Прогнозы Сравни: на сколько снизятся ставки по ипотеке в 2026 году и как получить более выгодные условия от банка

Как ключевая ставка влияет на ипотеку

Ключевая ставка Банка России — основной ориентир для всего финансового рынка. Чем она ниже, тем более доступные ставки по кредитам и рыночной ипотеке предлагают банки.

По самой актуальной статистике Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), где отражены средние рыночные ставки по ипотечным банкам из топ-20, средневзвешенная ставка на 11 января 2026 года на первичном рынке составляет 21,25%, на вторичном рынке — 21,22%.

По прогнозу ЦБ РФ, средняя ключевая ставка в 2026 году в базовом, наиболее вероятном сценарии составит 13–15% годовых. «Это означает, что к концу 2026 года она может снизиться до 12–13%, что, безусловно, станет позитивным сигналом для ипотечного рынка», — отмечает менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Главный вопрос, который волнует сегодня тысячи россиян: „Что будет с ипотечными ставками?“ После периода высоких ставок люди надеются на смягчение условий и хотят понимать, когда покупка жилья снова станет доступной. 2026 год выглядит как некий рубеж, на который ориентируются и регулятор, и аналитики».

Ожидаемо, что вслед за ключевой ставкой вниз пойдут и ипотечные. По прогнозу Екатерины Сташковой, в 2026 году средние ставки на рынке могут выглядеть так:

• новостройки — около 15% годовых;
• вторичное жилье — около 17% годовых.

Как вырастет объем выдач ипотеки в 2026 году

Смягчение денежно-кредитной политики и последующее снижение ипотечных ставок предсказуемо оживит рынок ипотеки. Большинство экспертов оптимистично смотрят на 2026 год и прогнозируют рост выдач ипотечных кредитов в денежном выражении примерно на 20% по сравнению с 2025 годом.

Объем выдачи ипотеки в 2020–2026 годах

Источник: отраслевые оценки, данные ЦБ.

Самый оптимистичный прогноз ранее дали аналитики «Домклика» Сбербанка. По их мнению, в 2026 году объем выдач ипотеки может вырасти сразу на 40%, до 5,6 триллиона ₽.

Самый скромный прогноз — у компании Frank RG. По оценке их аналитиков, выдача ипотечных кредитов в России в 2026 году может достигнуть 4,9 триллиона ₽, что примерно соответствует уровню 2024 года.

По данным ВТБ, ипотечный рынок в прошлом году уверенно завершил этап адаптации. В 2026 году объем выдачи ипотеки, по прогнозу ВТБ, может вырасти примерно на четверть и составить около 5,3 триллиона ₽. При этом на один рыночный кредит будет приходиться один льготный, а не три, как это происходит сейчас.

Это один из важнейших трендов, на который указывают и другие эксперты. В 2026 году ожидается постепенное выравнивание структуры рынка: доля льготных и рыночных программ может сблизиться. А это, в свою очередь, создает предпосылки для сбалансированного и устойчивого развития рынка.

Глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков озвучил следующую градацию ставок по «Семейной ипотеке» в зависимости от количества детей в семье:

• при рождении первого ребенка — 10%;
• второго — 6%;
• третьего — 4%, с последующим снижением в зависимости от динамики ключевой ставки.

Пока этот вопрос еще находится в стадии обсуждения.

Как получить от банка более выгодную ставку по ипотеке

«Хотя главным мерилом для рыночной ипотеки выступает ключевая ставка ЦБ РФ, банковские условия не являются ее зеркальным отражением», — отмечает Екатерина Сташкова.

Конечная ставка для заемщика представляет более сложную формулу: ключевая ставка + надбавка банка. Эта надбавка включает в себя оценку рисков, маржу и другие факторы. Чтобы рыночная ипотека стоила, например, 12%, ключевая ставка должна быть в районе 8–10%.

Что сделать, чтобы снизить ставку по ипотеке

1. Увеличить первоначальный взнос. Для банка это главный маркер надежности клиента. Каждые дополнительные 10% взноса могут снизить ставку на 0,3–0,7 процентного пункта.
2. Повысить кредитный рейтинг. За три — шесть месяцев до подачи заявки надо погасить мелкие долги, закрыть неиспользуемые кредитки и избегать любых просрочек. Чистая кредитная история — главный козырь заемщика. Бесплатно проверить кредитный рейтинг и получить персональные рекомендации по его улучшению можно на Сравни.
3. Использовать экосистему банка. Если вы получаете зарплату в банке-кредиторе, это уже может дать скидку в 0,3–0,5 процентного пункта. Комплексное страхование жизни и имущества снижает ставку еще примерно на 1 процентный пункт.

Для тех, у кого уже есть ипотека, взятая в период высокой ключевой ставки, которая еще в начале 2025 года достигала 21%, сейчас удачное время для рефинансирования.

Оптимальный момент для рефинансирования ипотеки, по мнению Екатерины Сташковой, наступает в следующих обстоятельствах.

• Ключевая ставка упала на 2–3 процентных пункта с момента оформления кредита.
• Новая ставка ниже текущей хотя бы на 1,5–2 процентных пункта, чтобы экономия перекрыла расходы на переоформление.
• Прошло не менее полугода с начала выплат. Как правило, этого периода достаточно, чтобы оценить свою платежную дисциплину.
• Остаток срока кредита — не менее пяти лет до планового погашения ипотеки.

Решение вопроса, покупать квартиру сейчас или ждать, зависит от личной ситуации.

Важное кратко

• 2026 год, скорее всего, принесет постепенное снижение ипотечных ставок, но возвращения к сверхнизким процентам ждать пока не стоит.
• Лучшая стратегия на ближайший год — не пассивное ожидание, а активная подготовка: улучшайте свою кредитную историю, копите на первоначальный взнос и следите за рынком. Так вы встретите снижение ставок во всеоружии и сможете заключить действительно выгодную сделку.

Больше пользы для личного бюджета — в телеграм-канале Сравни.