logo
Ещё
21 марта 2023
57 319
Инструкция: как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

Инструкция: как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

За покупку жилья можно вернуть до 260 000 ₽, а если оно было куплено в ипотеку — до 650 000 ₽. Рассказываем, как устроен налоговый вычет и как его получить.

Что такое налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма налога на доход физических лиц (НДФЛ, его обычный размер — 13%), которую государство возвращает людям за полезные траты. Например, за покупку недвижимости, инвестиции на ИИС, оплату образования или лечения, взносы на благотворительность.

Как узнать, положен ли вам вычет

Можно получить налоговый вычет при покупке жилья, если вы:

Платите НДФЛ 13% — например, работаете официально (тогда налоги за вас платит работодатель), получаете оплату по гражданско-правовому договору (ГПХ), сдаёте жильё в аренду, оказываете услуги (и платите при этом налог 13%) или платите налоги как ИП на общей системе.

Являетесь налоговым резидентом РФ — то есть не менее 183 дней за год провели в России, а не за границей.

Купили за свои деньги или в ипотеку жилую недвижимость — дом, квартиру, часть дома или квартиры, — участок с жилым домом или под него либо построили жилой дом в России.

Обладаете документами на купленное или построенное жильё. Для новостройки — акт приёма-передачи квартиры и регистрация собственности в ЕГРН, для вторичного жилья — выписка из ЕГРН. Пока документов нет, оформить вычет нельзя.

Не исчерпали своё право на имущественный вычет. У каждого человека есть лимит имущественного вычета — за жизнь он может вернуть до 260 000 ₽ в виде вычета за покупку или строительство жилья. При покупке дома или квартиры до 2014 года вычетом можно воспользоваться лишь один раз, после — несколько раз, пока сумма налогового вычета в 260 000 ₽ не исчерпается полностью.

Имущественный вычет нельзя получить, если вы:

Не платите НДФЛ 13%: не работаете, получаете «чёрную» зарплату, являетесь самозанятым, ИП на «упрощёнке» или патенте, пенсионером, студентом — без официального заработка.

Налоговый нерезидент РФ — провели за границей больше 183 дней за последний год.

Купили нежилую недвижимость — например, апартаменты или дачу.

Купили или построили жилую недвижимость не в России — на заграничное жильё нельзя получить вычет.

Не тратили свои деньги на покупку жилья — например, унаследовали или получили в дар недвижимость, взяли военную ипотеку, купили жильё на материнский капитал без вложения своих средств или покупку вам оплатил работодатель.

Купили жильё у близких родственников — супруга или супруги, родителей (или усыновителей), детей, полнородных и неполнородных братьев или сестёр, опекунов или поручителей, подопечных. Даже если вы заплатили свои деньги за это жильё, вычет не дадут. Но купить недвижимость, например, у тёщи или сестры мужа — можно.

Не обладаете документами на жильё — например, купили квартиру по договору долевого участия (ДДУ) и ещё не подписали акт приёма-передачи. Или оформили квартиру на маму — тогда право на налоговый вычет есть у неё, а не у вас.

Уже получали вычет на жильё, купленное до 2014 года. Даже если вычет был менее 260 000 ₽, перенести его на другие объекты не получится.

Исчерпали лимит вычета. Например, купили квартиру после 2014 года и уже получили за покупку 260 000 ₽ в качестве налогового вычета.

За что можно получить налоговый имущественный вычет

Имущественный налоговый вычет — это возврат налога при покупке жилья. Он бывает двух видов:

🏠 За покупку или строительство жилья —

  • квартира;
  • жилой дом;
  • комната;
  • доля;
  • земельный участок с жилым домом или под его строительство;
  • отделка и ремонт квартиры в новостройке, если она куплена у застройщика и продавалась без отделки, —

13% от стоимости жилья, участка или ремонта, но не больше 260 000 .

🏠 За выплату процентов по ипотеке — 13% от выплаченных банку процентов, но не больше 390 000 .

Оба этих вычета можно объединить. Если жильё было куплено в ипотеку, то государство может вернуть до 650 000 ₽. Но делать это необязательно: допускается получить основной вычет по одной недвижимости, а вычет за ипотечные проценты — по другой.

Инструкция: как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке

Если владельцы квартиры состоят в браке, то они оба могут получить имущественные вычеты по одному и тому же жилью и ипотеке. ✨При определённых условиях (например, если никто из супругов ранее не получал имущественный вычет) семья может выручить с одной квартиры до 1 300 000 ₽ налогового вычета.

Сколько денег можно вернуть

Государство возвращает деньги за оплату жилья собственными деньгами или ипотекой — 13% от суммы покупки, строительства или ремонта. Но есть несколько ограничений.

По сумме вычета

У налогового вычета есть лимит. Здесь он составляет 260 000 ₽ — это максимальная сумма для возврата НДФЛ за покупку или строительство жилья. То есть государство может вернуть деньги только за траты в 2 000 000 ₽. Если сумма покупки была больше, вычет удастся получить не на всю сумму.

⭐️ Но если лимит вычета исчерпан не полностью, его остаток можно перенести и на покупку других объектов. Важное правило: недвижимость должна быть куплена после 2014 года.

🔍 Пример. Вы купили квартиру за 1 500 000 ₽. С этой суммы государство сможет вернуть 13% в виде налогового вычета — 195 000 ₽. И ещё 65 000 ₽ (лимит вычета в 260 000 ₽ минус использованный вычет в 195 000 ₽) можно будет использовать, когда купите другое жильё.

Ещё пример. Вы купили дом за 5 000 000 ₽. 13% от этой суммы — 650 000 ₽, но у налогового вычета есть лимит, поэтому государство вернёт лишь 260 000 ₽. При этом лимит будет исчерпан полностью, и когда вы купите другое жильё, вы уже не сможете получить ещё один налоговый вычет.

✔️ Если квартира была частично оплачена с помощью материнского капитала или средств работодателя — то есть не вашими деньгами и не ипотекой, — эту сумму нужно вычесть из стоимости жилья. Налоговый вычет удастся получить только на оставшуюся сумму.

Например, квартира стоила 2 миллиона ₽. Вы частично оплатили её с помощью маткапитала — 700 000 ₽. Из 2 000 000 ₽ нужно вычесть 700 000 ₽ — останется 1 300 000 ₽. На эту сумму можно оформить налоговый вычет — он составит 169 000 ₽.

По сумме зарплаты

Годовой лимит по вычету ограничен суммой налога, который человек уплатил за этот год.

🔍 Пример. Ваша зарплата — 30 000 ₽. С неё за год ваш работодатель внёс 46 800 ₽ налога. Выходит, за этот год вы можете вернуть не больше 46 800 ₽ в виде вычета.

⭐️ Но остаток вычета можно получить на следующий год. И так до тех пор, пока он не исчерпается весь.

🔍 Пример. Вы купили квартиру за 1 800 000 ₽. Размер налогового вычета с этой покупки — 234 000 ₽.

Ваша зарплата — 30 000 ₽. За год вы уплатили 46 800 ₽ в виде налогов. То есть чтобы исчерпать весь вычет (при условии, что зарплата не изменится), понадобится пять лет. В течение этого времени нужно будет подавать налоговые декларации и запрашивать вычет за покупку жилья по ипотеке.

Когда можно подавать на налоговый вычет

🏠 Право на получение налогового вычета возникает после регистрации права собственности на жильё. Заявить о вычете можно в году, который следует за годом оформления права собственности. Например, если вы оформили квартиру в собственность в 2023 году, то подать декларацию для вычета за покупку жилья можно с 2024 года.

🔍 Пример. В 2023 году вы заключили ДДУ. Акт приёма-передачи жилья подпишете в 2025 году. Подать на налоговый вычет за покупку жилья можно будет только с 2026 года, даже если все деньги за квартиру вы отдали сразу в 2023 году.

🏠 Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие годы.

Ограничений по срокам получения вычета нет. Можно получить вычет за квартиру, купленную хоть 10 лет назад. Либо не получать вычет за купленное жильё сразу, а оформить его спустя пять лет. Но стоит помнить, что вернуть подоходный налог получится не более чем за три последних года.

🔍 Пример. Вы купили квартиру в 2015 году. В 2023 году вы решили получить налоговый вычет. Это можно сделать. Но вернуть получится налоги, начисленные только за три последних года — 2022, 2021 и 2020. Если этой суммы не хватит для возврата всего вычета, то остаток придётся переносить на следующий год — и так, пока вычет не исчерпается.

🔍 Ещё пример. Вы купили квартиру в 2015 году. Тогда вы работали в найме, но с января 2022 года стали самозанятым. В 2023 году вы решили получить налоговый вычет. Вернуть получится налоги, начисленные только за 2021 и 2020 годы. С 2022 года вы не можете получать налоговый вычет, так как являетесь самозанятым и не платите 13% НДФЛ. Возможно, суммы налогов, уплаченных за 2021 и 2020 годы, не хватит для погашения всего вычета. Остаток удастся получить, только когда вы снова начнёте платить 13% НДФЛ — например, будете оказывать услуги по ГПХ.

⭐️ Но есть исключение: пенсионеры могут получить вычет за три предыдущих года перед покупкой жилья.

🔍 Пример. Пенсионер купил квартиру в 2021 году и в том же году вышел на пенсию. Налог на доходы он уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет. Но он имеет право заявить вычет за 2020, 2019 и 2018 годы — три года до покупки жилья — и вернуть налог, который заплатил до выхода на пенсию.

Таким правом обладают и работающие пенсионеры. Даже если они платят НДФЛ 13%, они всё равно могут вернуть налог за три года до покупки жилья.

Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

Сначала нужно заключить сделку по покупке жилья. После этого — собрать нужные документы и подать заявление и декларацию в налоговую службу.

Список документов

  • Паспорт налогоплательщика (и, возможно, его копия);
  • справка по форме 2-НДФЛ — её можно получить у работодателя;
  • выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации права собственности;
  • документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья (например, банковские выписки, расписка от продавца о получении денег или договор подряда, чеки на покупку строительных материалов — если дом был построен самостоятельно);
  • свидетельство о заключении брака (если жильё приобретено в браке);
  • заявление на получение налогового вычета;
  • реквизиты счёта, на который хотите получить деньги;

и дополнительно, если жильё купили, а не построили самостоятельно:

  • договор купли-продажи жилья или договор долевого участия;
  • акт приёма-передачи жилья;

если брали ипотеку:

  • договор с кредитной организацией;
  • график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.

Как подать заявление через ФНС

Удобнее всего подавать заявление онлайн — в личном кабинете на сайте ФНС. Там нужно прокрутить страницу немного вниз, нажать на вкладку «Получить вычет», выбрать вид вычета «При покупке недвижимости» (или «Подать декларацию 3-НДФЛ», если хотите подать сразу на несколько вычетов) и следовать инструкции от налоговой.

Так выглядит личный кабинет на сайте налоговой. Нужно выбрать окошко «Получить вычет».

Как подать заявление через работодателя

Можно оформить налоговый вычет через работодателя. Тогда он перестанет удерживать налог — зарплата станет на 13% больше, пока не исчерпается лимит вычета.

🔍 Пример. Ваша зарплата — 30 000 ₽, но на руки вы получаете 26 100 ₽ за вычетом налогов. Вы можете подать заявление на вычет через ФНС и получить сразу 46 800 ₽ в виде налогов, уплаченных за год. Либо подать заявление через работодателя — и получать зарплату 30 000 ₽ (вместо 26 100 ₽) в течение нескольких лет, пока не закончится право на налоговый вычет.

Чтобы оформить вычет через работодателя, нужно получить налоговое уведомление. Проще всего сделать это онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. Для этого:

  • откройте вкладку «Каталог обращений» на главной странице;
  • выберите пункт «Запросить справку (документы)»;
  • выберите «Заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов»;
  • нажмите «Подать заявление»;
  • следуйте инструкции от налоговой.

Уведомление подготовят в течение месяца, но могут и раньше. Его нужно принести в бухгалтерию работодателя.

Налоговый вычет начислят с начала года. К примеру, если принести уведомление в апреле, то бухгалтерия вернёт всю сумму налога, уплаченного с января, а затем будет выплачивать зарплату каждый месяц без вычета налога.

Так выглядит «Каталог обращений» на сайте налоговой, в котором нужно выбрать «Заявление о подтверждении права на получение имущественных налоговых вычетов».

Как подать заявление в упрощённом порядке

С 2022 года имущественный налоговый вычет можно оформить упрощённо. Но только если ипотека оформлена в одном из банков, которые подключились к упрощённой системе от налоговой:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • банк Центр-инвест.

Для упрощённого вычета не нужно предоставлять подтверждающие документы, а сроки проверки вычета будут быстрее. Оформить его можно также в личном кабинете на сайте ФНС.

  • После 20 марта каждого года в личном кабинете появляется предзаполненное заявление на налоговый вычет (если банк успел передать в ФНС данные до 1 марта).
  • Нужно проверить данные в заявлении и подтвердить их.

❗️ В упрощённом порядке можно получить только те вычеты, право на которые возникло с 1 января 2020 года. То есть право собственности на купленное или построенное жильё должно появиться у вас не раньше 2020 года. Если это не так — придётся оформлять вычет по обычным, не упрощённым правилам.

Сроки и порядок получения вычета

✔️ После подачи заявления в ФНС у налоговой инспекции будет три месяца на то, чтобы проверить документы. Ещё один месяц выделяется для перечисления денег. То есть вычет придёт не позже чем через четыре месяца.

✔️ При упрощённой подаче проверка будет длиться один месяц, а деньги переведут в течение 15 дней. То есть получить вычет удастся не позже чем через 45 дней.

💸 Деньги придут на банковский счёт, реквизиты которого вы указали в заявлении. Ими можно распоряжаться как угодно: отправить на погашение ипотеки, положить на вклад, потратить на ремонт или другие покупки.

Отказ в получении налогового вычета — разбираем причины

После проверки документов налоговый инспектор имеет право вынести отказ в получении налогового вычета. Он будет сформирован в виде официального уведомления.

Вот причины, по которым могут отказать:

❌ не предоставили по просьбе инспектора оригиналы подтверждающих документов;

❌ не хватает подтверждающих документов — например, нет акта приёма-передачи жилья;

❌ не имели права на вычет — к примеру, в год, на который заявляли вычет, у вас не было уплаченного в бюджет НДФЛ, куплена нежилая недвижимость или потеряно налоговое резидентство;

❌ в декларации есть ошибки;

❌ нет доказательства расходов на приобретение недвижимости;

❌ жильё было куплено у взаимозависимого лица — супруга или близкого родственника;

❌ лимит вычета исчерпан — вы ранее подавали заявление на налоговый вычет после покупки жилья и уже получили 260 000 ₽;

❌ налоговый вычет уже подавался на жильё, купленное до 2014 года, — даже если сумма лимита налогового вычета (260 000 ₽) не исчерпана, второй раз получить новый вычет не удастся.

✅ Некоторые причины для отказа можно исправить — например, прислать инспектору оригиналы документов или исправить ошибки в декларации. Тогда вычет всё-таки дадут после новой проверки. В других случаях получить вычет не удастся.

Частые вопросы

Можно ли вернуть налоговый вычет с квартиры, которая была куплена в 2000 году?

Да. Имущественный вычет не имеет срока давности. Подать на вычет можно, даже если жильё было куплено 23 года назад. Но на квартиру понадобятся документы — например, договор купли-продажи.

Кроме того, если жильё куплено до 2014 года, получить вычет можно будет всего раз в жизни. Учитывая, что из-за инфляции траты на покупку жилья в 2000 году были довольно низкими по сравнению с сегодняшним днём, возможно, выгоднее будет потратить своё право на вычет на более поздние покупки недвижимости.

Сколько раз можно получить имущественный вычет?

Если жильё куплено после 2014 года — сколько угодно раз, пока не исчерпается лимит в 260 000 ₽. Если до 2014 года — один раз в жизни на один объект недвижимости.

Сколько лет можно получать вычет?

Сколько угодно, пока не кончится лимит вычета — 260 000 ₽. Например, при низкой зарплате (и, соответственно, маленькой сумме уплаченных налогов за год) можно получать вычет хоть 20 лет подряд. Временных ограничений нет.

Может ли супруг получить вычет за неработающую супругу?

Нет, налоговый вычет можно получить только за себя — с тех налогов, которые именно вы заплатили в бюджет страны.

Можно ли получить вычет за три квартиры?

Да, если они куплены позже 2014 года и стоимость двух первых квартир вместе не превышает 2 000 000 ₽. Тогда у налогоплательщика останется часть лимита, которую он сможет вернуть с покупки третьей квартиры.