Как продать квартиру с обременением по военной ипотеке

Продажа квартиры, купленной по программе военной ипотеки, — процесс, который имеет свои особенности из-за существующего обременения. Квартира, находящаяся в залоге у банка и под контролем государства, не может быть продана как обычная недвижимость, пока задолженность по ипотеке не будет погашена. Однако это возможно при соблюдении определённых условий. В статье подробно рассмотрим, как можно продать квартиру с военной ипотекой, что для этого нужно и какие существуют ограничения.

Что такое военная ипотека и обременение?

Военная ипотека — это программа, которая позволяет военнослужащим приобретать жильё с использованием средств из накопительно-ипотечной системы (НИС). Основные характеристики:

• Государство выделяет средства на погашение ипотеки через специальные счета военнослужащих.
• Квартира находится в залоге у банка, а также под обременением Минобороны РФ.
• Обременение снимается только после полного погашения кредита или при определённых обстоятельствах.

Пока обременение действует, военнослужащий не может свободно распоряжаться квартирой, например, продать, подарить или обменять её.

Ипотечные программы от ПИК

Можно ли продать квартиру с военной ипотекой?

Продать квартиру с военной ипотекой можно, но только при согласии всех сторон: банка и государства. Процесс включает следующие этапы:

1. Погашение задолженности перед банком.
2. Снятие обременения.
3. Оформление сделки купли-продажи.

Есть несколько способов осуществить продажу, о которых расскажем далее.

Способы продажи квартиры с военной ипотекой

Рассмотрим варианты, при которых можно продать квартиру с военной ипотекой.

Досрочное погашение ипотеки и снятие обременения

Самый очевидный, но не всегда простой способ:

• Военнослужащий погашает остаток долга перед банком собственными средствами или за счёт покупателя.
• Банк выдаёт документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
• Минобороны снимает обременение с квартиры.
• После этого квартира может быть продана.

Особенности:

• Потребуется значительная сумма для досрочного погашения.
• Процесс снятия обременения через Минобороны может занять время (обычно до 1-2 месяцев).

Продажа с переводом задолженности на покупателя

Этот способ возможен, если покупатель согласен взять на себя обязательства по ипотеке:

• Покупатель получает одобрение в том же банке на оформление ипотеки.
• Задолженность переводится на покупателя.
• Обременение остаётся, пока покупатель не погасит кредит.

Особенности:

• Требуется согласие банка и Минобороны.
• Покупатель должен соответствовать требованиям банка.

Продажа через соглашение сторон

Военнослужащий и покупатель могут договориться следующим образом:

• Покупатель оплачивает сумму, равную остатку долга по ипотеке, напрямую банку.
• После этого обременение снимается, и квартира продаётся.

Особенности:

• Такой вариант возможен, если покупатель согласен внести всю сумму сразу.
• Нужно будет оформить дополнительные соглашения и пройти юридическую проверку сделки.

Продажа с использованием другой ипотеки

Покупатель берёт ипотеку в другом банке или в том же банке, где оформлена военная ипотека. Этот кредит используется для погашения первоначального займа:

• Новый кредит покрывает задолженность по военной ипотеке.
• Обременение снимается, и оформляется продажа.

Особенности:

• Требуется согласование с банком покупателя.
• Может потребоваться помощь юристов.

Пошаговый процесс продажи квартиры с военной ипотекой

Рассмотрим, из каких шагов состоит продажа квартиры, купленной на военную ипотеку.

Шаг 1. Уточнение остатка задолженности

Запросите в банке выписку по ипотечному кредиту и уточните точную сумму остатка долга. Это поможет определить, как лучше организовать продажу.

Шаг 2. Согласование с банком

Свяжитесь с банком, где оформлена ипотека, и уточните возможные способы погашения задолженности. Узнайте, какие документы понадобятся для снятия обременения.

Шаг 3. Согласование с Минобороны

Отправьте заявление в Минобороны через управление НИС или по месту службы для снятия обременения. Потребуются:

• Паспорт.
• Договор купли-продажи (если есть предварительная договорённость с покупателем).
• Справка из банка о погашении задолженности.

Шаг 4. Поиск покупателя

Найдите покупателя, который согласен с условиями продажи. Объясните особенности сделки, связанные с обременением.

Шаг 5. Проведение сделки

Оформите договор купли-продажи и передайте документы в Росреестр. После регистрации права собственности на покупателя сделка завершена.

Ограничения и сложности

1. Необходимость согласования. Любая сделка должна быть согласована с банком и Минобороны.
2. Сложность поиска покупателя. Не каждый покупатель готов участвовать в сделке с такими условиями.
3. Продолжительность процесса. Снятие обременения может занять до нескольких месяцев.
4. Риски для покупателя. Покупатели могут опасаться правовых сложностей, связанных с ипотекой.

Альтернативы продаже

Если продажа квартиры по каким-то причинам невозможна, можно рассмотреть другие варианты:

• Аренда квартиры. В некоторых случаях военнослужащий может сдавать жильё с согласия банка.
• Переселение. Продажа квартиры с одновременным приобретением нового жилья через военную ипотеку.

Заключение

Продажа квартиры с военной ипотекой возможна, но требует согласования с банком и Минобороны, а также полного погашения задолженности. Перед началом процесса важно тщательно изучить условия и проконсультироваться с юристом. Если все этапы сделки выполнены корректно, продажа квартиры не вызовет проблем и позволит решить ваши финансовые или жилищные задачи.