Что будет с рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки?

Из-за низких ставок по ипотеке, которые были вплоть до февраля 2022 года, рынок недвижимости сильно «надулся». Цены подросли, причём не всегда обоснованно. Было выдано значительное количество ипотечных кредитов по разным программам. С учётом же возможного ухудшения финансового положения заёмщиков в 2022 году банки вполне могут столкнуться с тем, что часть задолженности придётся перевести в разряд проблемной. Это неблагоприятная ситуация как для тех, кто ипотеку брал, так и для самих финансово-кредитных учреждений.

Банк России явно активно «взялся» за рынок недвижимости, стремясь улучшить финансовый портрет заёмщика. Например, ЦБ ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом. Расчёт простой: если человек не может накопить на первоначальный взнос по ипотеке, то лучше ему повременить со взятием на себя кредитных обязательств. Слишком высок риск всё потерять из-за непредвиденных обстоятельств, например проблем с работой. Мера, предложенная ЦБ, должна обезопасить как самих заёмщиков, так и банки. Так называемая «ипотека от застройщика» под 0% тоже вызывает критику регулятора, о чём было заявлено в соответствующих докладах ЦБ и подчёркнуто в устных выступлениях главы ведомства Эльвиры Набиуллиной. Отмена льготной ипотеки — ещё одна мера по «охлаждению» рынка ипотеки.

С учётом пристального внимания регулятора к сфере недвижимости в следующем году я ожидаю ситуации, аналогичной с банковской сферой: недобросовестные игроки будут «вымыты» с рынка. Финансовый портрет заёмщика ждёт улучшение, что позволит снизить уровень возможной проблемной задолженности, но охладит спрос.

Отвечает руководитель отдела продаж СКМ Девелопмент (Екатеринбург) Людмила Попова.

На текущий момент банки предлагают три льготные программы на покупку квартир в новостройках в нашем регионе: ипотека с господдержкой 2020, семейная и ИТ-ипотека. За 2022 год наши ипотечные покупатели обходились этими программами. Причём около 80–85% ипотечных сделок приходится именно на льготную ипотеку с господдержкой.

Квартиру у застройщика можно купить в ипотеку без использования программ со ставкой от 10,4%, но переплата существенно возрастает.

Разберём на примере: стоимость квартиры — 4,9 миллиона ₽, кредит рассчитаем на 20 лет*.

Цифры говорят сами за себя. А взглянув на экономику 20-летнего проекта под названием «квартира в ипотеку», разница в переплате существенная — 2,2 миллиона ₽. А если те же условия применить для ипотеки на 30 лет, то разница составит уже 3,3 миллиона ₽.

Ипотека с господдержкой является весомым аргументом в решении покупать именно новое, а не вторичное жильё. Отмена господдержки поставит серьёзный вопрос о доступности покупки квартир в новостройках. Льготная ипотека — инструмент, который сделал своё дело и поддерживал объёмы продаж нового жилья в последние два года. при уходе с рынка этого продукта останутся ещё льготные программы, но здесь либо нужно иметь детей, рождённых после 1 января 2018 года, либо стремительно обзавестись ребёнком, либо быть крутым ИТ-специалистом с зарплатой не менее 150 тысяч ₽ и работать в аккредитованной Минцифры организации, либо жить на Дальнем Востоке. Этими привилегиями обладает, к сожалению, меньшая часть потенциальных покупателей.

Прогнозы продаж на будущий год в контексте отмены господдержки трудно назвать оптимистичными. Ожидаем перетока покупателей, планировавших покупку в 2023 году, на конец 2022 года, и далее — спад.

Сохранить ставку льготной ипотеки застройщики могут в индивидуальном порядке, применяя механизм субсидирования. В приведённом выше примере для того, чтобы понизить базовую ставку 10,4% до уровня льготной 6,7%, застройщик должен единовременно при совершении сделки перечислить банку, выдающему ипотеку, порядка 560 тысяч ₽. То есть фактически дать скидку в размере 11,4% от цены квартиры из примера.

Далее, как все понимают, есть три варианта:

• переложить затраты на клиента, подняв цену или предложив ему самому выплатить премию за субсидирование;
• действительно осуществить субсидирование за свой счёт;
• ну и, наиболее вероятно, нечто среднее: разделить затраты с клиентом, то есть поднять цены, но не на всю сумму затрат на субсидирование, а в какой-то доле.

Какова будет такая доля, определится рыночной ситуацией, которая, естественно, связана не только с отменой льготной ипотеки.

*Условия ипотеки ПАО Сбербанк. 6,7% — ставка по программе Господдержки. 10,4% — ставка базовой программы на покупку квартиры в новостройке.

**Размер минимального ПВ по программе с господдержкой — 15%, но для сопоставимости расчётов принимаем размер, равный минимальному размеру ПВ по базовой программе (20%).