Договор купли-продажи квартиры: как его составить‚ проверить и что важно указать в документе

Что такое договор купли-продажи квартиры и для чего он нужен

При продаже квартиры продавец и покупатель заключают письменный договор купли-продажи (ДКП) — он подтверждает переход прав собственности от бывшего владельца к новому. То есть ДКП:

• подтверждает сам факт заключения сделки;
• служит документом, на основании которого регистрируют права собственности в Росреестре;
• защищает интересы сторон в случае спорных ситуаций: его можно использовать в суде для защиты своих прав.

Обычно договор купли-продажи квартиры не нужно заверять нотариально — его заключают в письменной форме. Однако есть исключения — нужно обратиться к нотариусу, если приобретается:

• доля в квартире;
• квартира у несовершеннолетних собственников;
• квартира в долевую собственность супругов при отсутствии брачного договора;
• квартира с пожизненной рентой.

ДКП оформляется, когда собственник квартиры сам продает свое жилье другому человеку или когда покупатель приобретает готовое жилье у застройщика. Если покупатель приобретает строящееся жилье у застройщика, то в таком случае стороны оформляют договор долевого участия (ДДУ).

Чем договор купли-продажи отличается от акта приема-передачи

В ДКП на квартиру обычно указывают дату и порядок подписания акта приема-передачи — это отдельный документ, который фиксирует фактическую передачу квартиры от продавца покупателю и подтверждает, что обязательства по договору выполнены.

То есть договор купли-продажи фиксирует обязательство продажи объекта, а акт приема-передачи фиксирует сам факт передачи объекта покупателю и исполнение продавцом своих обязательств. Кроме того, в акте приема-передачи фиксируется состояние квартиры на момент передачи, отсутствие претензий и информация о задолженности по коммунальным платежам (либо об их отсутствии).

Что обязательно нужно указать в договоре купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указывают следующие пункты, отмечает Екатерина Сташкова.

1. Личные данные участников сделки: ФИО, даты рождения, паспортные данные, семейное положение и адреса регистрации.
2. Данные и характеристика квартиры: точный адрес, площадь, этаж, кадастровый номер.
3. Итоговая цена квартиры, за которую продавец ее продает, а покупатель соглашается купить.
4. Порядок оплаты квартиры: важно указать сроки и схему оплаты, а также способ передачи денег. Наиболее надежный способ передать продавцу деньги — открыть аккредитив. В таком случае банк выступает гарантом сделки: покупатель зачисляет сумму на аккредитив, а продавец получает сумму только после регистрации прав собственности нового владельца в Росреестре.
5. Процесс передачи квартиры: дата подписания акта приема-передачи, момент передачи ключей, срок освобождения квартиры от проживающих и вывоза вещей.
6. Сроки снятия с регистрации. При наличии лиц, зарегистрированных в приобретаемой квартире, указать перечень таких лиц и сроки снятия их с регистрации.
7. Данные об обременениях. При наличии обременений обязательно указать их либо явно прописать, что обременения отсутствуют. Нелишним будет закрепить гарантии продавца об отсутствии скрытых прав третьих лиц, споров, запретов, а также о своей дееспособности.
8. Данные о задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту. Дополнительно рекомендуется прописать, что со стороны продавца подтверждено отсутствие задолженностей по коммуналке и капремонту. Если долги все же есть, то лучше урегулировать эти вопросы до проведения сделки, в крайнем случае указать порядок урегулирования найденных долгов.
9. Информация о мебели и технике. В качестве отдельного приложения к акту приема-передачи можно указать перечень мебели и техники, которая остается в квартире.
10. Ответственность сторон: штрафы и неустойки, а также порядок расторжения и возврата денег.

Шаблон договора купли-продажи квартиры

В открытых источниках можно найти примерные шаблоны договора купли-продажи квартиры, но лучше составлять договор с юристом — это поможет избежать ошибок и юридических неточностей.

Пункты в договоре купли-продажи могут различаться в зависимости от конкретной сделки и информации, которую зафиксировали конкретные стороны.

«Схема Долиной»: как не потерять квартиру после покупки на вторичном рынке

Читать по теме

Нужно ли обращаться к юристу, чтобы составить договор купли-продажи

Помочь в составлении договора купли-продажи, других документов, проверке объекта недвижимости и сопровождении сделки может юрист по недвижимости.

Рекомендуем обратиться к специалисту, чтобы дополнительно обезопасить себя от рисков — особенно если у объекта есть нюансы: например, он в ипотеке или есть несовершеннолетние собственники.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Если приобретаемая недвижимость и ее история простая и понятная: у нее один собственник, нет ипотеки, нет несовершеннолетних собственников, ясная история владения, — то можно оформить ДКП самостоятельно. Если же есть ипотека, долевая собственность, наследство, доверенности, несовершеннолетние или спорная история квартиры, привлечение профильного юриста сильно снижает риск оспаривания сделки и потери денег».

Как найти хорошего юриста по недвижимости для покупки или продажи жилья

Читать по теме

Что нужно сделать до подписания договора купли-продажи

Перед подписанием договора важно проверить объект недвижимости, самого продавца, документы на квартиру и наличие обременений.

Екатерина Сташкова

менеджер продукта «Ипотека» в Сравни

«Еще до составления и подписания договора купли-продажи стоит проверить следующие документы и факторы.

1. Запросить у продавца выписку ЕГРН — ее оформляют на «Госуслугах». В выписке указываются данные о собственнике, обременениях и есть история перехода права.
2. Убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов продавца: например, договор купли-продажи, наследство или приватизация.
3. Запросить согласие супруга, разрешение опеки, если были или есть несовершеннолетние собственники или зарегистрированные.
4. Проверить дееспособность продавца, отсутствие явных признаков болезни, опьянения, спорных ситуаций с наследниками».

Важное кратко

• Договор купли-продажи квартиры — это основной документ, который фиксирует переход прав собственности от продавца к покупателю. На основании ДКП можно зарегистрировать права нового владельца в Росреестре.
• В случае спорных ситуаций и обращения в суд ДКП станет одним из основных документов для защиты нарушенных прав продавца или покупателя.
• В ДКП указываются все важные моменты сделки: например, сроки передачи ключей, снятия с регистрации предыдущих жильцов и ответственность сторон, включая штрафы и неустойки в случае их нарушения.

У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!

Дешевые квартиры: как получить скидку на покупку недвижимости в 2026 году

Читать по теме

Вопрос читателям

Составляли ли вы договор купли-продажи квартиры в последние годы? Что бы вы порекомендовали еще, кроме указанного в статье, обязательно внести в договор и почему? Делитесь своим опытом и знаниями в комментариях — они помогут другим читателям при покупке жилья.