Банкротство при ипотеке: что будет с единственной квартирой

Могут ли забрать единственную ипотечную квартиру

Статус единственного жилья сам по себе не исключает обращения взыскания на предмет ипотеки, однако в последнее время такая практика применяется крайне редко. С 2024 года были введены новые нормы закона, которые позволяют сохранить ипотечную недвижимость при банкротстве.

В 2023 году Верховный суд РФ отменил решение арбитражного суда и постановил, что в случае, если заемщик ранее добросовестно исполнял свои обязанности по выплате ипотеки и не допускал просрочек, то банк должен заключить мировое соглашение и реструктуризировать долг.

Норма была закреплена законодательно. С 8 августа 2024 года начал действовать Федеральный закон №298, который защищает единственное ипотечное жилье граждан-банкротов.

В какой ситуации получится сохранить ипотечную квартиру

Сохранить ипотечную квартиру при банкротстве получится, если:

• Жилье является единственным. Учитываются все объекты недвижимости, в т.ч. доли.
• У заемщика не должно быть просрочек по ипотечному кредиту и обязательствам первой и второй очереди. Под это понятие попадают алименты и компенсация вреда жизни и здоровью.
• Заемщик или третье лицо должно иметь возможность продолжать выплачивать ипотечный кредит.

Если должник попадает под условия, он может поступить следующим образом:

• Подписать мировое соглашение с банком. Согласно документу, заемщик продолжит выплачивать ипотеку на прежних условиях.
• Погашение долга третьим лицом. В такой ситуации остаток долга гасится родственником или знакомым, и жилье исключают из конкурсной массы.

Повлиять на сохранение ипотечной квартиры может наличие ребенка-инвалида, нуждающегося в этой квартире. В ином случае при несоблюдении условий в процессе банкротства должник рискует лишиться квартиры в ипотеке даже если это единственное жилье.

Как работает отдельное мировое соглашение с банком

Мировое соглашение с банком — распространенное решение, когда должник хочет сохранить ипотечную квартиру. Для этого необходимо подходить под следующие условия:

• Квартира, оформленная в ипотеку, является единственным жильем в собственности у должника.
• Должны быть учтены права кредиторов 1-2 очереди. Им необходимо перечислить до 10% от стоимости недвижимости.

При заключении мирового соглашения с банком кредитор продолжает выплачивать ипотеку по прежнему графику. Таким образом, ипотека и квартира сохраняются, а остальные долги списываются.

Для заключения мирового соглашения с кредитором при банкротстве необходимо:

• Определить источник выплат ипотеки, пока будет идти банкротство. При банкротстве должник получает от финансового управляющего лишь ограниченную сумму средств, которая идет на обеспечение базовых потребностей. Карты и счета блокируются. В такое ситуации можно также прибегнуть к помощи третьего лица.
  Родственник или знакомый может стать стороной мирового соглашения и перечислять ипотечные средства, пока у банкрота не будет свободного доступа к средствам.
• Согласовать мировое соглашение с банком. После того, как вы договоритесь о мировом соглашении с кредитором, документ необходимо направить в суд. Судья должен ознакомиться с документом и утвердить его.

После этого квартира будет исключена из конкурсной массы.

Важно! Если банкрот имеет просрочки по ипотеке, их закрытие обсуждается с банком отдельно.

Можно ли заключить соглашение при просрочке

Просрочки по ипотеке могут негативно повлиять на решение банка, однако если они являются исключением, то кредитор может пойти навстречу. Важно убедить банк, что несмотря на процедуру банкротства, у заемщика будет возможность оплачивать ипотечный кредит. Необходимо подготовиться к переговорам и предоставить убедительные доказательства того, что банк-кредитор получит свои заемные средства в полном размере. Выплата задолженности при просрочке обговаривается отдельно.

Из каких денег платить ипотеку во время банкротства

Как будет оплачиваться ипотека во время банкротства, зависит от договоренности сторон:

• Стороны договорились о реструктуризации. В таком случае банкротства может не быть. Заемщик также исполняет свои обязательства, но по более удобному графику. Другие долги также не будут списаны.
• Ипотека будет оплачена третьим лицом. В такой ситуации процедура банкротства проводится, а ипотека полностью погашается другим человеком. Выплаченная сумма должна быть возмещена займодавцу в течение трех лет после завершения банкротства.
• Оплата ипотеки будет происходить по мировому соглашению. Данный вариант наиболее удобный и распространенный. В таком случае должник продолжает выплачивать ипотеку на старых условиях. Как правило, в таком случае для оплаты кредита на время процедуры также привлекается третье лицо. Оно становится стороной мирового соглашения и берет на себя обязательство вносить платежи за банкрота.

Согласовывать данное решение с другими кредиторами не нужно. Потребуется направить мировое соглашение в суд, чтобы он проверил и утвердил его. Далее требования ипотечного банка исключают из реестра, а жилье из конкурсной массы.

Может ли родственник полностью погасить ипотеку

Да, один из вариантов сохранить единственное жилье в ипотеке в процессе банкротства — обратиться за помощью к третьим лицам. Они могут полностью выплатить долг по кредиту, после чего квартира будет исключена из конкурсной массы. Данный процесс регулируется п. 5 ст. 213.10 закона №127-ФЗ.

На любой стадии рассмотрения дела о банкротстве гражданина — но не раньше, чем истечет срок, установленный п. 2 ст. 213.8 закона (то есть после закрытия реестра требований кредиторов) — третье лицо вправе погасить долг перед кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой на жилое помещение. Помимо этого, должны быть соблюдены следующие условия:

• Жилое помещение (или его часть) должно быть единственным пригодным для постоянного проживания для гражданина и членов его семьи, которые там совместно проживают.
• На это помещение по закону об ипотеке может быть обращено взыскание (то есть оно не защищено исполнительским иммунитетом).
• Третье лицо действует с согласия должника и в порядке, предусмотренном ст. 113 закона №127-ФЗ.
• Долг погашается в полном объеме.

Что происходит с деньгами

Денежные средства, которые третье лицо вносит за должника, считаются предоставленными гражданину по договору беспроцентного займа. Срок этого займа — до востребования, но не раньше чем через три года с даты завершения процедуры банкротства (или прекращения производства по делу).

Особый случай: если другого имущества не хватает

Если имущества гражданина (за исключением единственного жилья и земельного участка под ним) не хватает для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, то заявление третьего лица о намерении погасить ипотечный долг удовлетворяется судом только при соблюдении условия, предусмотренного п. 6 ст. 213.10-1 закона. Погашать требования других кредиторов в этом случае не требуется.

Когда суд откажет

Суд не удовлетворит такое заявление, если применение правил абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 закона №127-ФЗ в отношении этого жилого помещения будет признано необоснованным.

Что происходит после погашения долга

После того как третье лицо полностью погасило требования кредитора по ипотеке:

• эти требования исключаются из реестра требований кредиторов;
• на жилое помещение и земельный участок под ним не обращается взыскание в ходе процедур банкротства;
• эти объекты не включаются в конкурсную массу и не подлежат реализации, даже если гражданин признан банкротом и введена реализация имущества.

Как подготовиться к сохранению квартиры

Если вы планируете начать процедуру банкротства, но намерены сохранить ипотечную квартиру, необходимо предварительно:

• Установить стадию дела и наличие действий по реализации.
• Проверить права на квартиру и все ипотечные обременения.
• Получить актуальный расчет ипотечного требования.
• Подтвердить статус жилья.
• Оценить законный источник дальнейших платежей.
• Выбрать механизм и обсудить условия с участниками.
• Подготовить документы для суда.
• После судебного акта контролировать исполнение.

Какие документы собрать

Следует собрать следующий пакет документов:

• Выписка ЕГРН.
• Ипотечный и кредитный договоры.
• График, расчет долга и просрочки.
• Сведения об иных жилых объектах и долях.
• Документы о семье и проживании.
• Подтверждения доходов и источников помощи.
• Документы по материнскому капиталу, если использовался.
• Сведения о созаемщиках и поручителях.
• Проект соглашения и относящиеся к делу судебные акты.

В зависимости от ситуации список документов может меняться.

Что меняют дети, маткапитал, супруг и доля в другой квартире

Наличие любой доли автоматическим не является доказательством наличия другого пригодного жилья. Нужна оценка конкретного объекта и возможности проживания. Банкротство одного супруга не освобождает другого от обязательств. Доли детей и права членов семьи рассматривать отдельно.

Что происходит, если квартиру все же продают

Если ипотечная квартира является не единственным жильем, в ходе процедуры банкротства она может быть реализована. Вот как это происходит:

• Финансовый управляющий включает квартиру в конкурсную массу и организует ее продажу на торгах.
• Из вырученных средств погашают ипотечный долг перед банком.
• Оставшиеся деньги направляют на расчеты с другими кредиторами в установленном законом порядке.
• Если выручки не хватает для полного погашения ипотеки, непогашенная часть долга может быть списана по итогам банкротства, если для этого нет законных препятствий.
• После завершения процедуры должник теряет право собственности на квартиру и должен освободить ее.

Правила 2026 года

С 2026 года действует специальный порядок распределения денег от продажи единственного ипотечного жилья — ст. 213.27-1 закона №127-ФЗ. После вычета предусмотренных законом расходов деньги распределяют так:

• 80% выручки направляют на погашение ипотечного долга, но не больше суммы требований банка.
• До 10% выручки могут направить кредиторам первой и второй очереди, если другого имущества должника для расчетов с ними недостаточно.
• До 10% выручки передают должнику. Выплата ограничена суммой его первоначального взноса и платежей по ипотеке.
• Оставшиеся деньги направляют на погашение непогашенной части ипотечного долга. Если после всех выплат средства еще остаются, их передают должнику.

Сумму, которую исключают из конкурсной массы и передают должнику, суд может уменьшить. Это возможно, например, если на эти деньги можно купить жилье, явно превышающее разумные потребности должника и его семьи, или если выявлена недобросовестность должника.

Важно! Должник не получает автоматически 10% стоимости квартиры или весь первоначальный взнос. Размер выплаты зависит от суммы, оставшейся после предусмотренных законом расходов, подтвержденных платежей и обстоятельств дела.

Пример распределения выручки

Допустим, после вычета предусмотренных законом расходов осталось 5 млн руб., а долг перед банком составляет 4,5 млн руб. Требований кредиторов первой и второй очереди нет.

Распределение средств:

• 4 млн руб. — ипотечному кредитору (80% от оставшейся суммы).
• 500 тыс. рублей — должнику, если соблюдены условия для выплаты этой суммы.
• 500 тыс. рублей — на погашение оставшейся части ипотечного долга.

В примере предполагается, что подтвержденные первоначальный взнос и ипотечные платежи превышают 500 тыс. руб., а суд не уменьшает размер выплаты должнику.

Это условный расчет, а не гарантия результата. Распределение зависит от обстоятельств дела, а расчетную базу определяют с учетом предусмотренных законом расходов.

Какой вариант рассматривать в вашей ситуации

Когда выбранный способ не подходит

В следующих ситуациях стоит пересмотреть решение о банкротстве, если хочется сохранить ипотечную квартиру:

• Человек рассчитывает одновременно прекратить ипотечный долг и оставить залог без дальнейшего исполнения.
• Ежемесячный платеж составляет 40 000 руб., а подтвержденный допустимый источник — 20 000 руб.
• Помощь родственника обещана только на один месяц при многолетнем графике.
• Предлагается срочно подарить квартиру или оформить фиктивную сделку перед банкротством.
• Сохранение обещают исключительно на основании регистрации детей.

Какие альтернативы проверить до банкротства

Если у вас возникли финансовые трудности, но есть высокие риски лишиться ипотечной квартиры при банкротстве, стоит рассмотреть следующие альтернативы:

• Ипотечные каникулы. Это право позволяет заемщику на время приостановить платежи или уменьшить их. С 1 сентября 2026 года семьям с детьми каникулы дают при рождении второго или последующего ребенка. Другие причины: потеря работы, инвалидность I или II группы, болезнь дольше двух месяцев, падение дохода более чем на 30%, жизнь в зоне ЧС. Кредит должен быть ипотечным, выданным на сумму до 15 млн рублей, а заложенное жилье единственным пригодным для проживания. Каникулы берутся один раз: обычные — до 6 месяцев, для семей с детьми — до 18 месяцев.
• Реструктуризацию долгов. Реструктуризация представляет собой пересмотр условий кредита по соглашению с банком: платеж снижают, срок растягивают или дают отсрочку по основному долгу, но право на это у заемщика нет, банк решает сам. Если вы не подходите законные каникулы, можно попросить о собственной программе банка. Минус в том, что меньший платеж почти всегда означает большую переплату, а иногда и испорченную кредитную историю. Есть и судебный вариант, т.е. план реструктуризации в рамках банкротства: суд утверждает график до трех лет, но только при наличии стабильного дохода

FAQ

Заберут ли единственную ипотечную квартиру при банкротстве?

Статус единственного жилья не дает безусловной защиты залога. Нужно оценить специальные механизмы сохранения и обстоятельства дела.

Можно ли оставить квартиру и списать ипотеку?

Отдельное соглашение предполагает продолжение исполнения ипотечного обязательства. Списание других требований рассматривается отдельно.

Если по ипотеке есть просрочка, соглашение невозможно?

Закон предусматривает включение условий ее устранения. Возможность согласовать и исполнить их требует отдельной оценки.

Чем отдельное соглашение отличается от обычного мирового?

Оно касается специального ипотечного требования. Его утверждение не означает прекращения всего дела о банкротстве.

Сколько денег оставят после продажи квартиры?

Сумма зависит от применимого порядка, расходов, требований и подтвержденных платежей. В учебном примере должнику передают 500 000 рублей, но это не универсальный размер.

Кому подходит помощь родственника?

Тем, у кого есть реальный и законный источник финансирования. Нужно определить, речь идет об участии в соглашении или полном погашении по специальной процедуре.

С чего начать, если хочу сохранить ипотечное жилье?

Собрать договоры, расчет долга и документы о жилье. Затем оценить бюджет и правовой механизм до необратимых действий по реализации.

На Сравни можно изучить доступные варианты и условия банкротства физических лиц. Сервис позволяет сравнить предложения от надежных компаний и получить бесплатную консультацию юриста.