В мегаполисах России дешевеет вторичное жилье: где сейчас самые высокие скидки

Средние скидки на вторичное жилье в российских мегаполисах в сентябре по сравнению с февральским минимумом выросли на 0,8 процентных пункта (п. п.) и составили 5,4%. Такой уровень дисконтов стал вторым по величине за последние 12 месяцев.

Выше были только скидки в январе, они составляли в среднем 6,1% в городах- миллионниках. Самые маленькие дисконты фиксировались в феврале — 4,6%.

Об этом пишет РБК Недвижимость со ссылкой на федеральное агентство недвижимости «Этажи».

Какие скидки на вторичку сейчас

Самые высокие скидки по всем мегаполисам отмечены в Ростове-на-Дону — 7,9% от первоначальной цены. Выше средних также зафиксированы скидки:

в Казани — 6,3%;
Краснодаре — 6,2%;
Уфе — 6,1%;
Воронеже — 5,5%.

В Москве средние скидки на вторичку в текущем месяце составляли 5,2%. В Санкт-Петербурге дисконты достигали 2,5%. Это самый низкий уровень среди мегаполисов.

Как менялся размер дисконтов

Относительно февраля, когда скидки в миллионниках были на минимальных значениях, в сентябре дисконты выросли в 11 из 16 мегаполисов.

в Ростове-на-Дону скидки увеличились на 2,8 п. п.;
Казани — на 2,4 п. п.;
Москве — на 1,7 п. п.;
Самаре — на 1,6 п. п.;
Нижнем Новгороде — на 1,5 п. п.;
Перми — на 1,2 п. п.;

При этом в четырех мегаполисах скидки снизились. Среди них Омск (–2,5 п. п.), Уфа (–1,3 п. п.), Санкт-Петербург (–0,6 п. п.) и Краснодар (–0,3 п. п.).

Без изменений сохранилась ситуация только в Красноярске. Средние скидки на вторичное жилье в сентябре в городе по-прежнему составляют 2,8%.

Что влияет на размер скидки

Тип квартиры	Типичный диапазон скидки	Почему так
Студия	2–5%	Самая высокая ликвидность, минимальный срок экспозиции. Спрос устойчивый, продавцу нет смысла уступать много
1-комнатная	3–7%	Самый востребованный сегмент (около 47% спроса вместе со студиями), но высокая конкуренция предложений оставляет пространство для торга. Средний срок продажи — около 56 дней
2-комнатная	4–7%	Массовый сегмент, торг близок к рыночному среднему (около 5%). Срок экспозиции — около 69 дней
3-комнатная	5–10%	Суженная аудитория, срок экспозиции растет примерно до 87 дней. Чем дольше объект в продаже, тем больше готов уступать продавец — на объектах с экспозицией 150+ дней дисконт доходит до 7–8%
Многокомнатная (4+)	7–15%	Низкая ликвидность, срок экспозиции может превышать 120–140 дней. Базовый торг — 7–10%, при срочной продаже или проблемных документах — до 10–15%

Что означает размер скидок на недвижимость

Исполнительный директор «Этажей» Юлия Бочарникова назвала величину дисконта показателем состояния вторичного рынка жилья.

Высокий торг — выше конкуренция за покупателей и шанс снижения цены. Низкий уровень указывает на готовность покупателя покупать жилье по текущей цене и риск ее дальнейшего роста.

Вторичка vs новостройка: сколько реально переплатите

Цены на новостройки в Москве сейчас на 56% выше вторичного жилья, но льготная ипотека с пониженной ставкой 6% против рыночных 18,7% может перевесить. Посчитаем на конкретных цифрах.

Сценарий 1. Одинаковая площадь — двушка 50 м² в Москве

Параметр	Вторичка (ставка 18%), руб.	Новостройка (семейная, 6%), руб.
Цена за м²	308 000	481 000
Цена квартиры	15,4 млн	24,05 млн
Первый взнос (20%)	3,08 млн	4,81 млн
Сумма кредита	12,32 млн	19,24 млн
Платеж в месяц	190 136	137 841
Переплата за 20 лет	33,3 млн	13,8 млн
Полная стоимость	48,7 млн	37,9 млн

Для наглядности расчетов в таблицах мы используем упрощенную рыночную ставку 18%.

Таким образом, новостройка дороже на 8,65 млн рублей на старте, но из-за ставки 6% платеж в месяц ниже на 52 000 рублей, а полная стоимость — меньше на 10,8 млн рублей. Льготная ставка съедает всю разницу в цене и дает экономию сверху.

Сценарий 2. Одинаковый бюджет — 10 млн рублей на квартиру

Параметр	Вторичка (18%), руб.	Новостройка (6%), руб.
Цена квартиры	10 млн	10 млн
Первый взнос (20%)	2 млн	2 млн
Сумма кредита	8 млн	8 млн
Платеж в месяц	123 465	57 314
Переплата за 20 лет	21,6 млн	5,8 млн
Полная стоимость	31,6 млн	15,8 млн ₽

Для наглядности расчетов в таблицах мы используем упрощенную рыночную ставку 18%.

При одинаковом бюджете разница драматическая: платеж по вторичке в 2,2 раза выше, а переплата — почти в 4 раза. За 20 лет вы заплатите банку 21,6 млн рублей процентов сверх тела кредита — это больше, чем стоит сама квартира.

Что с ценами на новостройки

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы выросла на 18% и во втором квартале составила 481 000 рублей. За аналогичный период средняя начисленная зарплата в столице увеличилась на 9%, до 191 000 рублей. Таким образом, соотношение «метр к зарплате» ухудшилось с 2,32 до 2,52.

В Санкт-Петербурге метр новостройки стоит 2,32 средней зарплаты против 2,28 годом ранее. В Московской области показатель составляет 1,74.

В то же время ситуация улучшилась в Дагестане. Сейчас за квадратный метр там требуется около 1,8 средней зарплаты вместо 2,5 годом ранее. Улучшения отмечены и в ряде других регионов.

Важное кратко

Средние скидки на вторичку в мегаполисах в сентябре достигли 5,4%. Это второй по величине уровень дисконтов за год.
По сравнению с февралем в текущем месяце дисконты возросли в 11 из 16 городов-миллионниках. Выше всего скидки в Ростове-на-Дону — 7,9%.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Читать по теме