Семейную ипотеку снова ужесточат: как могут измениться условия в 2026–2028 годах

Как изменились условия семейной ипотеки за 2025–2026 годы

Ниже привели условия по семейной ипотеке, которые уже вступили в силу и действуют при оформлении кредита на покупку жилья.

1. Правило «одна льготная ипотека на одну семью»

С 1 февраля 2026 года Министерство финансов РФ ввело правило «одна льготная ипотека на одну семью». Муж и жена обязаны быть созаемщиками по семейной ипотеке друг друга, что лишает их права в дальнейшем оформить вторую семейную ипотеку. При этом семья может привлечь и третьих лиц в качестве созаемщиков, если общего уровня доходов не хватает.

Эта мера нужна для того, чтобы сделать систему поддержки более справедливой и прозрачной для граждан. При этом оформить вторую семейную ипотеку все равно возможно.

Как оформить вторую семейную ипотеку в 2026 году

2. Рефинансирование комбинированной ипотеки

Комбинированная ипотека — это кредит на покупку жилья, часть которого выдана под льготную ставку, а другая часть — под рыночную. Такой вариант ипотеки позволяет купить более дорогую недвижимость тем заемщикам, которым не хватает максимального лимита по семейной программе.

С 1 февраля 2026 года можно рефинансировать рыночную часть ипотеки по некоторым льготным программам:

• семейной ипотеке;
• дальневосточной и арктической ипотеке.

Это позволит заемщикам снизить долговую нагрузку по мере снижения ключевой ставки и процентов по ипотеке. 20 марта 2026 года состоится очередное заседание Банка России по ключевой ставке. Большинство экспертов ожидают снижения показателя с 15,5% до 15%.

Кроме того, есть еще несколько важных условий рефинансирования комбинированной ипотеки, которые выделяет Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» в Сравни:

• срок рефинансирования не должен превышать срока ипотеки;
• размер части суммы кредита по льготной ставке не должен превышать аналогичной части по предыдущему кредиту;
• рефинансируемая ипотека должна быть единственной льготной.

3. Регистрация детей по адресу родителя

С 1 февраля 2026 года дети должны быть зарегистрированы по одному адресу с родителем, который оформляет семейную ипотеку. Заемщики обязаны предоставлять в банк документы, которые подтвердят общий адрес постоянной регистрации.

4. Семейная ипотека для вторичного рынка

С 1 апреля 2025 года семьи с одним ребенком в возрасте до шести лет включительно могут купить квартиру на вторичном рынке. В таком случае к жилью действуют следующие требования:

• квартира должна быть расположена в многоквартирном доме не старше 20 лет, который не признан аварийным;
• квартира должна находиться в городе, где либо нет новостроек, либо их не больше двух.

До 1 апреля 2025 года на вторичном рынке могли купить квартиру только семьи, в которых есть хотя бы один несовершеннолетний ребенок с инвалидностью.

5. Увеличение срока самостоятельного строительства дома

С июля 2025 года увеличили срок, в течение которого семья должна завершить самостоятельное строительство дома. Теперь он составляет 24 месяца с даты подписания ипотечного договора вместо 12 месяцев. Если семья не уложится в срок, то в таком случае ставку поднимут до рыночной.

Если семья не успела достроить дом за 12 месяцев до изменения условий, то им вернут льготную ставку, если еще не прошло 24 месяца с даты подписания договора с банком.

6. Запрет на оформление семейной ипотеки для самостоятельного строительства дома

С 1 июля 2024 года нельзя оформить семейную ипотеку на строительство дома собственными силами. Новые увеличенные сроки строительства касаются тех, кто успел получить ипотеку до 1 июля 2024 года. При этом в 2026 году все равно можно получить семейную ипотеку на строительство дома с помощью подрядчиков.

Какие изменения могут принять в 2026–2028 годах

Есть также ряд изменений, которые обсуждаются, но пока неизвестно точно, примут ли их окончательно и когда конкретно они вступят в силу. Ниже привели такие изменения, чтобы семьи могли подготовиться заранее.

1. Ввод дифференцированной ставки

В марте 2026 года ставка по семейной ипотеке общая для всех, кто подходит под условия программы, — 6% годовых. Однако с 2025 года обсуждается введение дифференцированной ставки: чем больше детей в семье, тем ниже будет процент.

Сейчас оформить семейную ипотеку под 6% годовых могут только граждане РФ в возрасте от 18 до 75 лет, у которых есть:

• один ребенок до шести лет включительно;
• двое или более несовершеннолетних детей в любом возрасте до 18 лет;
• хотя бы один несовершеннолетний ребенок с инвалидностью.

Правительство РФ, Банк России и «ДОМ.РФ» должны продумать предложения по дифференциации ставки по льготной ипотеке в зависимости от количества детей в семье.

Пока неизвестно точно, введут ли дифференцированные ставки и какими конкретно они будут. При этом председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков озвучил предварительные проценты:

• 10% или 12% годовых для семей, где родился первый ребенок;
• 6% годовых, если в семье родился второй ребенок;
• 2–4% годовых, когда в семье родился третий ребенок.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Теоретически при вступлении в силу этих изменений для семей, которые подходят под критерии сниженной ставки, существует возможность рефинансирования, то есть возможность получить новый кредит под лучшие условия для погашения текущего. Однако банки будут реализовывать это только после утверждения и публикации новых правил».

Пока неизвестно, будет ли у многодетных семей, которые уже получили семейную ипотеку под 6%, право рефинансировать задолженность под более низкую льготную ставку.

Так как нет гарантий, что власти позволят многодетным семьям перекредитоваться под более низкий процент, многодетным семьям целесообразно отложить покупку, рекомендует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. Кроме того, у семей появится дополнительное время на накопление большего первоначального взноса, что компенсирует инфляционные издержки в период ожидания, рекомендует эксперт. При этом семьям с одним ребенком не стоит откладывать покупку, так как ипотека для них может стать дороже.

2. Выдача семейной ипотеки только по региону регистрации родителей

Сейчас семьи могут купить жилье в любом регионе, и это позволяет приобрести квартиру для инвестиционных целей либо для переезда в другой российский город.

Однако Министерство финансов РФ планирует привязать семейную ипотеку к адресу регистрации родителей. Это нужно для того, чтобы льготную ипотеку могли получить только те семьи, которые хотят улучшить жилищные условия в своем регионе. При этом если семья планирует переезд, то купить жилье в новом регионе все равно будет возможно.

3. Расширение семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет

Президент России Владимир Путин поручил расширить семейную ипотеку для семей с детьми в возрасте до 14 лет, а также на семьи участников СВО. Так как семьи с двумя несовершеннолетними детьми уже сейчас могут получить льготную ипотеку, речь, скорее всего, идет о семьях, где:

• один ребенок старше шести лет и младше 14 лет;
• один ребенок уже совершеннолетний, а второй — младше 14 лет.

Пока условия семейной ипотеки для указанных категорий семей неизвестны, поскольку правительство отложило исполнение этого поручения.

Кто может получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки

Читать по теме

4. Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок по всей России

Сейчас купить жилье на вторичном рынке могут только семьи с ребенком до шести лет или с хотя бы одним ребенком-инвалидом. При этом такая возможность есть, только если:

• квартира расположена в многоквартирном доме не старше 20 лет;
• дом не признан аварийным;
• квартира находится в городе, где либо нет новостроек, либо их не больше двух.

Депутаты Госдумы обсуждают возможность распространения семейной ипотеки на весь вторичный рынок жилья по всей России.

5. Увеличение лимита по семейной ипотеке

Ранее президент России Владимир Путин поручил увеличить лимит по семейной ипотеке. Это позволит семьям приобрести более дорогое жилье без использования комбинированной ипотеки. Пока неизвестно, насколько увеличат сумму и увеличат ли вообще.

Сейчас максимальная сумма по семейной ипотеке, которую можно получить на покупку жилья, для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 миллионов рублей.

Для остальных регионов и городов — 6 миллионов рублей. Максимальная сумма по комбинированной ипотеке составляет 30 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 15 миллионов рублей для всех остальных регионов России.

Важное кратко

• По семейной ипотеке в период с 2025 по 2026 год в силу вступило множество изменений и ограничений.
• Власти обсуждают новые ограничения и условия по семейной ипотеке. Пока неизвестно точно, введут ли их и когда конкретно, однако их важно иметь в виду перед получением ипотеки.
• Семьям с одним ребенком не стоит откладывать покупку жилья по семейной ипотеке, так как ставка для них в будущем может вырасти.
• Многодетные семьи, которые еще не оформили ипотеку и у которых жилищный вопрос не стоит слишком остро, могут отложить покупку. В случае ввода дифференцированных ставок процент для них будет ниже, и при этом нет гарантий, что текущую ипотеку под 6% получится рефинансировать.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Вопросы читателям

Планируете ли вы оформить семейную ипотеку в ближайшее время или решили отложить покупку жилья? Делитесь своими планами и мыслями в комментариях.