Сдавать квартиру в ипотеке в 2026 году: что проверить перед заключением договора с арендатором

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Закон не запрещает сдавать квартиру в аренду до выплаты ипотеки. Однако ипотечная квартира находится в залоге у банка до погашения долга, поэтому некоторые действия можно совершать только по согласованию с кредитором. Обычно в кредитном договоре или в дополнительных документах есть пункт о том, что перед сдачей жилья нужно согласовать сделку с банком, но если такого пункта нет — разрешение кредитора не требуется.

Руслан Сырцов

управляющий директор компании «Метриум»

«Как правило, кредиторы не препятствуют сдаче квартиры в аренду. В результате заемщики получают возможность снижения ипотечного бремени, при этом сохраняя приобретенный недвижимый актив».

Если квартира куплена в ипотеку, то нужно обязательно оформить страхование — полис покрывает несчастные случаи: например, пожары и взрывы бытового газа.

Когда банк может ограничить сдачу жилья в аренду

Несмотря на то что закон не запрещает сдачу жилья в аренду, сделку обычно нужно согласовывать с банком, и он может ограничить ее в некоторых случаях. Обычно кредитор отказывает, если жилье куплено в рамках льготной ипотеки — например, семейной.

Банки часто отказывают в сдаче жилья, купленного с использованием семейной ипотеки, чтобы избежать санкций со стороны органов власти. Это связано с тем, что семейная ипотека нужна для улучшения жилищных условий, а сдача квартиры в аренду не соответствует этой цели, отмечает Руслан Сырцов.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду: пошаговая инструкция

1. Согласование с банком

Это можно сделать по обращению в поддержку или офис кредитора. Если в договоре есть пункт об обязательном согласовании сдачи жилья, то игнорирование этого правила может привести к санкциям вплоть до требования немедленного возврата всей задолженности.

Мария Ермилова

международный финансовый советник,
кандидат экономических наук
и доцент кафедры финансов устойчивого
развития РЭУ им. Г. В. Плеханова

«Чтобы избежать штрафов и возможных последствий, рекомендуется действовать следующим образом:

• прочитать внимательно ипотечный договор, обращая внимание на разделы, касающиеся прав пользования недвижимостью;
• связаться с банком и предоставить официальное заявление с просьбой разрешить сдачу квартиры в аренду: обычно это делается письменно или через официальный канал общения — например, личный кабинет;
• получить подтверждение банка в виде официального письма или иного документа, подтверждающего ваше право на сдачу жилья».

2. Выбор схемы налогообложения

При получении доходов от аренды нужно уплачивать налоги, поэтому важно оценить потенциальный годовой доход, чтобы не превысить лимиты и правильно выбрать формат сдачи недвижимости и систему налогообложения.

3. Проверка потенциальных арендаторов

Перед подписанием договора важно провести проверку будущих жильцов: сверить данные документов, проверить наличие долгов на сайте ФССП, чтобы убедиться в платежеспособности, и изучить отзывы предыдущих арендодателей, если они есть.

4. Заключение договора аренды

Помочь в составлении договора и проверке жильцов может юрист по недвижимости. Например, в документе обязательно должны быть данные сторон, срок действия договора, размер арендной платы, сроки оплаты и порядок возмещения ущерба.

5. Провести фотофиксацию состояния квартиры

Прежде чем жильцы въедут в квартиру, нужно сделать детальные фотографии и видеозаписи общего вида комнат, мебели и техники. Эти материалы станут доказательством добросовестного отношения к состоянию имущества.

6. Регистрация договора

Если срок аренды превышает 11 месяцев, договор нужно обязательно внести в Росреестр.

7. Оформление страхования

Для дополнительной безопасности жилья рекомендуем оформить страхование ответственности и имущества.

Кто должен платить комиссию риелтору при съеме жилья: арендатор или арендодатель

Читать по теме

Важное кратко

• Ипотечную квартиру можно сдавать, главное — согласовать это с банком, так как у большинства в договоре есть пункт о необходимости получить разрешение.
• Банк может ограничить сдачу жилья, если квартира куплена в рамках льготной ипотеки — например, семейной.
• Если не согласовать сдачу квартиры с банком, когда в договоре есть такое требование, то кредитор может применить санкции, вплоть до требования полного погашения долга.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Вопрос читателям

Сдаете ли вы в аренду ипотечную квартиру? Согласовывали ли вы сделку с банком? Делитесь своим опытом в комментариях.