую и “чистую” сделку без потенциальных судебных споров и ограничений на распоряжение имуществом».

Какие налоги нужно оплачивать по договору ренты

Плательщик ренты оплачивает те же налоги, что и остальные собственники квартиры. Также он имеет право на налоговые вычеты. 

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Для получателя ренты рентные платежи считаются доходом и обычно облагаются НДФЛ: для налогового резидента РФ это 13%, для нерезидента — 30%.

Если имущество передается плательщику ренты за плату, у получателя также может возникать налог с этой суммы, с возможностью применить имущественный вычет или уменьшить базу на предусмотренные законом расходы и льготы. Для плательщика ренты сам факт выплаты ренты не образует НДФЛ к уплате, потому что это его расход, а не доход.

Но после регистрации договора у него обычно возникает обязанность платить налог на имущество как у собственника, а при последующей продаже объекта раньше минимального срока владения может возникнуть НДФЛ с продажи».

Как расторгнуть договор ренты

Договор ренты также можно и расторгнуть. Обычно это делают в случае, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства, согласованные в договоре.

Расторгнуть договор можно сделать двумя способами:

• по соглашению сторон сделки;
• через оспаривание договора в суде.

Могут ли наследники оспорить договор ренты

Один из рисков договора ренты — конфликты с наследниками получателя ренты. Они могут попробовать оспорить договор ренты через суд, если есть правовые основания.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Наследники первого собственника могут попытаться оспорить договор, но только в суде и при наличии правовых оснований. Обычно это:

• недееспособность;
• обман;
• давление;
• нарушение формы сделки;
• отсутствие согласия супруга;
• существенное нарушение условий ренты плательщиком.

Простое несогласие наследников с самой сделкой основанием не является. При этом по пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением договор прекращается со смертью получателя ренты, и права по нему не наследуются. Но по постоянной ренте права получателя могут входить в наследственную массу, если договором не установлено иное.

Рента хороша как инструмент для одинокого пожилого собственника, которому нужны деньги или уход, и для добросовестного плательщика, готового к длительным обязательствам. Но перед подписанием особенно важно проверить дееспособность, нотариальную форму, составить очень точные условия выплат и содержания, а также заранее оценить налоговые последствия и риск будущего спора с наследниками».

Важное кратко

• Стоит оформлять договор ренты, если стороны готовы к такой сделке. Например, плательщик ренты должен быть готов к оформлению документов и выполнению обязательств по договору.
• Наследники могут оспорить в суде договор ренты, однако только если есть основания — например, нарушение формы сделки, недееспособность получателя ренты или мошенничество со стороны плательщика. Сам факт несогласия не считается основанием для оспаривания сделки.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!