Как узаконить перепланировку квартиры в 2026 году и избежать штрафов

Какую перепланировку разрешено проводить в квартире

При перепланировке можно внести много изменений в квартиру — например, разрешено:

• сносить перегородки;
• сносить стены, кроме несущих;
• устанавливать дополнительные перегородки;
• расширять санузел за счет коридора;
• переносить дверные проемы;
• выделять зоны под гардеробные.

Какую перепланировку нельзя проводить в квартире

Есть действия при перепланировке, которые категорически нельзя совершать, и узаконить их не получится. Например, нельзя:

• сносить несущие стены — может даже привести к обрушению здания в крайних случаях;
• переносить мокрые зоны: например, нельзя перенести ванную в помещение, которое находится над жилой комнатой соседей;
• объединять комнаты с балконом или холодной лоджией;
• устанавливать батареи на балконе или лоджии;
• объединять комнату с кухней, где проведен газ;
• сносить или переносить вентиляцию.

Что будет, если не узаконить перепланировку

По закону за несогласованную перепланировку предусмотрен штраф:

• от 2 000 до 2 500 рублей для физических лиц;
• от 4 000 до 5 000 рублей для должностных лиц;
• от 40 до 50 тысяч рублей для юридических лиц.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Важно узаконить перепланировку, потому что без этого квартира формально не соответствует техническим документам, что, в свою очередь, может создать проблемы при продаже квартиры или передаче ее в залог в рамках кредита. За самовольную перепланировку в России обычно предусмотрен административный штраф.

Однако главный риск — не в самом штрафе, а в том, что несогласованная перепланировка может всплыть при любой юридической проверке объекта. Из-за этого банки, нотариусы, покупатели и Росреестр могут потребовать документы, подтверждающие фактическую планировку, а при спорной перепланировке может понадобиться и возврат к прежнему состоянию.

Особенно критично, если затронуты несущие стены, вентиляционные короба или общедомовые конструкции: такие работы нередко требуют более строгого оформления и иногда вообще не подлежат согласованию в обычном порядке».

Даже если владелец квартиры скрывает информацию о перепланировке, то жилищная инспекция может узнать о ней:

• при юридической проверке жилья — например, при продаже квартиры;
• если донесут соседи либо специалисты, которые пришли с плановой проверкой или по вызову, — например, газовщики или сантехники;
• если в результате перепланировки будут последствия — например, пойдут трещины по зданию из-за сноса несущей стены или в результате незаконного переноса мокрой зоны человек затопит соседей.

Также при продаже квартиры могут быть проблемы, если перепланировка не согласована — это отвернет потенциальных покупателей, так как многие из них не готовы взять на себя ответственность по согласованию перепланировки.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Для согласования перепланировки нужно обращаться в жилищную инспекцию. Также можно подать документы через «Госуслуги» или по обращению в МФЦ. Жители Москвы могут подать документы на сайте mos.ru.

Ниже привели инструкцию, которая поможет согласовать перепланировку.

1. Получить текущую планировку — ее можно получить по обращению в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
2. Составить и разработать новый проект с учетом планируемых изменений. Для этого можно обратиться в компанию, которая имеет допуск к саморегулируемой организации (СРО) для строительных компаний. Составить план можно на «Госуслугах».
3. Собрать документы:
   — паспорт;
   — документ, подтверждающий право собственности, — например, выписку из ЕГРН или договор купли-продажи;
   — текущий план квартиры из БТИ;
   — проект или эскиз перепланировки;
   — письменное согласие всех жильцов квартиры на внесение изменений в планировку объекта.
4. Заполнить заявление на перепланировку. Его можно заполнить на месте подачи — например, в МФЦ.
5. Ожидать рассмотрения. Срок согласования — до 45 дней.
6. Приступить к ремонтным работам. Если получилось согласовать работы, то можно приступить к ремонту с учетом проекта.
7. Ожидать проверки приемной комиссии. Специалисты проведут приемку и выдадут акт о завершении перепланировки.
8. Обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит новый технический план помещения.
9. Внести изменения в ЕГРН. Жилищная инспекция направит данные в Росреестр для обновления данных.

Что делать, если уже проведена несогласованная перепланировка

Для ранее сделанной перепланировки обычно сначала заказывают новый техпаспорт или поэтажный план в БТИ, затем готовят техническое заключение и проект, после чего подают документы в местную администрацию или в жилищную инспекцию для согласования перепланировки.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Если орган отказывает, следующий шаг — обращение в суд с доказательствами, что перепланировка безопасна и не нарушает права соседей или требования к дому.

После положительного решения или согласования обновленные сведения вносят в документы на объект через БТИ, МФЦ или Росреестр, чтобы фактическая планировка совпала с учетными данными.

На практике штраф за сам факт старой несогласованной перепланировки обычно связан с выявлением нарушения, а не с тем, что вы сами пришли его исправлять. Поэтому лучший способ снизить риск — подать документы добровольно до проверки или жалобы.

Если перепланировка технически допустима и не затрагивает запрещенные элементы, добровольное оформление обычно выглядит безопаснее, чем ожидание предписания или жалобы».

Важное кратко

• Согласование перепланировки важно, чтобы она не навредила другим жильцам дома и самому владельцу.
• Если не согласовать перепланировку, то за это могут начислить штраф.
• Если проведена перепланировка, которую невозможно согласовать — например, снос несущей стены, — то в таком случае придется вернуть все в первоначальный вид.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Вопрос читателям

Согласовывали ли вы перепланировку после ее совершения? Получилось ли избежать штрафов и предписаний привести жилье в первоначальный вид? Делитесь своим опытом и знаниями в комментариях — они помогут другим читателям при согласовании перепланировки жилья.