Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы, документы и риски

Можно ли купить квартиру с ипотечным обременением

Купить квартиру с ипотечным обременением можно, и такие сделки достаточно распространены, однако есть ряд нюансов. В договоре купли-продажи стороны нередко фиксируют, что средства, переданные покупателем, направляются на закрытие кредита продавца. Схема простая: покупатель вносит деньги, а продавец в тот же день гасит долг, снимает обременение и оформляет право собственности на нового владельца. Такая сделка содержит в себе риски, из-за чего рекомендуется совершать ее только в присутствии опытного юриста.

В сделке принимают участие три стороны:

• Банк-залогодержатель. Квартира покупалась в ипотеку у этого банка и находится у него в залоге.
• Продавец-заемщик. Собственник квартиры, который приобрел ее в ипотеку, и хочет продать ее.
• Покупатель. Человек, который планирует приобрести квартиру с обременением по ипотеке.

Если покупатель также планирует приобрести недвижимость в ипотеку, может появиться четвертый участник — банк, который выдаст ему кредит на приобретение недвижимости.

Переходит ли ипотека к покупателю

Все зависит от того, каким образом покупатель хочет получить квартиру. Он может купить ее за наличные средства, а может приобрести квартиру с обременением в ипотеку. Всего может быть три варианта, как провести подобную сделку:

• Наличными средствами. В такой ситуации покупатели договариваются с продавцом квартиры о цене. Например, квартира стоит восемь миллионов, а его долг перед банком — четыре миллиона. Необходимо открыть два аккредитива: четыре миллиона сразу уходят банку на полное досрочное погашение кредита, а оставшиеся четыре продавец получит только тогда, когда Росреестр уберет обременение и зарегистрирует право собственности на вас.
• Ипотека в том же банке. Вы можете приобрести квартиру с обременением в ипотеку. Проще всего оформить ипотеку в том же банке, где эта квартира находится в залоге. Кредитор переоформит долг с прежнего заемщика на вас, заключив новый договор. Риск минимальный, так как средства не выходят за пределы одного банка.
• Ипотека в стороннем банке. Выбранный банк выдает кредит по рыночной ставке, и часть этих денег идет на закрытие чужой ипотеки в другом банке. Пока залог не перейдет к новому кредитору, он может поднять ставку на один-два процента, чтобы подстраховаться на случай отсутствия обеспечения. Эту временную переплату стоит заранее учесть в своем бюджете.

Какие существуют способы покупки ипотечной квартиры

Что проверить у продавца, банка и в ЕГРН

Итак, перед тем, как приобрести квартиру с обременением по ипотеке, необходимо:

• Запросить документы у продавца, а именно: паспорт, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, ДДУ или свидетельство о праве на наследство), расширенную выписку из ЕГРН и архивную справку о зарегистрированных лицах.
• Проверьте личность продавца. Изучите базу ФССП и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Убедитесь, что продавец не проходит процедуру банкротства в данный момент.
• Согласуйте покупку квартиры с кредитором. Получите официальную справку из банка с информацией об остатке ссудной задолженности на текущую дату.
• Используйте безопасные способы оплаты. Например, СБР — сервис безопасных расчетов или систему безотзывных аккредитивов. В таком случае банк блокирует средства на оплату квартиры на специальном счете и переводит их только тогда, когда покупателю переходит право собственности.
• Зарегистрируйте права в Росреестре. Регистрация документов происходит в течение трех-пяти рабочих дней.

Какие документы запросить у продавца перед покупкой ипотечной квартиры

Чтобы исключить максимум рисков, запросите у продавца следующий список документов:

• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Документ, подтверждающий возникновение права собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.
• Справку о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.
• Справку банка о размере задолженности по ипотеке и наличии или отсутствии других кредитных обязательств.

Как организовать расчеты с банком и продавцом

Ниже рассмотрим, как происходит покупка квартиры с обременением по ипотеке и какие инструменты использовать, чтобы минимизировать риски.

Как проходит сделка по покупке ипотечной квартиры

Продажа и покупка ипотечной квартиры может проходить следующим образом:

Как разделить цену квартиры

При покупке квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо разделить:

• Сумму для исполнения обеспеченного обязательства.
• Остаток цены, который необходимо передать продавцу.
• Расходы сделки и источник их оплаты.

Что закрепить в договоре купли-продажи

Перед покупкой убедитесь, что договор купли-продажи содержит следующую информацию:

• Полную цену квартиры.
• Реквизиты объекта и существующей ипотеки.
• Основание продажи заложенного имущества.
• Суммы и получателей платежей.
• Порядок прекращения прежнего залога.
• Допустимость новой ипотеки покупателя.
• Сроки подачи документов и передачи квартиры.
• Действия при приостановке или отказе в регистрации.
• Возврат денег, сроки и ответственность сторон.
• Порядок освобождения квартиры и снятия жильцов с регистрационного учета.

Как проходит регистрация и снятие обременения

Процесс регистрации и снятия обременений происходит по следующему алгоритму:

• Согласовать комплект документов и порядок расчетов.
• Подписать договоры.
• Подать документы предусмотренным способом.
• Выполнить условия погашения прежнего обязательства.
• Обеспечить подачу документов для погашения записи об ипотеке.
• Проверить регистрацию права покупателя.
• Проверить состояние обременений.
• Завершить расчеты и передачу квартиры.

При этом важно помнить, что снятие прежней ипотеки обязательно всегда происходит до регистрации покупателя. Справка об отсутствии задолженности не подтверждает снятие обременения. Если новый покупатель также оформил ипотеку, в ЕГРН появится новое обременение.

Что означает самостоятельная продажа ипотечной квартиры по закону

С 11 сентября 2024 года россияне получили возможность самостоятельно продавать жилье, которое находится в ипотеке без досрочного погашения (ст. 37.1 ФЗ “Об ипотеке”). Процесс продажи такого жилья происходит следующим образом:

• Заемщик самостоятельно направляет банку заявление о реализации имущества. Заявление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, прописанным в кредитном договоре.
• В течение десяти дней банк рассматривает заявление и направляет ответ о согласии на самостоятельную реализацию или отказе. В случае согласия банк указывает минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления и другие данные.
• В течение четырех месяцев должник должен реализовать имущество. Отсчет начинается с того дня, как банк получил заявление о самостоятельной реализации, и в этот же срок входят регистрационные действия в Росреестре.
• Покупатель перечисляет средства на счет, указанный банком в уведомлении о согласии на самостоятельную реализацию.
• Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке. Это происходит в течение 3-5 дней с момента поступления документов в Росреестр.

Когда покупку стоит отложить или отказаться от предложенной схемы

Отложить или отказаться от покупки стоит в следующих случаях:

• Продавец просит перечислить 40% цены для закрытия кредита без согласованного порядка дальнейших действий.
• Банк не подтвердил сумму погашения, а расчет подготовлен только продавцом.
• Цена квартиры ниже суммы, необходимой для погашения, и источник разницы не определен.
• Есть дополнительные ограничения, права детей или маткапитал, но продавец отказывается предоставить документы.
• Предлагается занизить цену в договоре либо скрыть сведения о долгах и банкротстве.

Как выбрать порядок действий в своей ситуации

Как банкротство продавца влияет на покупку

Перед покупкой квартиры проверьте продавца на банкротство. Это снизит риск оспаривания сделки. Согласно ст. 61.2 закона № 127-ФЗ, сделки могут оспариваться в течение 1-3 лет. Проверяйте продавца через ФССП (исполнительные производства), Федресурс (реестр банкротств) и Картотеку арбитражных дел. Запросите свежую выписку из ЕГРН, справку об отсутствии долгов по ЖКУ и документы о праве собственности.

Опасно покупать квартиру, если продавец на любом этапе банкротства: подано заявление, введена реструктуризация или реализация имущества. Такая сделка может быть оспорена, а квартира включена в конкурсную массу. Если банкротство завершено, изучите итоговый судебный акт.

При подозрительных признаках, например спешка, цена ниже рыночной, крупные долги, отказ предоставить документы, покупку лучше отложить. Если продавец обанкротился после сделки, соберите доказательства добросовестности, реальной оплаты и рыночной цены, подайте возражение и привлеките юриста по банкротству.

FAQ

Можно ли купить квартиру, если ипотека продавца еще не погашена?

Да, при соблюдении предусмотренного законом и договором порядка. С банком нужно согласовать судьбу залога и расчеты. Одной договоренности с продавцом недостаточно для определения всей конструкции сделки.

Нужно ли платить остаток ипотеки сверх цены квартиры?

В описанной схеме погашение входит в цену объекта. В учебном примере из 8 млн рублей 3,2 млн направляются на кредит. Продавцу остаются 4,8 млн рублей, а дополнительные расходы учитываются отдельно.

Чем перевод долга отличается от новой ипотеки?

При переводе долга меняется должник в существующем обязательстве с согласия кредитора. При новой ипотеке покупатель получает отдельный кредит. Ставка продавца не сохраняется автоматически.

Что делать, если кредит погашен, а обременение осталось?

Уточнить, поданы ли надлежащие документы для погашения записи. Затем проверить статус регистрационного действия. Справка об отсутствии задолженности и запись ЕГРН подтверждают разные обстоятельства.

Кому не подходит схема с погашением кредита до покупки?

Покупателю, который не готов финансировать чужое обязательство до приобретения права. Особенно рискованна схема без понятного обеспечения и возврата денег. Такой вариант требует отдельной оценки договора и платежеспособности продавца.

Защитит ли аккредитив от всех рисков?

Нет, он регулирует расчеты по установленным условиям. Юридические недостатки объекта и риски оспаривания требуют отдельной проверки. Критично содержание условий, а не название банковской услуги.

Сколько времени занимает снятие ипотечного обременения?

Общий срок погашения записи по статье 25 закона № 102-ФЗ — три рабочих дня после поступления надлежащих документов. Подготовка и передача документов банком занимают отдельное время. Это не общий срок всей покупки.

С чего начать покупку залоговой квартиры?

Получить документы на объект и актуальные сведения об ипотеке. Затем подтвердить у банка возможную схему сделки. До передачи денег согласовать расчеты и последствия срыва регистрации.

На Сравни можно изучить доступные варианты и условия банкротства физических лиц. Сервис позволяет сравнить предложения от надежных компаний и получить бесплатную консультацию юриста.