Как выйти из ипотеки одному созаёмщику после развода

Чем созаёмщик отличается от поручителя

Созаёмщик – полноценный участник ипотечного договора, который подписывает его наравне с основным заёмщиком. Он несёт солидарную ответственность перед банком: если один перестаёт платить, банк может потребовать долг с любого из созаёмщиков в полном объёме, а не только с того, кто допустил просрочку. При этом созаёмщик получает долю в приобретаемой квартире и может претендовать на налоговый вычет.

Поручитель прав на жильё не получает. Он лишь гарантирует банку возврат кредита, и его доходы не влияют на сумму ипотеки. Поручителя привлекают, когда нужна просто «страховка» для банка, а платить по кредиту он начинает только после того, как основной заёмщик перестаёт вносить платежи.

Важно! Долг перед банком между созаёмщиками не делится – даже при выделении долей в квартире нельзя платить только за свою часть. Банк вправе требовать весь остаток кредита с процентами с любого созаёмщика.

При каких условиях банк согласится вывести созаёмщика

Согласно ГК РФ, перевод долга по кредитному договору возможен только с согласия кредитора (банка), и без этого условия вывод созаёмщика технически невозможен. Банк заинтересован в возврате кредита, поэтому он согласится на вывод созаёмщика только если риски не возрастают. Рассматривают ситуацию в каждом банке индивидуально, но в целом кредитор может согласиться при следующих условиях:

• Доход остающегося заёмщика достаточен для самостоятельной выплаты ипотеки. Банк оценивает справку 2-НДФЛ и другие подтверждения дохода.
• Отсутствие просрочек по платежам за последние 12 месяцев. Если были задержки, банк посчитает это сигналом финансовой нестабильности.
• Квартира оформлена в собственность основного заёмщика или ему выделены доли. Если доли не выделены, банк не сможет переоформить обязательства.
• Брак официально расторгнут и есть брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Дополнительно банк учитывает формальные лимиты по составу участников кредита. Количество созаёмщиков по одному ипотечному договору банки обычно ограничивают тремя, но в отдельных случаях допускают до 5–6 человек. Например, если привлекаются созаёмщики с разных сторон семьи или для увеличения общего дохода. Сокращение числа созаёмщиков одновременно уменьшает объём проверок и документов для банка, но при этом снижает количество плательщиков, с которых можно взыскать долг при солидарной ответственности – каждый банк оценивает этот баланс индивидуально при рассмотрении заявления.

Как вывести созаёмщика из ипотеки: пошагово

Инструкция как вывести созаемщика из ипотеки:

1. Оформите брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если брак ещё не расторгнут, можно заключить брачный договор (ст. 40 СК РФ), который установит иной режим обязательств. После развода можно оформить только соглашение о разделе имущества.
2. Подготовьте документы для банка: паспорта, кредитный договор, свидетельство о расторжении брака, соглашение о разделе имущества или брачный договор, справки о доходах остающегося заёмщика, документы на квартиру (выписка из ЕГРН).
3. Подайте заявление в банк. Его рассматривают от 14 рабочих дней. Заявление должны подписать все стороны: основной заёмщик, выводимый созаёмщик, другие созаёмщики (если есть).
4. После одобрения подпишите дополнительное соглашение к кредитному договору. Согласие банка действует только 60 дней — если не успеть подписать документы за это время, изменения не вступят в силу.
5. Зарегистрируйте изменения в Росреестре. После подписания дополнительного соглашения изменения регистрируют через МФЦ в течение 7 рабочих дней.

Что будет, если созаёмщик обанкротится

Если один из созаёмщиков признан банкротом, это создаёт серьёзные риски для второго:

• Долг переходит на второго созаёмщика. Банк может потребовать 100% суммы с того, кто остался платёжеспособным.
• Квартира может быть продана на торгах. Ипотечная недвижимость не защищена исполнительским иммунитетом – даже если это единственное жильё, её могут реализовать, чтобы погасить долг банкрота.
• Банк вправе расторгнуть ипотечный договор и продать квартиру, даже если второй созаёмщик исправно платил.

Важно! Если созаёмщик планирует банкротство, его нужно вывести из договора заранее, до начала процедуры. Иначе банк может продать квартиру на торгах.

Когда банк точно откажет

Банк не может терять гарантии возврата кредита, поэтому в ряде случаев он даже не станет рассматривать заявление о выводе созаёмщика.

Основные причины отказа:

• Дохода основного заёмщика по справке 2-НДФЛ не хватает на самостоятельную выплату ипотеки.
• За последние 12 месяцев были просрочки по платежам.
• Квартира не оформлена в собственность основного заёмщика или доли не выделены.
• Брак не расторгнут и нет брачного договора.
• Один из созаёмщиков планирует банкротство.

Таблица сценариев: возможен ли вывод в вашей ситуации

Сколько стоит вывод созаёмщика и сколько это занимает

В ряде банков вывод созаёмщика – платная услуга. Например, в Сбербанке она стоит 15 000 рублей. В других банках тарифы и условия могут отличаться.

Кроме комиссии банка, могут быть дополнительные траты. Чаще всего это нотариальное удостоверение соглашения о разделе имущества или брачного договора — особенно если процедура связана с разводом. В итоге общая сумма расходов обычно достигает 20 000–25 000 рублей.

По времени процедура занимает:

• Рассмотрение заявления банком – 14–30 рабочих дней.
• Регистрация изменений в Росреестре через МФЦ – до 7 рабочих дней 
• Общий срок – от 1 до 1,5 месяцев.

FAQ

Чем созаёмщик отличается от поручителя по ипотеке?

Созаёмщик несёт солидарную ответственность перед банком наравне с основным заёмщиком и получает долю в квартире. Поручитель прав на жильё не получает и отвечает перед банком только если основной заёмщик перестаёт платить.

Можно ли выйти из ипотеки созаёмщику без согласия банка?

Нет, вывод созаёмщика из ипотеки возможен только с согласия банка — самостоятельно расторгнуть кредитный договор нельзя. Банк оценивает доход остающегося заёмщика и риск невыплаты кредита.

Какие документы нужны для вывода созаёмщика при разводе?

Понадобится свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества, а при его отсутствии — брачный договор с иным режимом обязательств. Также нужны паспорта, кредитный договор и документы на недвижимость.

Сколько длится процедура вывода созаёмщика?

Банк рассматривает заявление от 14 рабочих дней, а после одобрения изменения регистрируют в Росреестре через МФЦ ещё за 7 рабочих дней. Согласие банка при этом действует только 60 дней – если созаёмщики не успеют подписать документы, изменения не вступят в силу.

Кому банк точно не разрешит выйти из числа созаёмщиков?

Супругу, если брак не расторгнут и нет брачного договора, — вывести его нельзя ни при каких обстоятельствах. Также откажут, если дохода остающегося заёмщика по справке 2-НДФЛ не хватает на самостоятельную выплату ипотеки.

Что делать, если банк отказал в выводе созаёмщика?

Можно попробовать привлечь другого созаёмщика или рассмотреть рефинансирование ипотеки в другом банке. Если общая долговая нагрузка по ипотеке и другим кредитам всё равно непосильна, варианты, включая банкротство, можно сравнить на витрине sravni.ru.

Итоги

Выйти из ипотеки созаёмщику после развода реально, если у остающегося заёмщика достаточный доход, нет просрочек и оформлен официальный раздел имущества, – но решает всё индивидуально банк.

Если общая долговая нагрузка по ипотеке и другим кредитам всё равно непосильна, варианты, включая банкротство, можно сравнить на витрине sravni.ru.